Ang kakayahang kumita ng komersyal na real estate. Coursework: Mga pamumuhunan sa real estate Mga uri at pamamaraan ng pamumuhunan sa real estate

Panimula

1. Real estate

1.1. Halaga sa merkado at pamumuhunan ng real estate

1.2 Materyal, merkado at organisasyonal at legal na mga tampok ng real estate bilang isang potensyal na bagay sa pamumuhunan

1.3. Mga pangunahing katangian ng pamumuhunan ng real estate

1.4. Mga tampok ng merkado ng real estate

2. Mga salik na tumutukoy sa halaga ng pamumuhunan ng real estate

2.1.Mga pangunahing prinsipyo ng pagtatasa ng halaga ng real estate para sa mga layunin ng pamumuhunan

2.2. Proseso ng pagtatasa ng real estate

2.3. Mga pangunahing diskarte at pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng real estate

2.4. Pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian batay sa diskarte sa kita

2.5. Pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian gamit ang isang market (comparative) na diskarte

2.6. Pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian batay sa diskarte sa gastos

3. Mga tampok at pinagmumulan ng mga panganib ng pamumuhunan sa real estate

3.1. Pagbawi ng kapital na namuhunan sa real estate

3.2. Accounting para sa depreciation kapag pinahahalagahan ang real estate batay sa diskarte sa gastos

3.3. Paggamit ng financial leverage kapag pagpapautang sa mortgage mga transaksyon sa real estate

Konklusyon

Bibliograpiya

PANIMULA

Ang pagbuo at pag-unlad ng mga relasyon sa merkado sa ekonomiya ng Russia ay higit na nauugnay sa mga bagay sa real estate na kumikilos bilang paraan ng paggawa (lupa, produksyon, bodega, tingian, administratibo at iba pang mga gusali, lugar at istruktura).

Bilang karagdagan, ang mga bagay sa real estate ay mga plot ng lupa, mga gusali ng tirahan, mga dacha, mga apartment, mga garahe, na kumikilos bilang mga kalakal ng consumer.

Ang real estate, na kumikilos bilang batayan ng panlipunang produksyon, ay ang batayan aktibidad sa ekonomiya, pag-unlad ng mga negosyo at organisasyon ng lahat ng anyo ng pagmamay-ari. Ang real estate ay may mga katangian ng isang produkto na binili at ibinebenta, i.e. umiikot sa merkado.

Ang pagsasapribado ng mga negosyo at organisasyong pag-aari ng estado na naganap sa bansa at ang paglitaw ng iba't ibang mga organisasyonal at legal na anyo ng pagmamay-ari ay humantong sa isang pagbabago sa husay sa larangan ng pamumuhunan at konstruksiyon at sa pagkilala ng isang independiyenteng segment - ang merkado ng real estate .

Ang paglipat sa mga relasyon sa merkado, na nauugnay sa paglitaw ng mga tunay na may-ari ng mga paraan ng produksyon, ay hindi maiisip nang walang pag-unlad ng merkado ng real estate.

Ang modernong istraktura ng lipunan ay nangangailangan ng lahat ng mga miyembro nito na patuloy na lutasin ang problema ng pinaka-epektibong paggamit ng mga mapagkukunan sa kanilang pagtatapon, parehong materyal at hindi nasasalat.

Ngunit ang merkado ng real estate, bilang bahagi ng merkado ng pamumuhunan, ay may mga natatanging tampok. Ito ay kumakatawan sa lugar ng pamumuhunan ng kapital sa real estate at ang sistema ugnayang pang-ekonomiya, na lumitaw sa panahon ng pinalawak na produksyon. Lumilitaw ang mga ugnayang ito sa pagitan ng mga tagabuo at namumuhunan kapag bumibili at nagbebenta ng real estate, mga pagsasangla, pag-upa, atbp.

Ang layunin ng trabaho, una sa lahat, ay kilalanin ang mga tampok ng pagsusuri ng real estate market sa modernong Russia, tukuyin ang mismong konsepto ng real estate, organisasyonal at legal na mga tampok ng real estate bilang isang investment object, nakakaapekto sa kahusayan mga proyekto sa pamumuhunan. Sinusuri ng trabaho ang mga pamamaraan at direksyon para sa pagsusuri ng mga pamumuhunan sa real estate.

Kapag nagsusulat ng trabaho, ginamit ang mga regulasyong ligal na kilos ng Russian Federation, pati na rin ang impormasyon mula sa mga website ng mga kumpanyang nagtatrabaho sa larangan ng pagsusuri sa pamumuhunan.

Tagumpay ng negosyo sa mga kondisyon Ekonomiya ng merkado ay higit na tinutukoy ng kalidad ng impormasyon batay sa kung saan ang mga responsableng desisyon sa pananalapi ay ginawa. Iyon ang dahilan kung bakit ang koleksyon at analytical na pagproseso ng impormasyon, kabilang ang impormasyon sa merkado, ngayon ay parehong paksa ng hiwalay na pag-aaral mula sa isang pang-agham at metodolohikal na pananaw, at ang paksa ng isang malayang negosyo.

Ngunit gayon pa man, kapag gumagawa ng isang plano para sa gawaing ito, magpapatuloy ako mula sa katotohanan na kapag nagsasaliksik sa merkado ng real estate, una sa lahat, kinakailangan na subaybayan pangunahin ang mga parameter na kinakailangan upang bigyang-katwiran ang pag-ampon ng mga tiyak na desisyon sa pamumuhunan.

1. REAL ESTATE

Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang real estate bilang isang object ng ari-arian (property) ay kinabibilangan ng mga land plot, subsoil plots, isolated anyong tubig at lahat ng bagay na matatag na konektado sa lupa, i.e. mga bagay na ang paggalaw nang walang katumbas na pinsala sa kanilang halaga ay imposible, kabilang ang mga kagubatan, pangmatagalang pagtatanim, mga gusali at istruktura.

Kasama rin sa real estate ang mga paksa pagpaparehistro ng estado hangin at mga sasakyang-dagat, inland navigation vessels at mga bagay sa kalawakan. Maaaring kabilang din sa real estate ang iba pang ari-arian, ang mahalagang katangian kung saan, mula sa legal na pananaw, ay ang mandatoryong pagpaparehistro ng mga karapatan, anuman ang mga ito: ang karapatan ng pagmamay-ari, ang karapatan ng panghabambuhay na pagmamay-ari, pamamahala sa ekonomiya o permanenteng paggamit, pagsasangla, easement at iba pang mga karapatan na ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation. 1

Mga bagay na hindi nauugnay sa real estate, kabilang ang pera at mga seguridad, ay kinikilala bilang movable property.

1 Kodigo Sibil Pederasyon ng Russia Kabanata 5. Pangkalahatang probisyon Subsection 3. "Mga bagay ng karapatang sibil" Art. 132 "Enterprise":

1. Ang isang negosyo bilang object of rights ay isang property complex na ginagamit para magsagawa ng mga aktibidad sa negosyo.

Ang negosyo sa kabuuan bilang isang property complex ay kinikilala bilang real estate.

2. Ang negosyo sa kabuuan o bahagi nito ay maaaring maging object ng pagbili at pagbebenta, pledge, lease at iba pang mga transaksyon na may kaugnayan sa pagtatatag, pagbabago at pagwawakas ng mga karapatan sa ari-arian.

Ang komposisyon ng isang enterprise bilang isang property complex ay kinabibilangan ng lahat ng uri ng ari-arian na inilaan para sa mga aktibidad nito, kabilang ang mga land plot, gusali, istruktura, kagamitan, imbentaryo, hilaw na materyales, produkto, mga karapatan sa pag-angkin, mga utang, pati na rin ang mga karapatan sa mga pagtatalaga na indibidwal. ang negosyo, mga produkto nito, at trabaho at serbisyo (pangalan ng kalakalan, mga trademark, mga marka ng serbisyo), at iba pang mga eksklusibong karapatan, maliban kung itinatadhana ng batas o kontrata.

1.1. PAMILIHAN AT INVESTMENT VALUE NG REAL ESTATE

Ang halaga ng merkado at pamumuhunan ng real estate ay nakasalalay sa halaga ng ari-arian, na, sa turn, ay tinutukoy ng kakayahan at kakayahan ng ari-arian na matugunan ang ilang mga pangangailangan at matiyak ang mga karapatan at benepisyo ng may-ari bilang resulta ng pagmamay-ari nito ari-arian. Ang kumbinasyon ng mga salik na ito, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa paglikha o pagkuha ng isang ari-arian, ay tumutukoy sa halaga ng bagay na ito. Sa teorya ng pagtatasa ng ari-arian (property), mayroong mga sumusunod maikling kahulugan market value ng property: ang market value ng property ay isang sukatan kung magkano ang isang hypothetically typical buyer na handang bayaran para sa property na tinataya.

Sa teorya ng real estate valuation, ang mga konsepto ng halaga at presyo ay nakikilala. Ang presyo ay tumutukoy sa halagang aktwal na binayaran para sa mga biniling bagay sa mga nakaraang transaksyon; Bilang karagdagan, ayon sa presyo ang ibig naming sabihin Kabuuang Pera, na gustong matanggap ng nagbebenta para sa property na inilagay para sa kasalukuyang pagbebenta.

Halaga sa pamilihan ng real estate - ang pangunahing, sumusuportang konsepto ng teorya (at praktika) ng pagpapahalaga sa real estate, na nauunawaan bilang ang pinaka-malamang na tinantyang presyo kung saan maaaring maipasa ang isang ari-arian mula sa mga kamay ng isang nagbebenta na gustong ibenta ito sa isang mamimili na gustong bilhin ito, kapag ang isa sa kanila ay hindi nasa ilalim ng presyon upang magbenta ng bagay, at ang isa ay sapilitang bumili.

Halaga ng pamumuhunan ng real estate – ito ang tiyak na halaga ng ari-arian na tinatasa para sa isang partikular na mamumuhunan, batay sa kanyang mga kagustuhan at mga ideya sa personal na pamumuhunan. Maraming dahilan para sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pamumuhunan ng isang bagay at ng halaga sa pamilihan: mga pagkakaiba sa mga pagtatasa ng iba't ibang mamumuhunan kakayahang kumita sa hinaharap bagay sa real estate; pagkakaiba sa kanilang mga pagtatasa ng mga antas ng panganib, atbp.

1.2. SUBSTANTIAL, MARKET AT ORGANIZATIONAL AT LEGAL NA TAMPOK NG REAL ESTATE BILANG POTENSYAL NA INVESTMENT OBJECT

Ang real estate bilang isang potensyal na bagay sa pamumuhunan ay may mga partikular na katangian na dapat isaalang-alang ng isang mamumuhunan kapag gumagawa ng mga desisyon tungkol sa pamumuhunan sa real estate. Kung ikukumpara sa mga pamumuhunan sa iba pang mga bagay, tulad ng mga asset sa pananalapi, ang mga pamumuhunan sa real estate ay may makabuluhang mga tampok. Ang mga tampok na ito ng real estate bilang isang potensyal na bagay sa pamumuhunan ay maaaring nahahati sa tatlong grupo:

1. Ang unang pangkat ay nabuo sa pamamagitan ng mga pangunahing katangian:

Kawalang-kilos . Dahil ang anumang piraso ng real estate ay nauugnay sa isang tiyak at heograpikal na naayos na seksyon ng ibabaw ng mundo, ito ay pisikal na hindi natitinag at hindi natitinag.

Kakaiba . Ang bawat piraso ng lupa ay may kanya-kanyang natatanging katangian na katangian lamang nito - lokasyon, hugis, kapaligiran; pisikal, kemikal, klima at iba pang mga parameter. Dahil sila ay ganap na magkapareho mga kapirasong lupa, pati na rin ang ganap na magkatulad na mga gusali at istruktura na matatagpuan sa mga ito, ay hindi umiiral; ang bawat ari-arian ay natatangi, natatangi, walang katulad.

Kakapusan . Ang kamag-anak na kakulangan ng lupa, at samakatuwid ng real estate sa pangkalahatan, ay dahil sa pagtaas ng populasyon at ang finiteness ng mga mapagkukunan ng lupa.

Katatagan, katatagan . Ang time frame para sa paglikha (konstruksyon) ng mga gusali at istruktura ay maaaring umabot ng ilang taon; bilang karagdagan, sa mga tuntunin ng buhay ng serbisyo, ang mga gusali at istruktura ay ang pinaka matibay na bagay na nilikha ng tao.

2. Kasama sa pangalawang pangkat ang mga sumusunod na tampok ng isang real estate property bilang isang market object mismo - isang produkto:

Mga detalye ng turnover (sa pamamagitan ng turnover ng mga karapatan) . Ang pisikal na kawalang-kilos ng real estate ay isa sa pinakamahalagang dahilan na hindi ang real estate mismo ang kinakalakal sa real estate market, ngunit ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa kanila, parehong buo at hindi kumpleto, ay bahagyang.

Mga detalye ng ikot ng buhay . Ang tagal ng paglikha at buhay ng serbisyo ng mga bagay sa real estate ay tumutukoy sa kanilang mahabang ikot ng buhay at, bilang kinahinatnan, ang hindi pantay at kumplikadong istraktura ng mga daloy ng salapi na nabuo ng mga kumikitang bagay sa real estate.

Pagkakaiba sa mga uso sa mga pagbabago sa halaga ng mga bahagi ng real estate - lupa at mga pagpapabuti nito (mga gusali at istruktura) . Ang umiiral na kalakaran ay ang pagtaas ng halaga ng lupa sa likod ng bahagyang pagbaba sa halaga ng mga gusali at istruktura. Dapat pansinin na ang trend patungo sa pagbaba ng halaga ng isang partikular na ari-arian dahil sa pagkasira ay sinasalungat ng isang counter trend - ang kalakaran patungo sa pagtaas ng halaga dahil sa inflation.

Exposure ng market at investment value ng real estate sa impluwensya ng financing sa iba't ibang anyo nagpapakita mismo sa katotohanan na ang kumikitang real estate ay nailalarawan sa pamamagitan ng ilang mga antas ng financing (ang mga pangunahing ay financing mula sa sarili at nanghiram ng pera). Bilang karagdagan, ang pagpopondo ay maaaring ayusin sa iba't ibang paraan - sa pamamagitan ng pakikilahok sa equity, sa oras ng pagpapatupad. Ang pinakakaraniwang paraan ng pagpopondo ay ang pagpapautang sa mortgage, i.e. pagpopondo gamit ang sarili at hiniram na mga pondo na sinigurado ng real estate. Ang lahat ng ito ay makabuluhang nakakaapekto sa antas ng utility at pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng real estate at, sa huli, ang halaga ng merkado at pamumuhunan nito.

Mababang pagkatubig 2. Ang real estate (mga proyekto sa pagtatayo ng kapital) ay may makabuluhang mas kaunting pagkatubig kaysa, halimbawa, mga asset sa pananalapi. Ito ay, sa partikular, dahil sa makabuluhang tagal ng panahon na kinakailangan upang magbenta ng isang bagay sa merkado.

Mababang elasticity ng supply real estate. Ang pagbabago sa supply ng real estate kumpara sa demand para dito ay maaaring mas malaki kaysa sa iba pang mga segment ng property market.

3. Kasama sa ikatlong pangkat ang organisasyonal at legal na mga tampok ng real estate:

Paghihiwalay (divisibility) ng mga karapatan sa real estate . Ang mga karapatan sa real estate ay maaaring hatiin ayon sa uri ng mga karapatan, sa pamamagitan ng mga elemento ng bagay at sa oras ng kanilang paggamit. Mayroon ding posibilidad ng mga encumbrances sa mga karapatan sa real estate sa anyo ng isang pangako, isang easement 3, mga paghihigpit sa mga karapatan sa paggamit na nagmula sa isang kontrata, atbp.

Mga tampok ng pagbubuwis ng real estate nauugnay sa mga sumusunod. Ang mga pamumuhunan sa real estate ay nagbibigay, sa pagsasagawa, ang kumpanya ng mamumuhunan ng pagkakataon na makakuha ng mga pakinabang sa buwis - ang halaga ng buwis sa real estate binabawasan ng negosyo ang base ng buwis para sa buwis sa kita, dahil alinsunod sa Tax Code ng Russian Federation, ang buwis sa real estate ng isang organisasyon ay kasama sa iba pang mga gastos na may kaugnayan sa produksyon at pagbebenta ng mga produkto.

Ang pangangailangan para sa propesyonal na pamamahala dahil sa ang katunayan na ang lahat ng mga proseso ay nangangailangan ng propesyonal na pamamahala ng real estate sa anumang yugto ng konstruksiyon, pag-aayos, pagbebenta, atbp.

_____________________________________________________________

2 Pagkatubig– ang kakayahan ng mga asset ng isang enterprise na ma-convert sa monetary value sa isang tiyak na petsa at walang pagkawala.

3 Easement ay isang limitadong karapatan na gumamit ng ari-arian ng ibang tao (halimbawa, para sa pagtula at pagpapatakbo ng mga komunikasyon, mga linya ng kuryente, daanan o pagdaan sa lupain at iba pa.)

1.3. PANGUNAHING MGA KATANGIAN NG REAL ESTATE NG INVESTMENT

Ang mga pangunahing katangian ng pamumuhunan ng real estate, ang mga tampok ng real estate na pinakamahalaga para sa isang mamumuhunan at nangangailangan ng pagsusuri at accounting ay:

Ang real estate ay likas relatibong katatagan ng daloy ng kita mula sa mga transaksyon sa real estate - mula sa operasyon o pagbebenta - kumpara sa mga daloy ng kita mula sa iba pang mga uri ng aktibidad (halimbawa, pagmamanupaktura o pangangalakal ng mga seguridad). Bilang karagdagan, ang epekto ng matatag na henerasyon ng kita mula sa real estate ay karaniwang kinukumpleto ng mas mataas na mga rate ng kita.

Makabuluhan pag-asa ng mga katangian ng real estate sa pagiging epektibo ng pamamahala ng pamumuhunan ay isa ring ari-arian ng real estate na dapat isaalang-alang ng isang mamumuhunan. Ang pangangailangan para sa epektibong pamamahala sa pamumuhunan ay dahil sa ang katunayan na ang real estate ay isang kumplikadong bagay upang pamahalaan; ang mga pamumuhunan sa real estate ay nangangailangan ng malaking gastos sa pamamahala. Ito ay totoo lalo na para sa mga pamumuhunan sa mga proyekto sa pagtatayo batay sa mga relasyon sa subcontracting. Bilang karagdagan, sa mga kaso kung saan ang mga pamumuhunan sa real estate ay pangmatagalan, kinakailangan upang matiyak ang mahusay at makatwirang operasyon ng ari-arian.

Anti-inflationary stability real estate. Ang real estate ay may malaking antas ng inflation resistance. Dahil sa tampok na ito, isinasaalang-alang ang mga pamumuhunan sa real estate epektibong paraan proteksyon ng mamumuhunan mula sa inflation at diversification mga portfolio ng pamumuhunan(na may pinakamainam na kumbinasyon ng kakayahang kumita at panganib). Higit pa rito, patungkol sa proteksyon laban sa inflation, dapat tandaan na ang real estate (at, sa isang mas malaking lawak, income-generating real estate) ay maaaring magsilbi bilang isang mas mahusay na insurance laban sa inflation kumpara, halimbawa, sa mga securities.

Tumaas na antas ng panganib . Ang mga pamumuhunan sa real estate ay napapailalim sa mas malaking kawalan ng katiyakan kaysa sa karamihan ng mga asset sa pananalapi. Mas mataas na kawalan ng katiyakan dahil sa mas mahabang time frame pamumuhunan sa kapital, pati na rin ang kakulangan (kadalasan kahit na kawalan) ng kumpleto at maaasahang impormasyon sa merkado tungkol sa mga transaksyon sa real estate (sa kaibahan sa mga transaksyon sa palitan), ang kahirapan sa pag-access ng impormasyon sa merkado. Bukod sa. Ang antas ng panganib ay tumaas dahil sa kawalang-kilos ng real estate at hindi sapat na pagkatubig nito. Ang panganib ng mga pagbabago sa mga katangian ng kapaligiran na nauugnay sa real estate ay madalas na kritikal kapag gumagawa ng mga desisyon sa pamumuhunan sa real estate.

Negatibong ugnayan sa pagitan ng kita mula sa mga pamumuhunan sa real estate at mga pamumuhunan sa mga asset sa pananalapi . Ang cyclical na katangian ng real estate market ay hindi kasabay ng cyclical na katangian ng industriyal na produksyon sa macroeconomic level. Ang pagkakaibang ito ay nagpapakita mismo sa katotohanan na pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan tumataas ang kita mula sa real estate sa mga panahon ng krisis pang-industriya at sa panahon ng mataas na inflation, habang ang mga real rate ng return sa mga financial asset ay karaniwang bumabagsak sa parehong mga panahon.

1.4. MGA TAMPOK NG REAL ESTATE MARKET

Ang mga pangunahing tampok ng merkado ng real estate ay:

Ang mga transaksyon sa merkado sa real estate ay nakakaapekto sa mga karapatan sa ari-arian ng mga may-ari ng ari-arian sa isang malawak na hanay, na maaaring mag-iba depende sa partikular na ari-arian; ang bawat transaksyon sa real estate ay may kasamang malaking bilang ng mga legal na pormalidad at, nang naaayon, isang malaking halaga ng mga kaugnay na dokumento;

Ang pagpopondo ng mga transaksyon sa real estate ay maaaring mahigpit na paghihigpitan ang libre, mapagkumpitensyang paggana ng real estate market;

Ang impormasyon sa estado ng merkado ng real estate ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi sapat na pagiging maaasahan at pagiging maagap, hindi kumpleto, na makabuluhang pinatataas ang mga panganib ng mga mamumuhunan at nagiging sanhi ng pagbawas sa kanilang aktibidad;

Ang real estate, hindi tulad ng iba pang mga bagay sa merkado, ay halos imposible na wastong i-standardize (magkaisa), pag-uri-uriin at, bilang resulta, bumili at magbenta ayon sa mga sample;

Ang mga transaksyon sa merkado ng real estate ay nauugnay sa mga makabuluhang gastos sa transaksyon.

Ang pag-unlad ng merkado ng real estate ay pangunahing nakasalalay sa mga sumusunod na kadahilanan:

Paglago ng ekonomiya (recession) o inaasahan ng naturang paglago (recession);

Mga pagkakataon sa pananalapi para sa pagbili ng real estate, na, sa turn, ay nakasalalay sa antas at yugto pag-unlad ng ekonomiya rehiyon (krisis, pagwawalang-kilos, masinsinang pag-unlad), pagkakaroon ng mga trabaho at istraktura ng trabaho;

Ang ugnayan sa pagitan ng halaga ng real estate at ang mga prospect sa ekonomiya ng isang partikular na rehiyon.

2. MGA SALIK NA NAGTIYAK SA HALAGA NG INVESTMENT NG MGA REAL ESTATE PROPERTIES

Mayroong apat na pangunahing grupo ng mga salik na tumutukoy sa halaga ng pamumuhunan ng real estate: panlipunan, pang-ekonomiya, mga salik sa kapaligiran at legal na regulasyon ng estado. Lahat ng mga ito ay sama-samang tumutukoy sa halaga ng anumang real estate, at ang bawat isa ay nakakaapekto sa parehong pataas at pababa.

Mga kadahilanang panlipunan ay pangunahing kinakatawan ng mga katangian ng populasyon ng rehiyon. Kabilang dito ang demograpikong istraktura, ang bilang ng mga kasal at diborsyo, ang average na bilang ng mga anak sa isang pamilya, atbp. Ang mga salik na ito ay nauugnay sa potensyal na pangangailangan para sa real estate at istraktura nito.

Mga puwersang pang-ekonomiya iminumungkahi ang pangangailangan na pag-aralan ang ugnayan sa pagitan ng supply at demand sa ngayon na may kasunod na pagtataya ng mga pagbabago sa hinaharap, pati na rin ang kapangyarihang bumili ng populasyon. Ang mga salik sa ekonomiya na tumutukoy sa pangangailangan ay kinabibilangan ng trabaho, karaniwan sahod, pamamahagi nito, ang antas ng pag-unlad ng ekonomiya ng rehiyon, mga pagkakataon at mga tuntunin ng kredito, atbp.

Mga salik regulasyon ng gobyerno sa lahat ng antas (pederal, rehiyonal, lokal) ay may malaking impluwensya sa halaga ng ari-arian, kung minsan ay may kakayahang mangibabaw sa ilang partikular na lugar sa naturang salik ng ekonomiya, bilang relasyon sa pagitan ng supply at demand. Ang mga salik sa regulasyon ng pamahalaan ay kinabibilangan ng:

Regulasyon (limitasyon) ng paglilipat ng real estate at mga pamamaraan ng paggamit ng lupa;

Presyo mga kagamitan at pampublikong sasakyan;

Patakaran sa mga awtoridad sa buwis;

Mga espesyal na legal na kaugalian (regulatoryong pagtatatag ng mga rate ng pag-upa, limitasyon ng mga karapatan sa pag-aari, proteksyon sa kapaligiran, organisasyon ng pampublikong pamumuhunan, atbp.).

Mga salik sa kapaligiran kapag tinatasa ang real estate - isang set ng natural at natural-anthropogenic na mga kadahilanan na may direktang epekto sa pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian at ang kahusayan ng paggamit nito. Kapag sinusuri ang isang ari-arian, ang mga salik sa kapaligiran ay dapat isaalang-alang bilang kapaligiran nito, na makabuluhang nakakaapekto sa halaga ng ari-arian. Sa turn, ang halaga ng kapaligirang ito, na na-convert sa gastos (monetary) na anyo, ay tumutukoy sa kontribusyon ng mga salik sa kapaligiran sa halaga ng ari-arian. Bukod dito, ang kontribusyon na ito ay maaaring parehong positibo at negatibo.

Ang mga negatibong kadahilanan sa kapaligiran ay kinabibilangan ng:

Pagkasira ng mga katangian ng electromagnetic at radiation ng nakapalibot na natural at anthropogenic na kapaligiran;

Thermal polusyon;

Pagkasira ng natural na pag-iilaw ng ari-arian;

Ang pagtaas ng intensity ng ingay sa itaas ng mga natural na antas;

Pagkasira ng mga kemikal na katangian ng hangin sa atmospera, lupa, tubig.

Sa panahon ng pagtatasa sa kapaligiran ng real estate, kasama ang pagsusuri ng mga negatibong salik sa kapaligiran, natukoy din ang mga paborableng salik sa kapaligiran na lumilikha ng isang positibong epekto sa kapaligiran at psychosocial na maaaring makabuluhang makaapekto sa halaga ng merkado at pamumuhunan ng ari-arian (halimbawa, ang pagkakaroon ng mga likas na bagay na palakaibigan sa kapaligiran - mga ilog) para sa mga may-ari ng ari-arian , lawa, kagubatan, parke sa kagubatan, reserba ng kalikasan, atbp.)

2.1. MGA PANGUNAHING PRINSIPYO PARA SA PAGTATAYA NG HALAGA NG REAL ESTATE PARA SA MGA LAYUNIN SA INVESTMENT

Ang mga katangian ay makabuluhang naiiba sa bawat isa at matatagpuan sa iba't ibang mga kapaligiran. Ang hinaharap na kita mula sa real estate, kasama ang iba pang mga salik na tumutukoy sa halaga ng isang ari-arian, ay napapailalim sa isang malaking antas ng kawalan ng katiyakan. Ang kinahinatnan nito ay imposibleng bumuo ng isang unibersal na recipe para sa kung paano pahalagahan ang iba't ibang mga katangian; Walang unibersal na formula kung saan makalkula ang halaga ng real estate. Kasama nito, may mga pangkalahatang prinsipyo para sa pagtatasa ng real estate.

Ang mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay kumakatawan sa isang interpretasyon ng mga pangkalahatang batas pang-ekonomiya mula sa pananaw ng mga paksa ng real estate market at, kapag inilapat nang tama, humahantong sa maaasahang konklusyon tungkol sa halaga ng ari-arian.

Bilang resulta ng maraming taon ng pagsasanay at teoretikal na pananaliksik sa larangan ng pagpapahalaga sa real estate, tatlong grupo ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga ang nabuo. Ang una sa kanila ay nauugnay sa mga ideya ng may-ari tungkol sa real estate; ang mga prinsipyo ng pangalawang grupo ay tinutukoy ng pagpapatakbo ng real estate at nauugnay sa mga ideya ng mga producer tungkol sa real estate, at ang ikatlong grupo ay kinabibilangan ng mga prinsipyo na tinutukoy ng kapaligiran ng merkado. Ang isang hiwalay na prinsipyo na hindi kasama sa mga grupong ito ng mga prinsipyo ay ang prinsipyo ng pinakamahusay (pinaka-epektibong) paggamit ng real estate.

Ang isang mamumuhunan, kapag nilulutas ang problema sa pagtukoy ng halaga ng real estate, ay maaari at dapat ilagay ang kanyang sarili sa lugar ng isang potensyal na may-ari na nagpapatakbo ng ari-arian, na isinasaalang-alang ang impluwensya ng kapaligiran sa merkado.

Kasama sa unang pangkat ng mga prinsipyong nauugnay sa mga ideya ng may-ari tungkol sa ari-arian ang mga sumusunod na prinsipyo:

Ang prinsipyo ng utility;

Ang prinsipyo ng pagpapalit;

Ang prinsipyo ng pag-asa.

Ang pangalawang pangkat, ang mga prinsipyo kung saan ay tinutukoy ng pagpapatakbo ng real estate at nauugnay sa mga ideya ng mga producer tungkol sa real estate, ay pinagsasama ang mga sumusunod na prinsipyo:

Ang prinsipyo ng kontribusyon;

Ang prinsipyo ng natitirang produktibidad ng isang land plot;

Ang prinsipyo ng balanse;

Ang prinsipyo ng pagtaas o pagbabawas ng kita (prinsipyo ng marginal returns).

Ang ikatlong pangkat, na kinabibilangan ng mga prinsipyong tinutukoy ng kapaligiran ng merkado, ay kinabibilangan ng:

Ang prinsipyo ng supply at demand;

Prinsipyo ng pagsusulatan; prinsipyo ng kumpetisyon;

Ang prinsipyo ng pagbabago.

Pinakamahusay na Prinsipyo sa Paggamit Ang real estate ay isang mahalagang bahagi ng konsepto pinakamahusay na paggamit- isang pangunahing konsepto sa pagtatasa ng real estate, na isinasaalang-alang ang pinakamainam na kumbinasyon ng mga katangian ng real estate at kasalukuyang mga kondisyon ng merkado - at batay sa sumusunod na premise: ang pinakamataas na limitasyon ng presyo na gustong bayaran ng mamimili ay tinutukoy ng kanyang opinyon tungkol sa pinaka-pinakinabangang paggamit ng biniling ari-arian.

Kaya, ang paggamit ng parehong hindi pa binuo at binuo na mga plot ng lupa ay sumusunod sa sumusunod na kalakaran: sinasamantala ito ng may-ari alinsunod sa kanyang pinakamahusay na paggamit. Gayunpaman, ang kasalukuyang paggamit ng ari-arian ay hindi nangangahulugang ang pinakamahusay, kaya kung ano ang ipinahiwatig ng appraiser sa ulat ng pagtatasa ng ari-arian ay maaaring hindi tumugma sa kasalukuyang paggamit nito.

Kapag tinutukoy ang pinakamahusay (pinakaepektibo) na paggamit ng isang bagay, ang mga sumusunod ay isinasaalang-alang:

Mga kondisyon sa pamilihan (pangunahin ang umiiral na paggamit ng lupa sa paligid ng paksang pag-aari);

Umiiral na mga regulasyon sa zoning;

Mga inaasahang pagbabago sa merkado ng real estate;

Ang kasalukuyang paggamit ng real property.

Ang pinakamahusay na paggamit ng isang real estate property ay ang pinaka-malamang at legal na pinahihintulutang paggamit ng ari-arian na ito (kung ang ari-arian ay isang kapirasong lupa, kung gayon ay libre o may mga pagpapabuti), na pisikal na posible, matipid na magagawa at humahantong sa pinakamataas na halaga ng ang ari-arian na pinahahalagahan.

Kinikilala ng ulat ng pagtatasa ang parehong isang partikular na kaso ng paggamit at isang sunud-sunod na iba't ibang paggamit (mga opsyon) bilang ang pinakamahusay. Ang hanay ng mga paggamit ng isang kapirasong lupa ay maaaring limitado sa pamamagitan ng mga pagpapahusay na magagamit dito, kapwa para sa isang site na bakante at handa para sa pag-unlad alinsunod sa pinakamahusay na paggamit, at para sa isang binuo na site na may mga kasalukuyang pagpapabuti.

Halimbawa, isang bodega na matatagpuan sa industriyal na sona lungsod, ay tumutugma sa pinakamahusay na paggamit ng lupa kung saan ito matatagpuan. Gayunpaman, ang lokasyon ng naturang pasilidad sa gitnang bahagi ng lungsod ay hindi tumutugma sa prinsipyo ng pinakamahusay na paggamit ng land plot na inookupahan ng warehouse na ito, na mas pare-pareho sa paggamit ng plot ng lupa na ito para sa pagtatayo ng isang gusali ng opisina, pasilidad ng libangan, restawran o shopping center.

Ang pinakamahusay na paggamit ay maaaring magbago sa paglipas ng panahon (halimbawa, kung ang isang pangunahing highway ay itinayo sa malapit sa lupa), kung gayon ang pinakamahusay na paggamit ng site ay maaaring ang pagtatayo ng isang motel, gas station o cafe sa tabi ng kalsada.

Prinsipyo ng utility ay na kapag tinatasa ang real estate, ang isa ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na ang real estate ay may halaga lamang kung ito ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa aktwal o potensyal na may-ari, kung maaari nitong matugunan ang kanyang mga pangangailangan (para sa pabahay, libangan, atbp.) o makabuo ng kita . Ang utility ay pangunahing pamantayan sa gastos anumang bagay sa real estate. Ang lahat ng mga bagay sa real estate, sa kabila ng kanilang pagkakaiba-iba, ay maihahambing sa kanilang kakayahang matugunan ang ilang mga pangangailangan ng may-ari o makabuo ng kita para sa kanya. Dapat itong isipin na ang utility ay indibidwal para sa bawat may-ari, tulad ng ideya nito. Ang pangkalahatang bagay ay ang mga sumusunod - mas malaki ang utility ng isang bagay, mas mataas ang halaga nito. Kaya, ang prinsipyo ng utility ay mas mataas ang tinasa na halaga ng isang real estate property, mas nagagawa nitong matugunan ang mga pangangailangan ng potensyal na may-ari.

Prinsipyo ng pagpapalit nagsasaad na ang isang matalinong mamimili (consumer) sa bukas na merkado ay hindi magbabayad ng presyo para sa isang ari-arian na lumampas sa halaga ng pagkuha ng isang ari-arian na pantay na kaakit-akit sa bumibili, ibig sabihin. na may katumbas na utility.

Alinsunod sa prinsipyo ng pagpapalit, ipinapalagay na isasaalang-alang ng mamimili ang lahat ng mga alternatibong opsyon sa transaksyon na magagamit niya at lalapit sa desisyon ng pagpili nang makatwiran, na may sapat na oras upang gawin ito. Kabilang sa mga alternatibong opsyon para sa pag-uugali ng mamimili ay maaaring: pagbili ng isa pa, katulad na ari-arian; muling paggawa ng mga katulad na pagpapabuti sa isa pang piraso ng lupa; pamumuhunan sa mga pondo na nagbibigay ng kita na maihahambing sa mga katangian nito.

Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nangangahulugan na ang isang maingat, matalinong mamimili ay hindi magbabayad para sa isang partikular na bagay na mas mababa kaysa sa pinakamababang presyo na hiniling sa isang partikular na segment ng merkado para sa isang katulad na bagay na may parehong antas ng utility. Kaya, ang prinsipyo ng pagpapalit ay nagpapahintulot sa amin na magtakda ng pinakamataas na limitasyon sa halaga ng ari-arian na pinahahalagahan. Ang prinsipyong ito ay sumasailalim sa paggamit ng comparative approach.

Ang Prinsipyo ng Paghihintay ay ang mga sumusunod. Ang halaga ng real estate, una sa lahat, ay hindi nakasalalay sa mga nakaraang presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay o sa kanilang kapalit na gastos, ngunit sa mga benepisyo na nilalayon at maaaring matanggap ng mga kalahok sa merkado sa hinaharap mula sa pagkuha at paggamit ng real estate. Ang halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng mga benepisyo (o mga pakinabang) na inaasahang ibibigay ng ari-arian sa may-ari.

Ang pag-asa ay maaaring maging positibo at negatibo. Pag-urong ng ekonomiya, kawalan ng trabaho, tensiyonal na sitwasyon sa lipunan, mga paghihigpit ng pamahalaan sa pag-unlad ay maaaring negatibong makaapekto sa halaga ng ari-arian.

Ang pagpapaunlad ng lupang katabi ng isang site ay maaaring makabuluhang baguhin ang halaga nito. Kung ang mga katabing property ay nasa yugto ng pagpaplano at disenyo sa oras ng pagtatasa, dapat isaalang-alang ng pagsusuri at kasunod na pagtatasa ang kanilang mga potensyal na epekto. Kaya, ang halaga ng bagay at ari-arian ay nakasalalay sa mga inaasahan ng may-ari.

Prinsipyo ng kontribusyon – ang halaga ng bawat elemento ng real estate ay tinutukoy ng kontribusyon ng elementong ito sa kabuuang halaga ng buong ari-arian. Sa madaling salita, ang halaga ng bawat elemento ay katumbas ng halaga kung saan bababa ang kabuuang halaga ng ari-arian kapag wala ang elementong ito, o ang halaga kung saan tataas ang kabuuang halaga ng ari-arian sa pagkakaroon ng elementong ito. .

Ang halaga ng isang piraso ng real estate ay hindi kinakailangang katumbas ng halaga ng paglikha nito. Halimbawa, construction on cottage ng tag-init hindi kinakailangang taasan ng tennis court ang kabuuang halaga ng ari-arian sa halaga ng mga gastos na natamo. Ang halaga ng kontribusyon ng hukuman ay sinusukat sa pamamagitan ng utility nito mula sa pananaw ng karaniwang mamimili. Ang kontribusyon na ito ay maaaring pahalagahan alinman sa itaas o mas mababa sa mga gastos sa pagtatayo.

Ang prinsipyo ng natitirang produktibidad ng isang land plot . Ang proseso ng pagtatasa ng market value ng isang land plot ay katulad ng pagtatasa ng iba pang real estate property. Gayunpaman, mayroong isang makabuluhang pagkakaiba, ibig sabihin, ang market value ng isang land plot ay ang pangunahing bahagi ng market value ng buong kabuuang property, bagama't sa pagsasanay ng pagtatasa ng isang land plot, ang market value nito ay kinakalkula bilang ang natitira sa ang kabuuang halaga ng ari-arian na binawasan ng mga pagpapabuti. Ito ay nagpapakita ng epekto ng prinsipyo ng natitirang produktibidad ng isang land plot.

Dapat pansinin na ang isa sa mga kahihinatnan ng pagpapatupad ng prinsipyong ito ay ang pamamaraan ng diskarte sa balanse ng lupa - isang unibersal na paraan para sa pagtatasa ng halaga ng isang land plot, lalo na epektibo sa kawalan ng impormasyon sa mga benta ng mga katulad na plots, ngunit sa pagkakaroon ng impormasyon sa kakayahang kumita ng buong ari-arian - isang land plot na may mga pagpapabuti. Ang natitirang produktibidad ay tinukoy bilang ang netong kita na maiuugnay sa mga pagpapabuti.

Ang prinsipyo ng balanse , kung minsan ay tinatawag na prinsipyo ng balanse (proporsyonalidad), ay ang halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng antas ng balanse sa pagitan ng mga ipinares nitong elemento. Para sa karamihan ng mga ari-arian, ang pinakamahalagang pares ng mga elemento ay lupa at mga pagpapahusay. Ang prinsipyong ito ay nagtatatag na ang pinakamataas na halaga ng real estate ay nakakamit na may pinakamainam (equilibrium) ratio sa pagitan ng lupa at mga pagpapabuti, i.e. kapag, na may karagdagang (kaugnay sa estado ng ekwilibriyo) na pamumuhunan sa kapital, wala nang kamag-anak na pagtaas sa halaga ng ari-arian.

Ang prinsipyong ito ay malapit na nauugnay sa prinsipyo ng marginal return.

Prinsipyo ng marginal return nagsasaad na ang sunud-sunod na pagdaragdag ng mga pagpapabuti ay sinamahan ng pagtaas ng halaga ng real estate. Sa isang tiyak na yugto, ang mga gastos sa paglikha ng mga karagdagang pagpapabuti ay hindi na ganap na babayaran sa pamamagitan ng pagtaas ng halaga ng ari-arian. Ang epekto na nauugnay sa hindi linear na pagtaas sa halaga ng ari-arian habang idinaragdag ang mga pagpapabuti ay ang saturation effect. Ginagamit ang prinsipyong ito sa mga pamamaraan ng cost approach, lalo na kapag sinusuri ang naaalis na pisikal at moral na pagkasira.

Ang prinsipyo ng supply at demand . Sa ilalim panukala tumutukoy sa lahat ng real estate ng isang partikular na uri na inaalok para ibenta o rentahan sa isang partikular na oras sa isang partikular na segment ng merkado. Sa ilalim demand tumutukoy sa lahat ng real estate ng isang partikular na uri na handang bilhin ng mga kalahok sa merkado sa loob ng isang takdang panahon.

Ang pagbabago sa presyo (halaga) ng isang ari-arian ay direktang nakasalalay sa mga pagbabago sa laki ng supply at demand sa merkado ng real estate, sa kanilang pakikipag-ugnayan.

Ang prinsipyo ng supply at demand sa valuation ay isang kinahinatnan batas ng supply at demand– isang pattern ng ekonomiya na nag-uugnay sa dami ng supply at demand sa mga presyo ng mga bilihin sa merkado.

Para sa mga ibinigay na dami ng supply at demand, sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng kaukulang "supply-price" at "demand-price" dependencies, ang market equilibrium point ay tinutukoy, kung saan ang market price ng produkto ay tulad na ang mga volume ng supply at demand ay nagtutugma. . Sa ekwilibriyong presyo ng isang kalakal, ang ekwilibriyong quantity supplied ay tumutugma sa equilibrium quantity demanded.

Ang prinsipyo ng kompetisyon ay malapit na nauugnay sa prinsipyo ng supply at demand.

Prinsipyo ng kompetisyon . Ang kumpetisyon sa merkado ng real estate ay kinasasangkutan ng mga mamimili, nagbebenta, nangungupahan at mga panginoong maylupa na naglalayong pumasok sa isang transaksyon o pag-upa para sa pagbebenta ng real estate. Bilang karagdagan, ang bawat bagay ay nakikipagkumpitensya sa lahat ng iba pang katulad na mga bagay.

Sa katagalan, ang kumpetisyon ay nagpapapantay ng hindi karaniwang mataas o labis na kita. Ang posibilidad na kumita ay nagbubunga ng kumpetisyon, ngunit ang posibilidad na gumawa ng napakataas na kita ay nagdudulot ng mapanirang kumpetisyon.

Prinsipyo ng pagsusulatan – ang halaga ng isang real estate property ay nakasalalay sa antas ng homogeneity ng mga nakapalibot na gusali sa lugar, na nagpapanatili sa halaga ng real estate sa isang tiyak na antas at ginagarantiyahan na ang halaga ng anumang bagay ay hindi bababa sa antas na ito (sa kondisyon na ang bagay ay pinananatili sa mabuting kalagayan) o hindi makabuluhang lumampas sa antas na ito .

Kung ang pagpapanatili ng pagsunod sa lugar ay nakakatulong upang mapanatili ang mga halaga ng halaga sa parehong antas, kung gayon ang paglabag nito ay may negatibong epekto sa kanila. Ang isang paglabag sa prinsipyo ng pagsusulatan ay maaaring maobserbahan sa mga holiday village, kung saan ang mga plot ay ibinebenta sa mga may-ari ng iba't ibang kategorya sa iba't ibang oras. Ang kalapitan ng mahal at murang real estate ay humahantong sa pagbaba sa market value ng mas mahal na real estate.

Ang prinsipyo ng pagbabago. Ang pagbabago sa mga kondisyon ng merkado ay isang hindi maiiwasan at patuloy na proseso, na nangyayari nang unti-unti at madalas na nakatago. Kung mas aktibo ang segment ng merkado, mas mabilis na nangyayari ang mga pagbabago dito. Ang pinaka-dramatikong pagbabago sa real estate market ay sanhi ng mga pagbabago sa batas, ang pagtatayo ng mga bagong pasilidad, at ang pagsasara ng mga negosyong pang-industriya, pati na rin ang mga pangyayari sa force majeure sa anyo ng mga aksyong militar, natural na sakuna, atbp.

Ang halaga ng real estate ay patuloy na naiimpluwensyahan kapwa positibo at negatibo ng maraming mga kadahilanan: panlipunan, pang-ekonomiya, kapaligiran, pati na rin ang mga kadahilanan ng regulasyon ng pamahalaan.

2.2. PROSESO NG REAL ESTATE VALUE ASSESSMENT

Ang proseso ng pagtatasa ng halaga ng isang ari-arian ay isang pagkakasunud-sunod ng mga aksyon na ginawa ng isang appraiser sa panahon ng pagtukoy ng halaga.

Sa simula ng proseso ng pagtatasa, kinakailangan upang mangolekta at magproseso ng impormasyon na nauugnay hindi lamang sa pag-aari na tinasa, kundi pati na rin sa agarang kapaligiran nito, na isinasaalang-alang ang lahat ng mga kadahilanan na nakakaapekto sa tinantyang halaga ng ari-arian.

Ang mga mapagkukunan ng impormasyon ay maaaring mga peryodiko, mga dalubhasang database, mga katawan ng estado at munisipyo na nagrerehistro ng mga karapatan sa real estate, at iba pang mga appraiser. Karamihan sa mga propesyonal na appraiser ay may sariling mga database. Upang makuha ang lahat ng kinakailangang impormasyon, maaaring kailanganin ang mga konsultasyon sa iba't ibang mga espesyalista, bilang karagdagan sa mga paglalakbay sa negosyo sa ibang mga rehiyon, marketing, teknolohikal, sosyolohikal at iba pang pananaliksik. Kaugnay nito, maaaring kailanganin ang mga kaukulang gastos.

Ang partikular na atensyon ay dapat bayaran sa pagsuri sa pagkakumpleto at pagiging maaasahan ng nakolektang impormasyon. Ang mga nakolektang impormasyon ay pinag-aaralan, kailangan at makatwirang mga pagsasaayos ay ginawa upang linawin at madagdagan ang data.

Sa yugto ng pagtukoy sa pinakamahusay na paggamit ng ari-arian, tinutukoy ng appraiser ang direksyon ng paggamit ng ari-arian na legal na pinahihintulutan, technically possible, economically feasible at nagbibigay sa may-ari ng pinakamataas na halaga ng property na tinatasa. Ang opsyon na ito ay isinasaalang-alang kung ang market value ng real estate (o ang mga derivatives nito - investment value) ay tinasa.

Ang pangunahing yugto ng proseso ng pagpapahalaga sa real estate ay ang mismong pagpapahalaga - pagtatasa ng halaga ng ari-arian batay sa tatlong klasikal na pamamaraan ng pagpapahalaga, na kinabibilangan ng mga paghahambing (market), gastos at mga diskarte sa kita.

Diskarte sa merkado ay batay sa isang paghahambing (paghahambing) ng ari-arian na pinahahalagahan at mga ari-arian na katulad nito sa mga ari-arian nito, na medyo kamakailan ay naibenta sa merkado.

SA cost-effective na diskarte ang tinantyang halaga ay tinutukoy batay sa mga gastos sa pagpaparami o pagpapalit ng pinahahalagahang bagay, na isinasaalang-alang ang pagkasira - isang pagbawas sa halaga bilang isang resulta negatibong epekto iba't ibang panloob at panlabas na mga kadahilanan.

Sa kaibuturan diskarte sa kita namamalagi ang ideya ng halaga ng isang bagay bilang kasalukuyang katumbas ng lahat ng inaasahang netong kita na ang pinahahalagahang bagay, kung ginamit nang makatwiran, ay maaaring dalhin sa hinaharap. Isinasaalang-alang nito hindi lamang ang laki, kundi pati na rin ang oras ng pagtanggap ng kita, pati na rin ang antas ng panganib na nauugnay sa kanilang pagtanggap.

Ang huling yugto ng proseso ng pagtatasa ay ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa (isinasaalang-alang ang mga weighting coefficients) - ang pagbawas ng mga tinantyang halaga na nakuha gamit ang tatlong diskarte sa pagtatasa sa isang halaga - sa isang solong konklusyon tungkol sa tinantyang halaga ng ang tinasa na bagay.

2.3. MGA BATAYANG PAMAMARAAN AT PARAAN PARA SA PAGTATAYA NG HALAGA NG REAL ESTATE

Ang pagpapahalaga ng real estate ay may ilang mga tampok:

Ang pagpapahalaga ng real estate, hindi tulad ng iba pang mga asset, ay nauugnay sa isang mahabang panahon ng pamumuhunan, dahil ang kapital na namuhunan sa real estate ay kapital na "naka-lock" sa isang mababang-likido na asset;

Ang kahirapan sa pagtukoy sa inaasahang panahon ng pagmamay-ari ng asset, pati na rin ang pagtukoy sa presyo ng bagay sa posibleng pagbebenta nito sa hinaharap, sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari ng bagay na ito;

Isang medyo mahabang panahon (kumpara, halimbawa, sa mga securities) ng pagmamay-ari ng isang asset, kabilang ang ilang mga cycle ng pag-unlad ng real estate market;

Ang kahirapan sa pagkuha ng maaasahan at up-to-date na impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa real estate market.

Ang halaga ng real estate, tulad ng anumang iba pang ari-arian, ay tinatasa gamit ang mga pamamaraan ng pagpapahalaga batay sa tatlong klasikal na diskarte:

1) ang diskarte sa kita batay sa pagbabawas ng mga daloy ng salapi o pag-capitalize ng inaasahang kita mula sa real estate;

2) diskarte sa merkado (comparative), na nagbibigay para sa isang comparative analysis ng mga transaksyon sa merkado para sa pagbili at pagbebenta ng real estate;

3) diskarte sa gastos (pag-aari), batay sa pagtukoy ng halaga ng real estate sa pamamagitan ng pagkalkula ng mga gastos na kinakailangan upang maibalik o palitan ang mga gusali at istruktura na tinatasa, na isinasaalang-alang ang pamumura ng lahat ng uri at ang halaga ng merkado ng plot ng lupa.

2.4. PAGTIYAK SA HALAGA NG REAL ESTATE BATAY SA INCOME APPROACH

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay nagbibigay-daan para sa isang direktang pagtatasa ng halaga ng isang ari-arian depende sa inaasahang kita sa hinaharap na nabuo ng ari-arian na ito. Ang halaga ng kita sa hinaharap ay nabawasan sa kasalukuyang sandali, i.e. ang kanilang may diskwentong halaga ay nagsisilbing gabay sa kung magkano ang handang bayaran ng isang potensyal na mamumuhunan para sa ari-arian na pinahahalagahan.

Ang aplikasyon ng pamamaraang ito ay nangangailangan ng pangangailangan na kalkulahin ang halaga ng kita na natanggap mula sa pagmamay-ari ng real estate, kapwa sa nakaraan at kasalukuyang panahon, at sa hinaharap. Samakatuwid, ang isa sa mga unang yugto sa pagtatasa ng real estate ay ang pagtukoy sa natanggap at pagkalkula at pagtataya ng kita sa hinaharap.

Pagtataya ng Kita sa Real Estate ay batay sa mga sumusunod. Sa pamamagitan ng pamumuhunan sa real estate para sa paggamit nito sa pang-industriya, komersyal o iba pang aktibidad, inaasahan ng mamumuhunan na makatanggap ng ilang partikular na materyal, pinansyal o iba pang benepisyo bilang resulta. Ang isang makabuluhang bahagi ng mga benepisyong ito ay maaaring ipahayag sa mga tuntunin ng mga resulta sa pananalapi, na kinabibilangan ng:

Daloy ng pera (kasalukuyang mga resibo ng pera):

Pagtitipid sa buwis:

Hinaharap na kita sa pag-upa:

Kita mula sa muling pagbebenta ng real estate:

Pagbawas ng utang sa mortgage.

Ang gawain ng analyst ay magkalkula kasalukuyang halaga lahat ng kita sa hinaharap at mga benepisyo sa pananalapi, batay sa mga ito, ay tumutukoy sa kasalukuyang halaga ng ari-arian na bumubuo ng mga kita na ito. Kapag nag-aaral ng isang ari-arian na gumagawa ng kita, isinasaalang-alang ng analyst ang pinakamahalagang mga parameter para sa kanya - ang halaga ng mga gusali, istruktura, imprastraktura at lupa, mga pangmatagalang pautang (mga mortgage).

Ang pagkakaroon ng naitatag ang halaga ng kita para sa mga nakaraang panahon, kinakailangan upang matukoy ang takbo ng kanilang pag-unlad sa hinaharap at kalkulahin ang kanilang mga halaga ng pagtataya. Ito ang hinulaang halaga ng kita na nagsisilbing batayan para sa pagpapahalaga sa real estate kapag gumagamit ng diskarte sa kita.

Kapag ginagamit ang diskarte sa kita sa pagpapahalaga sa real estate, ang katumpakan ng pagtatasa ay higit na nakasalalay sa katumpakan ng hula ng kita. Ang halaga ng kita ay naiimpluwensyahan ng maraming mga kadahilanan: ang estado ng merkado ng real estate sa oras ng pagtatasa at ang takbo ng pag-unlad nito sa hinaharap; lokasyon ng land plot at ang kalidad ng mga istruktura dito; ang pagkakaroon ng imprastraktura, kabilang ang mga komunikasyon na nagkokonekta sa ari-arian sa kapaligiran, atbp. Ang pagsasaalang-alang at pagtatasa sa mga salik na ito ay dapat maging batayan ng pagtataya. Ang pangunahing halaga ng pagkalkula para sa appraiser ay ang netong kita sa pagpapatakbo mula sa ari-arian.

Upang matukoy ang netong kita sa pagpapatakbo, kinakailangan, una sa lahat, upang maitatag ang antas ng katatagan ng kita na natanggap mula sa real estate. Ang matatag na kita ay tumutukoy sa kita na karaniwang natatanggap mula sa paggamit ng ari-arian na binibigyang halaga sa isang tipikal na taon sa panahon ng pagtataya, na ibinabagay sa oras ng pagtatasa. Kapag kinakalkula ang matatag na kita, ang mga gastos na isang beses sa kalikasan ay hindi kasama sa mga gastos, i.e. hindi tipikal sa araw-araw na operasyon ng pasilidad. Ang mga mapagkukunan ng impormasyon para sa pagtukoy ng kita at katatagan ng kita ay maaaring: ang may-ari ng ari-arian; data na nakolekta mula sa merkado ng real estate; impormasyong natanggap mula sa mga nangungupahan at tagapamahala ng ari-arian.

Kapag kinakalkula ang netong kita sa pagpapatakbo, kinakailangang isaalang-alang ang mga gastos na inilaan upang palitan ang mga item ng real estate na may maikling buhay ng serbisyo. Ang mga gastos na ito (kapalit na reserba), kasama ang kasalukuyang mga gastos sa pagpapatakbo, ay dapat ibawas sa aktwal na kabuuang kita. Ang kapalit na reserba ay hinuhulaan batay sa oras ng pagkuha at ang tinantyang buhay ng serbisyo ng mga elementong papalitan.

Ang pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian batay sa diskarte sa kita ay posible sa dalawang paraan: At . Pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian may diskwentong paraan ng daloy ng salapi ay ginawa sa pamamagitan ng pagtataya ng kita sa hinaharap na posibleng mabuo ng isang ari-arian, na sinusundan ng pagdadala nito sa kasalukuyang halaga nito sa isang rate ng diskwento (ang rate ng return on investment na kinakailangan ng mga mamumuhunan), pinili na isinasaalang-alang ang panganib ng pamumuhunan sa ari-arian na ito .

Ang ginamit na stream ng kita ay netong kita sa pagpapatakbo - ang aktwal na kabuuang kita mula sa ari-arian na binawasan ng mga kasalukuyang gastos sa pagpapatakbo at ang kapalit na reserba, i.e. Ang daloy ng kita bago ang pagbabawas ng interes sa pagbabayad ng utang at mga buwis ay isinasaalang-alang. Ang paggamit ng netong kita sa pagpapatakbo sa mga kalkulasyon ay ginagawang posible na hindi isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng iba't ibang mga ari-arian sa istraktura ng kapital at pagbabayad ng mga buwis, na ginagawang mas maihahambing ang pagtatasa ng halaga ng iba't ibang mga ari-arian. Dahil ang pera, kahit na sa mga kondisyon ng kumpletong katiyakan ng hinaharap, ay may variable na halaga, ang daloy ng kita na natanggap sa hinaharap ay dapat na may diskwento (dalhin hanggang sa kasalukuyan), summed up at, bilang karagdagan, ang halaga ng bagay na isinasaalang-alang sa panahon ng pagbabalik - posibleng muling pagbebenta sa hinaharap.

Ang pangalawang paraan ng pagtatasa ng real estate sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita ay upang matukoy ang halaga ng isang real estate property direktang paraan ng capitalization ng kita gamit ang capitalization ratio, napapailalim sa pagtanggap ng matatag na kita sa mahabang panahon (direktang capitalization).

Ang halaga ng capitalization ratio ay maaaring kalkulahin sa tatlong paraan:

1) ang pinagsama-samang pamamaraan batay sa pagbubuo ng walang panganib na rate ng pagbabalik kasama ang mga bahagi na isinasaalang-alang ang halaga ng panganib na katangian ng pamumuhunan sa isang naibigay na ari-arian;

2) batay sa pagsusuri ng data ng merkado, i.e. paghahati sa netong kita na nabuo ng maihahambing na mga ari-arian ng real estate sa kanilang aktwal na presyo ng pagbebenta, na sinusundan ng sapat na pag-average;

3) batay sa kinakailangang rate of return (na maaaring kunin bilang discount rate) na binawasan ang growth rate ng income stream.

Ang isang mahalagang katangian ng pagkalkula ng capitalization ratio sa real estate valuation ay ang pangangailangang isaalang-alang ang natitirang halaga ng ari-arian sa oras ng muling pagbebenta nito sa hinaharap. Kung ang posibilidad ng isang pagbawas sa halaga ng bagay sa hinaharap ay mataas, kung gayon kapag kinakalkula ang ratio ng capitalization kinakailangang isaalang-alang ang rate ng pagbabayad ng pangunahing halaga ng namuhunan na kapital. Bilang karagdagan, ang pagpili ng ratio ng capitalization ay dapat na maingat na makatwiran, na isinasaalang-alang ang iba't ibang uri ng mga panganib.

2.5. PAGTATAYA NG HALAGA NG ISANG REAL ESTATE PROPERTY GAMIT ANG MARKET (COMPARATIVE) APPROACH

Ang pagtukoy ng halaga ng isang ari-arian gamit ang isang market (comparative) na diskarte batay sa paraan ng paghahambing na pagsusuri sa benta ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

1) ang sitwasyon sa merkado ay nasuri at ang mga kamakailang transaksyon sa pagbebenta ng maihahambing na mga ari-arian ng real estate ay natukoy (ang mga malapit sa kanilang mga pangunahing katangian at pagiging kapaki-pakinabang sa ari-arian na pinahahalagahan; sa kasong ito, dapat mayroong hindi bababa sa lima hanggang pitong katulad na mga ari-arian) ;

2) maingat na sinusuri ang impormasyon tungkol sa mga transaksyon;

3) ang mga naaangkop na yunit ng paghahambing ng mga bagay ay napili (halimbawa, isang metro kuwadrado ng kabuuang lugar, isang metro kubiko (para sa mga bodega), isang ektarya o isang daan (para sa mga plot ng lupa), isang apartment, isang opisina;

4) natukoy ang mga elemento ng paghahambing na sapat sa ibinigay na kaso;

5) ginagawa ang mga pagsasaayos sa mga presyo ng pagbebenta ng mga maihahambing na bagay para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga ito at ng bagay na binibigyang halaga sa mga tuntunin ng mga yunit at elemento ng paghahambing;

6) ang mga naayos na halaga ng halaga ng maihahambing (katulad) na mga bagay ay nabawasan sa isang halaga - ang halaga ng bagay na pinahahalagahan.

Upang pag-aralan ang maihahambing na mga benta ng real estate, depende sa partikular na sitwasyon, sa isang partikular na bagay sa real estate, ipinapayong gamitin ang yunit ng kabuuang lugar bilang isang yunit ng paghahambing; isang yunit ng lugar na angkop para sa pagrenta o pagbebenta; yunit ng lakas ng tunog; yunit ng real estate.

Ang pagpili ng appraiser ng mga partikular na yunit ng paghahambing ay dapat na maingat na makatwiran, na isinasaalang-alang ang mga detalye ng ari-arian na pinahahalagahan at maihahambing na mga bagay.

Kapag tinatasa ang real estate, kinakailangang isaalang-alang ang mga katangian ng mga bagay na may direkta at makabuluhang epekto sa kanilang halaga. Ang pinakamahalaga sa kanila at napapailalim sa ipinag-uutos na pagsasaalang-alang kapag tinatasa ay:

1) ipinadala kapag posibleng deal mga karapatan sa ari-arian;

2) mga tuntunin ng pagpopondo sa transaksyon (accounting para sa hiniram at naakit na kapital);

3) mga kondisyon at oras ng pagbebenta (kabilang ang legal na kadalisayan ng transaksyon);

4) lokasyon ng bagay;

5) pisikal (teknikal) na mga parameter ng bagay;

6) mga parameter ng ekonomiya ng bagay at kapaligiran;

7) mga parameter ng kapaligiran ng bagay at kapaligiran;

8) kalikasan, intensity ng paggamit;

9) ang pagkakaroon ng mga salik sa gastos na hindi direktang nauugnay sa real estate.

Ang mga pagbabago sa mga yunit at elemento ng paghahambing ay maaaring gawin sa mga presyo ng maihahambing na mga bagay o direkta sa mga yunit ng pananalapi, o bilang isang porsyento na may kasunod na conversion sa mga unit ng pera.

Sa pangwakas na pagpapasiya ng halaga ng pinahahalagahang bagay, hindi katanggap-tanggap ang isang simpleng pagpapasiya ng average na arithmetic ng mga naayos na presyo ng mga bagay na maihahambing. Ang pagpapasiya ng halaga ng na-appraised na bagay ay dapat na nakabatay sa weighting coefficients, ang pinakamalaking kahalagahan nito ay ibinibigay ng appraiser para sa mga maihahambing na bagay na pinaka malapit na tumutugma sa mga katangian ng appraiser na bagay.

Ang paggamit ng pamamaraang ito ng paghahambing na pagsusuri ay posible lamang kung mayroong sapat na bilang ng mga maihahambing na bagay na maaaring makatwirang iakma para sa mga pagkakaiba sa bagay na sinusuri.

2.6. PAGTIYAK SA HALAGA NG REAL ESTATE BATAY SA COST APPROACH

Ang pagtukoy sa halaga ng isang ari-arian batay sa diskarte sa gastos ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

1) natutukoy ang halaga sa pamilihan ng isang kapirasong lupa;

2) ang halaga ng kapalit na halaga ng pagtatayo ng isang real estate object (gusali o istraktura) ay kinakalkula;

3) ang halaga ng kabuuang pagsusuot ay tinatantya, i.e. pagsusuot ng lahat ng tatlong uri;

4) ang pangwakas na pagpapasiya ng gastos ay ginawa bilang kabuuan ng halaga ng plot ng lupa at ang kapalit na gastos na binawasan ang kabuuang pamumura.

Kapag nag-aaplay ng diskarte sa gastos, ang isang kapirasong lupa ay pinahahalagahan na parang ito ay bakante sa pinakamahusay (pinakaepektibong) paggamit nito. Sa kawalan ng ganap na karapatan sa lupa, pinahihintulutang hanapin ang halaga ng isang piraso ng lupa bilang halaga ng isang pangmatagalang karapatan sa pag-upa. Ang pagpapasiya ng kapalit na gastos (halaga ng gastos) ay maaaring gawin sa tatlong paraan:

Batay sa data sa kapalit na halaga ng bagay sa petsa ng huling revaluation na may kasunod na muling pagkalkula sa kasalukuyang halaga (sa sukat ng kasalukuyang mga presyo);

Sa pamamagitan ng pagkalkula ng weighted average ng aktwal tinatayang gastos pagtatayo ng isang katulad na pasilidad (ayon sa data mula sa pagkontrata ng mga organisasyon ng konstruksiyon);

Batay sa isang pagsusuri ng pinagsama-samang mga item sa gastos para sa pagtatayo ng isang bagong pasilidad.

Kapag tinutukoy ang halaga ng bagong konstruksiyon, ang mga direkta at hindi direktang gastos, pati na rin ang kita ng negosyo (kita ng developer), ay isinasaalang-alang.

SA direktang gastos isama ang mga gastos nang direkta para sa konstruksiyon (gastos ng mga materyales sa gusali at ang kanilang paghahatid, sahod ng mga tagapagtayo, gastos sa paggamit ng makinarya at mekanismo, gastos sa transportasyon at imbakan, gastos ng pansamantalang istruktura, gastos sa pagsunod sa mga regulasyon sa kaligtasan at iba pa karaniwang mga gastos, pati na rin ang tubo at overhead na gastos ng construction contractor).

SA hindi direktang mga gastos Kabilang dito ang mga gastos na hindi direktang kasama sa gastos ng konstruksiyon at pag-install (mga gastos sa disenyo, teknikal na pangangasiwa, geodetic na kontrol, pagbabayad para sa legal, accounting, auditing at mga serbisyo sa pagtatasa; mga gastos sa advertising, administratibo at iba pang gastos ng developer).

Entrepreneurial profit (kita ng developer) maaaring kalkulahin ng appraiser bilang bahagi ng kabuuang halaga ng direkta at hindi direktang mga gastos, batay sa average na mga rate ng kita ng negosyo para sa isang partikular na rehiyon, na isang sapat na insentibo para sa pamumuhunan sa pagtatayo ng real estate sa isang partikular na rehiyon.

3. MGA TAMPOK AT PINAGMUMULAN NG MGA RISK NG PAG-INVEST SA REAL ESTATE

Ang mga pamumuhunan sa real estate, tulad ng mga pamumuhunan sa mga mahalagang papel, ay napapailalim sa mga panganib na likas sa pamilihan sa pananalapi: panganib ng mga pagbabago sa mga rate ng interes, pera, panganib sa kredito, panganib sa negosyo. Kasabay nito, ang mga pamumuhunan sa real estate, dahil sa mga kakaibang katangian ng paggana ng merkado ng real estate, ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga karagdagang tiyak na panganib na maaaring kailangang isaalang-alang kapag sinusuri ang real estate.

Ang mga panganib na likas sa merkado ng real estate ay maaaring nahahati sa tatlong grupo: sistematiko, hindi sistematiko at random na mga panganib.

Mga sistematikong panganib tinutukoy ng mga salik tulad ng mababang pagkatubig ng asset, kawalang-tatag ng batas sa buwis, mga pagbabago sa antas ng kumpetisyon sa merkado ng real estate at merkado ng kapital, ang tagal ng ikot ng negosyo sa merkado ng real estate, mga katangian ng demograpiko (at mga uso sa kanilang pagbabago) para sa bansa sa kabuuan at ayon sa rehiyon, mga uso sa trabaho , inflation, mga pagbabago sa mga rate ng interes sa merkado ng kapital. Ang sistematikong panganib ay hindi maaaring sari-sari at sumasalamin sa kaugnayan sa pagitan ng antas ng panganib ng mga pamumuhunan sa real estate at ang average na antas ng panganib sa merkado.

Mga hindi sistematikong panganib– mga panganib na tiyak sa iba't ibang uri ng real estate at iba't ibang rehiyon. Ang ganitong uri ng panganib ay maaaring pag-iba-ibahin sa pamamagitan ng pagbuo ng isang real estate portfolio, i.e. dahil sa pamamahagi ng kapital sa pagitan ng iba't ibang uri ng kumikitang mga bagay sa real estate, mga pagkakaiba sa lokasyon ng mga bagay at sa istruktura ng hiniram at naaakit na kapital.

Random na mga panganib na nauugnay sa mga posibleng hindi mahuhulaan at mga social phenomena at, bilang karagdagan, ay maaaring nauugnay sa hindi epektibong pamamahala ng real estate.

SA pinagmumulan ng panganib magkaugnay;

1) uri ng real estate(mga posibleng pagbabago sa mga kondisyon ng supply at demand para sa ari-arian ng ganitong uri, anuman ang lokasyon ng bagay, halimbawa, labis na supply ng mga gusali ng opisina at lugar);

2) posibilidad ng pagbabago ng ratio ng supply at demand(dahil sa cyclical na katangian ng real estate market, posibleng tumaas o bumaba ang demand para sa real estate sa maikling panahon kapag ang supply ng real estate ay hindi nababanat);

3) inflation (totoo mga daloy ng salapi ang kita mula sa pag-upa o pagbebenta ay maaaring mas mababa kaysa sa itinakda sa kontrata dahil sa inflation, lalo na, kung mas mahaba ang panahon ng pag-upa, mas malaki ang panganib);

4) lokasyon ng bagay(mga kondisyon ng rehiyonal na merkado, mga prospect para sa socio-economic na pag-unlad ng rehiyon; mga kadahilanan kung saan ang real estate sa loob ng rehiyonal na merkado ay maaaring maging hindi gaanong kaakit-akit);

5) mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa(Ang panganib sa pag-upa ay nauugnay sa katotohanan na ang nangungupahan ay maaaring hindi magbayad ng lahat ng renta na ibinigay para sa kasunduan sa pag-upa);

6) mga tuntunin ng mga pautang(Ang panganib sa kredito ay tinutukoy ng kakayahan ng may-ari ng ari-arian na ibigay ang mga obligasyon sa utang);

7) pisikal na pagkasira, pagkaluma, pinsala; moral at ekonomikong pagkaluma(ang mga panganib ng pisikal, moral at pang-ekonomiyang pagkasira ay maaaring mabawasan ang kakayahang kumita ng real estate);

8) mga pagkakataon at kundisyon para sa muling pamumuhunan(ang epekto ng pinagmumulan ng panganib na ito ay kabaligtaran sa epekto ng inflation, dahil ang natanggap kita ng cash hindi maaaring muling mamuhunan sa parehong rate ng kita bilang orihinal na pamumuhunan);

9) pagbabago sa regulasyong pambatas at pagbubuwis .

3.1. PAGBABAWI NG CAPITAL NA INVESTED SA REAL ESTATE

Sa pamamagitan ng pamumuhunan ng kapital sa real estate na nagbibigay ng kita, inaasahan ng mamumuhunan na hindi lamang makatanggap ng kita sa namuhunan na kapital, kundi pati na rin upang ganap na mabawi ang kapital mismo. Ang pagbabayad ng namuhunan na kapital ay posible sa pamamagitan ng muling pagbebenta ng ari-arian o sa pamamagitan ng pagbuo ng kita, ang halaga nito ay nagsisiguro hindi lamang ang pagtanggap ng kita ng interes sa kapital, kundi pati na rin ang unti-unting pagbabayad nito sa isang tiyak na tagal ng panahon. Ang tagapagpahiwatig ayon sa numero na nagpapakilala sa prosesong ito ay rate ng capitalization .

Ang ratio ng capitalization ay binubuo ng dalawang bahagi. Ang isang bahagi nito ay nauugnay sa return on invested capital, i.e. kabayaran sa may-ari ng kapital para sa paggamit ng mga pondong namuhunan sa real estate. Sa madaling salita, ito ay ang porsyento (tinatawag ding return) na binayaran sa mamumuhunan. Ang ikalawang bahagi ng capitalization ratio ay nauugnay sa pagbawi ng kapital na orihinal na namuhunan sa ari-arian.

Kaya, ang isang mamumuhunan, na naglalagay ng kanyang kapital sa isang partikular na ari-arian, ay ipinapalagay, una sa lahat, ang pagbabayad ng namuhunan na kapital at kumita. Mayroong tatlong mga paraan upang makalkula ang pagbawi ng kapital na namuhunan sa real estate:

Straight-line return ng capital method;

Paraan ng pagbabalik ng kapital ayon sa kapalit na pondo at ang rate ng return on investment;

Ang paraan ng pagbabalik ng kapital gamit ang kapalit na pondo at ang rate ng interes na walang panganib.

Straight-line return on invested capital method (Ring method) ay ipinatupad alinsunod sa sumusunod na pamamaraan - ipinapalagay na ang pangunahing halaga ng namuhunan na kapital ay binabayaran sa pantay na bahagi. Sa kasong ito, ang mga halaga ng mga pagbabayad sa pangunahing halaga ng pamumuhunan ay magiging pantay. Ang isang mahalagang tampok ng pamamaraang ito ay ang taunang pagbaba sa halaga ng mga termino ng daloy ng salapi na ginamit upang bayaran ang utang, kaya ang pamamaraang ito ay hindi maaaring ilapat sa mga daloy na may hindi pantay na kita.

Paraan ng pagbabalik ng namuhunan na kapital batay sa kapalit na pondo at ang rate ng return on investment (paraan ng Inwood) nailalarawan sa pamamagitan ng katotohanan na ang rate ng return on investment ay isang mahalagang bahagi ng capitalization ratio; ito ay katumbas ng replacement fund factor na kinakalkula sa parehong rate ng interes gaya ng return on investment. Ang isa pang bahagi ng ratio ng capitalization ay ang rate ng interes sa mga pamumuhunan. Ang paggamit ng pamamaraang ito ay ipinapalagay ang buong pagbabayad ng mga pamumuhunan at pagtanggap ng kaukulang kita mula sa kanila.

Paraan ng pagbabalik ng invested capital gamit ang compensation fund at ang risk-free interest rate (Hoskold method) nalalapat sa mga kaso kung saan sa panahon ng transaksyon ay maaaring magkaroon ng pagkawala ng bahagi ng namuhunan na kapital (halimbawa, pagbaba ng halaga ng isang gusaling tirahan na inupahan), ang kasalukuyang kita ay dapat isaalang-alang kapwa bilang kapalit ng mga pamumuhunan at bilang kita sa mga pamumuhunan. Sa ganitong mga kaso, ang ratio ng capitalization ay dapat kalkulahin sa paraang kapag tinatasa ang halaga ng mga ari-arian, hindi lamang ang buong pagbawi ng namuhunan na kapital ay matitiyak, kundi pati na rin ang pagtanggap ng kita dito; para dito, ang ratio ng capitalization dapat tumaas nang naaayon.

Ang pagkakaroon ng pagsasaalang-alang sa mga pamamaraan para sa pagkalkula ng pagbabayad ng kapital, dapat itong tandaan. Ang papasok na pana-panahong kita ay maaaring hatiin sa dalawang pangunahing magkakaibang bahagi: pagbalik sa kapital at pagpapalit ng kapital. Ang return on capital ay ang interes na pera na natanggap sa invested capital, i.e. sukdulang kabayaran. Ang pagbabalik ng kapital ay nailalarawan sa pamamagitan ng rate ng pagpapalit nito. Ang rate ng pagbawi ng kapital ay nakasalalay sa haba ng pagmamay-ari ng ari-arian, ang kasalukuyang rate ng pagbabalik, ang katatagan ng pana-panahong kita at pagpapahalaga sa kapital.

3.2. ACCOUNTING FOR WEAR AND DEAR WHEN ASSESSING REAL ESTATE PROPERTY BATAY SA COST APPROACH

Ang pagsasaalang-alang sa depreciation kapag ang pagpapahalaga sa real estate batay sa diskarte sa gastos ay isang mahalagang bahagi ng pamamaraan ng pagtatasa ng ari-arian. Ang pinagsama-samang pagkasira ng mga gusali at istruktura ay nailalarawan sa pagkawala ng halaga nito bilang resulta ng pinagsamang epekto ng pisikal, functional (moral) at pang-ekonomiya (panlabas) na pagkasira.

SA pisikal na pagkasira ay nauugnay sa isang unti-unting pagbaba sa halaga ng mga gusali at istruktura dahil sa kanilang pagtanda at pagkasira bilang resulta ng operasyon, pisikal at kemikal na epekto, labis na karga, hindi wastong imbakan, atbp.

Sa ilalim functional (moral) wear and tear tumutukoy sa pagkawala ng halaga ng isang ari-arian dahil sa hindi pagkakapare-pareho ng pagpaplano ng espasyo, mga solusyon sa disenyo, materyales, kagamitan at kalidad ng trabaho na may modernong mga kinakailangan sa merkado at mga kagustuhan ng consumer.

Sa ilalim pang-ekonomiya (panlabas) pagkasira ay tumutukoy sa pagkawala ng halaga ng isang ari-arian bilang resulta ng pagkilos ng mga salik na panlabas dito (ang natural at panlipunang kapaligiran, mga katabing bagay).

Upang matantya ang pinagsama-samang pagkasira, depende sa pagkakaroon ng maaasahang impormasyon, maaaring gamitin ang mga sumusunod na pamamaraan:

1) paraan ng pang-ekonomiyang edad (lifetime method);

2) paraan ng pagkasira ng mga bahagi ng pagsusuot.

Panghabambuhay na pamamaraan. Ang habang-buhay ng bawat ari-arian ay tinutukoy sa panahon ng disenyo nito. Sa teorya ng pagpapahalaga, mayroong mga sumusunod na konsepto na tumutukoy sa iba't ibang tagal ng buhay ng isang ari-arian ng real estate: pisikal na haba ng buhay, pang-ekonomiyang tagal ng buhay, epektibong edad.

Ang pisikal na buhay ay ang panahon kung saan ang ari-arian ay aktwal na umiiral at maaaring gamitin para sa layunin nito.

Ang buhay pang-ekonomiya ay ang panahon kung saan ang isang ari-arian ay bumubuo ng tubo (kita). Ang katapusan ng buhay pang-ekonomiya ay nangyayari kapag ang isang ari-arian ay huminto sa pagkakaroon ng kita.

Ang mabisang edad ay tinutukoy ng kondisyon at hitsura ng bagay, disenyo, at mga kadahilanang pang-ekonomiya na tumutukoy sa halaga nito. Ang mga kondisyon ng pagpapatakbo ng pasilidad, pagiging maagap ng pag-aayos at paggawa ng makabago ay makabuluhang nakakaapekto sa epektibong edad nito. Maaaring ito ay mas malaki o mas mababa kaysa sa pisikal na edad.

Kinakailangang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa diskarte sa pagtatasa ng pamumura sa pagitan ng mga kasanayan sa accounting at pagpapahalaga. Dapat munang isaalang-alang ng appraiser ang epektibong edad at matukoy ang natitirang buhay pang-ekonomiya. Ang haba ng buhay ng ekonomiya ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan, tulad ng sitwasyon sa ekonomiya sa bansa, panlasa ng mga mamimili, atbp. Kasabay nito, kapag tinatasa ang real estate, ang appraiser ay nagpapatuloy mula sa katotohanan na walang makabuluhang pagbabago ang magaganap sa ari-arian sa panahon ng natitirang pang-ekonomiyang buhay ng ari-arian. Ang pagtukoy sa buhay pang-ekonomiya ay batay sa isang visual na inspeksyon ng bagay at pagsusuri ng sitwasyong pang-ekonomiya. Sa huli, ito ay higit na nakasalalay sa karanasan at opinyon ng appraiser.

Sa pamamagitan ng paraan ng pang-ekonomiyang edad (lifespan method) ang halaga ng pinagsama-samang pagkasira ay tinutukoy bilang ang quotient ng epektibong edad na hinati sa pang-ekonomiyang buhay (karaniwang buhay ng serbisyo) ng gusali. Sa kasong ito, ang epektibong edad ay nauunawaan bilang ang kondisyonal na edad ng gusali, na tinutukoy ng pisikal na kondisyon at functional na pagiging kapaki-pakinabang, at ang pang-ekonomiyang buhay ay ang tagal ng panahon kung saan ang gusali ay may pang-ekonomiyang halaga, i.e. may utility.

Alinsunod sa mga paraan ng pagkasira ng mga bahagi ng pagsusuot Ang mga sumusunod na bahagi ng kabuuang pagkasira ay natukoy at hiwalay na tinasa:

Matatanggal na pisikal na pagsusuot, i.e. pisikal na pagkasira, ang pag-aalis nito ay makatwiran sa ekonomiya - ang halaga ng pag-aalis na hindi lalampas sa halaga ng pera na idinagdag sa halaga ng bagay bilang resulta ng pag-aalis nito;

Ang hindi matatanggal na pisikal na pagkasira ay pagkasira, ang halaga ng pag-aalis na nagreresulta sa kaukulang pagtaas sa halaga ng bagay;

Matatanggal na moral (functional) na pagkasira;

Hindi maalis na pagkaluma;

Pang-ekonomiya (panlabas) pagkasira (pagkaluma) - sa pamamagitan ng kahulugan, ay halos hindi na maibabalik, ang tanging paraan upang maalis ito ay baguhin ang panlabas na kapaligiran, na sa karamihan ng mga kaso ay tila isang hindi malulutas na gawain.

Ang appraiser ay dapat gumawa ng isang makatwirang pagkakasundo ng mga pagtatantya ng halaga ng ari-arian na nakuha bilang resulta ng paggamit ng lahat ng tatlong diskarte sa pagpapahalaga, batay sa mga relatibong timbang na nakalakip sa mga halaga na nakuha sa loob ng balangkas ng bawat isa sa tatlong lumalapit. Kaya, kinakalkula ng appraiser ang weighted average na halaga ng property. Ang huling konklusyon sa pagtatasa ng halaga ng real estate ay maaaring alinman sa isang halaga o isang hanay ng mga halaga para sa halaga ng ari-arian.

3.3. PAGGAMIT NG FINANCIAL LEVERAGE SA MORTGAGE LENDING SA REAL ESTATE TRANSACTIONS

Ang aktwal na pagsasagawa ng mga transaksyon sa merkado sa real estate sa karamihan ng mga kaso ay nagsasangkot ng paggamit ng mortgage lending, i.e. pagpapautang na sinigurado ng real estate. Sa kasong ito, masasabi nating ginagamit ang financial leverage - pakinabang sa pananalapi. Ang pangunahing pag-aari ng pinansiyal na leverage ay na, gamit ang hiniram na kapital para sa pamumuhunan, posible na makakuha ng pagmamay-ari ng real estate na may ani na mas mataas kaysa sa interes na binayaran sa utang na natanggap.

Ang isang mortgage loan kapag bumili ng isang ari-arian ay kaakit-akit para sa mga sumusunod na dahilan:

Kapag bumibili ng real estate, iilan lamang sa mga mamimili ang may sariling pondo na sapat upang ganap na mabayaran ang biniling ari-arian;

Yaong mga mamimili ng real estate na may mga pondong kailangan para bilhin ito ay naghahangad na bawasan posibleng panganib pamumuhunan sa kapital sa pamamagitan ng kanilang pagkakaiba-iba;

Atraksyon utang sa bahay nagpapahintulot sa mamumuhunan na kontrolin ang malalaking volume ng real estate;

Ang mamumuhunan ay may pagkakataon na makatanggap ng mga benepisyo sa buwis.

Ang pamumuhunan sa real estate sa ilalim ng mortgage lending ay binubuo ng dalawang bahagi: equity at mortgage loan. Ang mga rate ng capitalization ng dalawang elementong ito ng namuhunan na kapital ay dapat na tumutugma sa mga kita sa merkado na isinasaalang-alang ang panganib ng mga pamumuhunan. Samakatuwid, ang capitalization rate ay nahahati din sa dalawang bahagi: ang capitalization rate sa equity at ang mortgage constant.

Rate ng capitalization sa equity– ang ratio ng taunang mga resibo ng pera mula sa real estate bago ang mga buwis sa halaga ng sariling mga pondo ng mamumuhunan na namuhunan sa real estate.

Mortgage constant ay ang ratio ng halaga ng taunang pagbabayad ng serbisyo sa utang sa pangunahing halaga ng mortgage loan.

Ang pagbili ng real estate ay maaaring magawa gamit ang iba't ibang paraan ng pagpopondo. Ang karaniwang paraan ay ang pagbili ng real estate nang installment sa loob ng mahabang panahon na may pagbabayad ng naaangkop na interes, kasama ang pagdaragdag ng financial leverage. Ang iba pang mga scheme ng financing ay maaari ding gamitin. Dapat tandaan na ang proseso ng pagpopondo sa mga transaksyon sa real estate ay maaaring magkaroon ng malaking epekto sa presyo nito. Hindi pisikal na binabago ng pagpopondo ang ari-arian, ngunit naaapektuhan nito ang pagbabayad ng cash ng mamimili at ang halaga buwanang pagbabayad sa utang. Ang kinahinatnan nito ay ang mga sumusunod - mas mahaba ang termino ng pautang na ibinigay ng nagbebenta ng real estate sa bumibili, at mas mababa ang rate ng interes dito, mas matagal ang nagbebenta ay magtatakda ng mataas na presyo sa merkado. Ang paggamit ng financial leverage ay maaaring makabuluhang baguhin ang mga pinansiyal na kahihinatnan ng isang transaksyon sa real estate para sa mamimili.

Kung ang pagbabalik sa real estate na binili gamit ang mga hiniram na pondo ay lumampas sa taunang interes sa utang, ang pinansiyal na leverage ay tuluy-tuloy. Sa mga kaso kung saan ang rate ng taunang mga benepisyo sa pananalapi mula sa biniling ari-arian ay hindi lalampas sa interes sa natanggap na utang, ang leverage ay itinuturing na negatibo (sa kasong ito, mas mahusay na huwag pag-usapan ang tungkol sa pinansiyal na pagkilos). Sa mga kaso kung saan ang ari-arian ay bumubuo ng taunang kita na katumbas ng taunang interes para sa isang mortgage loan, ang leverage ay itinuturing na neutral (zero).

Gamit ang leverage, maaaring taasan ng isang mamumuhunan ang kasalukuyang kita sa real estate, kunin ang mga makabuluhang materyal na benepisyo mula sa pagtaas ng halaga ng real estate, at tiyakin ang makabuluhang pagkakaiba-iba ng kanyang mga ari-arian.

Ang epekto ng financial leverage ay maaaring ipaliwanag sa pamamagitan ng sumusunod na formula:

r CK = r IR + K/SC (r IR - r K),

kung saan ang r CK ay ang return sa equity ng mamumuhunan;

r IR – return on total invested capital (equity capital at mortgage loan;

r K – rate ng interes sa isang mortgage loan;

K – ang halaga ng mortgage loan;

Ang SK ay sariling kapital ng mamumuhunan.

Kinakailangang ituro na ang halaga ng isang ari-arian ay naiimpluwensyahan hindi lamang ng laki ng mortgage loan, ngunit sa isang malaking lawak ng bahagi nito sa pamumuhunan ng kapital, pati na rin ang paraan ng pagbabayad ng mortgage loan.

KONGKLUSYON

Ang pagbubuod sa itaas, maaari tayong gumawa ng ilang mga konklusyon tungkol sa pagpapatupad ng proyekto sa pamumuhunan at tandaan na kapag gumagawa ng anumang desisyon sa pamumuhunan, kinakailangan, una sa lahat, na magsagawa ng pananaliksik sa kapaligiran ng pamumuhunan.

Mga Pamumuhunan sa Real Estate – kumikitang pamumuhunan mga pondo, lalo na sa ilalim ng kasalukuyang mga relasyon at kondisyon sa merkado, ngunit ang bisa at benepisyo ay nakasalalay sa kamalayan ng mamumuhunan.

Ang pagpapatupad ng mga proyekto sa pamumuhunan ay nagsasangkot ng mamumuhunan na nagbibigay ng pera ngayon na may pag-asa na matanggap ito sa hinaharap. Bukod dito, bilang panuntunan, dapat mong asahan na makatanggap ng kita nang hindi mas maaga kaysa sa isang taon pagkatapos ng pamumuhunan.

Ang mga bagay ng tunay na pamumuhunan (capital investment) ay maaaring real estate, negosyo, makinarya, kagamitan, gusali, lupa, at likas na yaman.

Ang proyekto sa pamumuhunan ay pangunahing tinatasa sa mga tuntunin ng teknikal na pagiging posible, legal na bisa, kaligtasan sa kapaligiran at kahusayan sa ekonomiya, na nauunawaan bilang kakayahang kumita (rate ng pagbabalik) - ang resulta ng paghahambing ng tubo na nabuo ng proyekto at ang kabuuang gastos na natamo para sa proyektong ito.

Malinaw na kapag gumagawa ng mga desisyon sa pamumuhunan - kapag pumipili ng isang proyekto sa pamumuhunan - ang kagustuhan ay ibinibigay sa isang bagay na teknikal na magagawa, legal na tama, kapaligiran na palakaibigan at pinaka-matipid sa ekonomiya.

Malinaw, kung mayroong ilang mga proyekto, maaari kang makakuha ng pantay na halaga ng kita, ngunit ang bisa ng mga proyektong ito ay maaaring iba, dahil ang kanilang pagpapatupad ay maaaring mangailangan ng iba't ibang mga gastos.

Kapag tinatasa ang pagiging epektibo ng isang proyekto sa pamumuhunan, dapat ding isaalang-alang ang antas ng iba't ibang uri ng panganib (negosyo, pananalapi, atbp.).

Ang pangunahing gawain kapag sinusuri ang pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan ay ang pagkalkula ng mga hinaharap na daloy ng salapi na nabuo (hinulaang) sa panahon ng pagpapatupad ng proyekto.

Tanging ang mga cash flow na natanggap sa panahon ng pagpapatupad ng isang proyekto sa pamumuhunan ang makakatiyak sa return on investment ng proyekto sa pamumuhunan.

Samakatuwid, ang mga daloy ng pera, at hindi ang kita, ang pangunahing pangunahing elemento ng pagsusuri sa pagiging epektibo ng isang proyekto sa pamumuhunan. Sa madaling salita, ang pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan ay dapat na nakabatay sa isang pag-aaral ng mga daloy ng salapi na nabuo bilang isang resulta ng pagpapatupad ng mga proyektong ito, sa aming kaso mga pamumuhunan sa real estate.

BIBLIOGRAPIYA

1. Zimin A.I. Mga pamumuhunan: mga tanong at sagot. – M: Publishing House “Jurisprudence”, 2006.

2. Abramov S.I. Pamumuhunan. – M: Sentro para sa Economics at Marketing, 2000.

3. Anshin V.M. Pagsusuri sa pamumuhunan: pang-edukasyon at praktikal na gabay. – M: Delo, 2000.

4. Zimin I.A Pagsusuri ng mga panganib sa proyekto. – M.: Ekmos, 2000.

5. Slepneva T.A., Yarkin E.V. Mga pamumuhunan: Pagtuturo. – M: INFRA – M, 2003.

6. Kovalev V.V. Mga pamamaraan para sa pagsusuri ng mga proyekto sa pamumuhunan. – M.: Pananalapi at Istatistika, 1999.

7. Mga Pamumuhunan: Teksbuk / S.V. Valdaytsev, P.V. Vorobiev at iba pa; sa ilalim. ed. V.V. Kovaleva, V.V. Ivanova, V.A. Lyalina. – M: Prospekt, 2005.

8. Bocharov V.V. Mga Pamumuhunan: Teksbuk. – St. Petersburg: Peter, 2002.

9. Behrens V., Havrenek P.M. Gabay sa pagtatasa ng pagiging epektibo ng mga pamumuhunan: Trans. mula sa Ingles – M.: Infra-M, 1995.

10. Bocharov V.V. Modernong pamamahala sa pananalapi. – St. Petersburg: Peter, 2004.

11. Gitman L.D., Dzhonik M.D. Mga pangunahing kaalaman sa pamumuhunan. – M.: Delo, 1997,

Namumuhunan sa komersyal na Real Estate ang idagdag sa iyong asset mix ay hindi bago. Gayunpaman, ang lugar na ito ay nananatiling misteryo sa maraming mamumuhunan. Mga tampok ng pamumuhunan sa komersyal na real estate:

• Kasama sa komersyal na real estate ang mga apartment, opisina, retail space at marami pang iba.
• Ang operasyon at muling pagbebenta ay dalawang paraan upang kumita ng pera sa komersyal na real estate. Ang operasyon ay inuupahan o ginagamit ito para sa iyong sariling mga komersyal na pangangailangan, at ang muling pagbebenta ay isang laro sa pagtaas ng halaga ng isang bagay sa paglipas ng panahon.
• Karaniwan, ang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay nangangailangan ng higit na kapital, pati na rin ang karanasan at oras.

Ang komersyal na real estate ay isang pangkalahatang termino para sa real estate na ginagamit para sa kita. Kabilang sa mga halimbawa ng komersyal na ari-arian ang mga gusali ng opisina, mga pang-industriyang ari-arian, mga sentrong medikal, mga hotel, mga shopping center, lupang pang-agrikultura, mga paupahan at mga bodega.

Sa kasaysayan, ang komersyal na pamumuhunan sa real estate ay ginamit ng milyun-milyong namumuhunan dahil ito ay hindi lamang isang medium hanggang mababang panganib na lugar, ngunit isang paraan din upang pag-iba-ibahin ang isang portfolio. Gayunpaman, hindi pa rin naiintindihan ng maraming mamumuhunan kung paano gumagana ang naturang real estate bilang isang tool sa pamumuhunan.

Mayroong ilang mga pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pamumuhunan sa komersyal na real estate at tradisyonal na pamumuhunan tulad ng mga stock at mga bono. Hindi tulad ng huli, madalas na binili sa pangalawang pamilihan, ang real estate ay isang mahirap na mapagkukunan at may intrinsic na halaga bilang isang nasasalat na asset. Kadalasan, ang mga pagbabahagi ay binili para sa layunin ng muling pagbebenta, at hindi bilang isang mapagkukunan ng regular na kita.

Ang diskarte sa pamumuhunan sa kaso ng komersyal na real estate ay simple: mayroong patuloy na pangangailangan para sa naturang real estate. Bumili ang mga mamumuhunan ng ari-arian at kumikita dito sa dalawang paraan: pag-upa ng ari-arian at pagrenta o muling pagbebenta. Tingnan natin ang dalawang landas na ito nang mas malapitan:

Tumatanggap ng upa

Ang iba't ibang mga nangungupahan ay may iba't ibang pangangailangan, kaya ang mga kasunduan ay mag-iiba. Ito ang ilang mga halimbawa:

• Opisina. Ang mga law firm o startup na proyekto ay maaaring kumilos bilang mga nangungupahan. Bilang isang patakaran, ang mga lugar ay inuupahan para sa isang panahon ng lima hanggang sampung taon.
• Mga gusaling Pambahay. Ang mga multi-apartment residential building ay karaniwang inuupahan ng mga pribadong indibidwal. Sa karamihan ng mga kaso - hindi hihigit sa isang taon o kahit ilang buwan. Gayunpaman, mayroon ding mga pangmatagalang kontrata.
• Mga pasilidad sa industriya. Mga bodega at pabrika. Ang karaniwang nangungupahan ay isang kumpanya ng pagmamanupaktura o pamamahagi. Bilang isang patakaran, ang mga naturang pasilidad ay matatagpuan sa mga malalayong lugar na hindi angkop para sa permanenteng paninirahan o pagbubukas ng mga komersyal na pasilidad tulad ng mga shopping center. Ang tagal ng pag-upa para sa mga pang-industriyang ari-arian ay karaniwang limang taon o higit pa.

Pagtaas ng halaga at muling pagbebenta

Ang pangalawang pagkakataon para sa potensyal na return on investment ay nauugnay sa pagtaas ng halaga ng mga item sa panahon kung saan hawak ng mamumuhunan ang mga ito. Gayunpaman, maaari ring mawalan ng halaga ang real estate. At kahit na ang mga napatunayang diskarte sa pamumuhunan ay hindi makapagbibigay ng 100% na garantiya ng tagumpay.

Sa pangkalahatan, ang real estate ay isang espesyal at halos natatanging klase ng asset. Ang dahilan ay limitado ang espasyo ng lupa. Lalo na sa gitna ng isang malaking lungsod. Habang tumataas ang demand, at habang umuunlad ang lugar kung saan matatagpuan ang mga ari-arian, malaki ang posibilidad na ang mga potensyal na nangungupahan ay handang magbayad ng mas mataas na upa at bibilhin ng mga mamimili ang ari-arian sa mas mataas na presyo.

Ang paghihintay sa pagdating ng demand ay hindi lamang ang paraan upang mapataas ang halaga ng real estate. Maraming mamumuhunan ang kumukuha ng mas aktibong diskarte. Halimbawa, gumagawa sila ng mga cosmetic repair o bumili ng bagong kagamitan. Parehong may bisa ang parehong mga opsyon para sa mga opisinang may mga pasilidad na pang-industriya at para sa mga paupahan. Ang panlabas na kaakit-akit ay maaaring tumaas ang halaga ng ari-arian nang maraming beses, at, nang naaayon, ang upa. Bilang karagdagan sa mga nakalistang manipulasyon, mayroon ding mas maraming labor-intensive na pamamaraan na hindi nauugnay sa pagpapabuti ng hitsura ng ari-arian. Halimbawa, maaaring kabilang dito ang muling pamamahagi ng kalapit na kapirasong lupa. Sa kaso ng isang gusali ng tirahan, ito ang magiging pagpapalawak ng gusali upang makapagtayo ng higit pang mga apartment. Anumang pera na ginugol sa mga pagsasaayos sa isang ari-arian ay maaaring potensyal na tumaas ang presyo ng pagbebenta ng gusali sa hinaharap.

Tunay na pag-aaral ng kaso: pamumuhunan sa mga apartment

Tingnan natin ang komersyal na pamumuhunan sa real estate sa aksyon. Bumili si Alexander ng hindi-bagong 40-unit residential building sa Philadelphia sa halagang $5 milyon. Inaasahan niya ang taunang kita na $500,000. Gaya ng karaniwang nangyayari, ang ilang mga nangungupahan ay hindi mananatili nang mas mahaba kaysa sa isang taon. Gumaganda si Alexander hitsura mga bakanteng apartment at pagkatapos ay iaalok ang mga ito sa mas mataas na presyo sa mga bagong nangungupahan. Ang mga pagsisikap ni Alexander sa pagpapaganda ng bahay ay nagpapataas ng kanyang kita sa pag-upa ng $50,000 taun-taon sa loob ng limang taon. Samakatuwid, sa pagtatapos ng taon ng limang taon, ang ari-arian ay nagdadala sa kanya ng humigit-kumulang $750,000 bawat taon.

Pagkatapos ay nagpasya si Alexander na ibenta ang gusali sa halagang $16 milyon. Ang isang potensyal na mamimili ay handang magbayad ng mas mataas na presyo kaysa sa binayaran ni Alexander 5 taon na ang nakakaraan sa dalawang dahilan: una, inayos ng mamumuhunan ang mga apartment at ngayon ay nagdadala sila ng 50% na higit pa kaysa noong una niyang binili ang gusali. Pangalawa, ang lugar kung saan matatagpuan ang gusali ay naging mas matipid, dahil ang mga bagong nangungupahan ay lumitaw, at, nang naaayon, ang mga lugar ng libangan tulad ng mga cafe at shopping center ay lumitaw. Sa pangkalahatan, mahusay si Alexander at mahusay ang kanyang trabaho.

Isa-isahin natin

• Hindi tulad ng mga stock, ang mga komersyal na pamumuhunan sa real estate ay mas malamang na magbigay ng matatag na daloy ng pera sa anyo ng kita sa pag-upa.
• Ang komersyal na real estate ay isang kumplikadong asset at, sa kumbinasyon, kakulangan sa mapagkunanang materyal. Ang ganitong mga bagay ay palaging may intrinsic na halaga at pagtaas ng halaga sa paglipas ng panahon.
• Ang halaga ng komersyal na real estate ay hinihimok ng paglago ng pangkalahatang ekonomiya.

Sa kasaysayan, ang direktang pamumuhunan sa komersyal na real estate ay hindi magagamit sa bawat mamumuhunan. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga naturang proyekto ay nangangailangan ng malaking kapital sa milyun-milyong dolyar, pati na rin ang isang malaking pool ng kaalaman upang pamahalaan ang ari-arian. Samakatuwid, ang komersyal na merkado ng real estate ay pinangungunahan ng mga namumuhunan sa institusyon. Gayunpaman, pinapayagan ng ilang kumpanya ang mga pribadong mamumuhunan na mamuhunan sa mga naturang bagay, na nagpapahintulot sa kanila na pag-iba-ibahin ang kanilang portfolio.

• Mga uri ng komersyal na site

– matagal nang nangangahulugan ng pamumuhunan ng pera sa isang kumikitang negosyo. Ang pagbebenta ng komersyal na real estate ay walang pagbubukod sa ganitong kahulugan at umaakit ng daan-daang milyong rubles taun-taon. Ito ay mga komersyal na ari-arian na maaaring magdala ng pinakamalaking kita, gayunpaman, ang pamumuhunan sa ganitong uri ng real estate ay maaaring maging mas mapanganib kaysa sa pamumuhunan sa pabahay.

Ano ang komersyal na real estate

Sa merkado ng real estate ngayon, maaari kang mamuhunan sa ilang mga kategorya ng mga ari-arian. Ang pangunahing dalawang lugar ay ang pabahay market at ang komersyal na real estate market. Tulad ng para sa residential real estate, ang lahat ay simple dito - ito ay mga apartment sa mga bagong gusali at pangalawang merkado, pati na rin ang mga indibidwal na bahay. Ang pamumuhunan sa pabahay ay simple; kailangan mong hanapin ang nais na ari-arian sa merkado at bilhin ito para sa kasunod na muling pagbebenta o pagrenta. Ang mga panganib sa merkado ng pabahay ay minimal at karamihan sa mga ito ay pinapasan ng developer.

Ang mga pamumuhunan sa mga komersyal na site, hindi tulad ng mga pamumuhunan sa pabahay, ay may maraming mga tampok. Una, komersyal na species Marami pang mga bagay sa merkado, ito ay anumang mga site na ginagamit para sa komersyal na layunin. Pangalawa, ang komersyal na real estate ay may kakayahang makabuo ng mas malaking kita, dahil madalas itong nakasalalay sa tagumpay ng negosyo, at kung ang proyekto ay lumabas na in demand, ang komersyal na ari-arian ay bumubuo ng isang katumbas na mataas na kita. Pangatlo, ang merkado para sa mga komersyal na ari-arian ay mas mapanganib at, hindi katulad ng pabahay, ang mga ari-arian ay may posibilidad na parehong mabilis na nagiging mas mahal at mas mura, depende sa mga kondisyon ng merkado. Sa madaling salita, ang pamumuhunan sa real estate ay isang mas kumplikadong paraan upang kumita ng pera kaysa sa pamumuhunan sa pabahay, ngunit sa tamang diskarte maaari itong magdala ng mas malaking kita.

Mga uri ng komersyal na site

Ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate sa Russia ay maaaring gawin sa maraming uri ng mga ari-arian. Unang uri ng mga komersyal na bagay Ito ay mga tindahan at iba't ibang platform ng kalakalan. Ayon sa mga eksperto, ang retail real estate sa Russia ngayon ay isa sa mga pinaka kumikitang uri ng mga asset. Kung makakita ka ng isang bakanteng kapirasong lupa at magtayo ng isang shopping complex dito, kung gayon ang pag-upa sa mga site ay maaaring magdala ng malaking kita. Ang mga may-ari ng malalaking shopping center ngayon ay kabilang sa pinakamayayamang tao sa Russia. Marketplace na may kanais-nais na lokasyon at mataas na demand ay nagdadala ng libu-libong rubles sa isang buwan para sa bawat metro kuwadrado, at isipin lamang ang lugar ng mga shopping mall na itinatayo ngayon - maaari mong isipin kung magkano ang natatanggap ng mga may-ari ng negosyong ito para sa upa. Ang pag-upa ng mga site ay nangangailangan lamang ng paglikha ng isang naaangkop na lugar; hindi mo na kailangang mag-alala tungkol sa pagpapabuti nito, tulad ng kaso sa pabahay, ang pag-upa nito ay nangangailangan ng pagbili ng mga kasangkapan at kagamitan, pag-aayos, atbp.

Pangalawang uri ng komersyal na real estate Ito ay mga site ng opisina. Ang mga pamumuhunan sa real estate sa kategoryang ito ay maaari ding magdala ng malaking kita, at ang mga opisina na may paborableng lokasyon ay mas mahal kaysa sa kaukulang pabahay. Ang pag-upa ng espasyo sa mga sentro ng opisina ay nagdudulot ng buwanang kita, kaya naman ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate ngayon ay nakakaakit ng malaking bilang ng mga mamumuhunan. Ang real estate ng opisina ay mas mababa sa retail real estate sa mga tuntunin ng kakayahang kumita, ngunit sa ilang mga kaso maaari itong magdala ng mas kaunti mas kaunting pera. Ang pangunahing bentahe ng mga retail na ari-arian kaysa sa mga opisina ay, una sa lahat, ang kanilang sukat. Siyempre, mahirap isipin ang isang sentro ng opisina na may parehong lugar tulad ng malalaking shopping complex, ngunit sa ilang mga kaso ay umiiral pa rin sila at nagdadala ng sobrang kita sa kanilang mga may-ari sa Russia.

Ikatlong uri ng komersyal na real estate- mga pasilidad sa industriya. Ito ay mga bodega, mga pasilidad sa industriya, mga site ng malalaking negosyo. Sa mga tuntunin ng katanyagan, ang pang-industriya na real estate sa Russia ay mas mababa kaysa sa tirahan, opisina at retail na real estate, ngunit hindi pa rin mahirap makahanap ng mga kumpanya sa merkado na kumikita ng milyun-milyong rubles buwan-buwan sa ganitong uri ng ari-arian. Ang pag-upa ng mga lugar para sa mga negosyo, pabrika, at lalo na sa mga bodega ay isa ring napaka-kumikitang paraan upang kumita ng pera sa Russia. Ang espasyo sa bodega ay may mataas na demand ngayon – parehong malalaking retail chain at online na tindahan ay interesado sa pagrenta ng mga naturang pasilidad. Hindi tulad ng mga opisina, ang mga pasilidad ng bodega ay mas madaling ihanda at ang pag-upa ng mga lugar ay tumatagal ng mas kaunting oras at nangangailangan ng mas kaunting pamumuhunan.

Si Anton Murygin ay nagsasalita tungkol sa kasalukuyang sitwasyon sa komersyal na real estate

Mga hotel, apartment, cafe, restaurant

Sa katunayan, ngayon mayroong isang malaking bilang ng mga uri ng komersyal na real estate. Ang mga lugar para sa mga hotel, apartment na may pang-araw-araw na pag-arkila, cafe, restaurant, fitness club, entertainment center at maging ang mga social facility ay magagamit para sa upa. Kahit na ang isang medikal na sentro, swimming pool o paliparan ay maaaring umarkila ng isang silid na may paborableng lokasyon. Samakatuwid, ngayon ang isang napakapopular na paraan ng kumita ng pera ay ang pagtatayo ng mga site para sa upa. Ang mga naturang site ay maaaring malikha nang walang paunang disenyo ng layunin sa hinaharap - kung ang bagay ay matatagpuan sa sentro ng lungsod, kung gayon kahit anong lugar, sukat at antas ng pag-aayos nito, tiyak na may mamimili o nangungupahan para dito.

Mga paraan upang kumita ng pera sa komersyal na real estate

Ngayon, mayroong isang malaking bilang ng mga pagkakataon upang kumita ng pera mula sa mga komersyal na ari-arian. Maaari kang mamuhunan sa pagtatayo ng isang site, mamuhunan ng pera sa pagbili ng kumikitang espasyo, bumili ng bahagi ng isang handa na negosyo, at kahit na ipatupad ang isang mas kumplikadong proyekto - bumuo ng isang site at buksan ang iyong sariling negosyo dito.

Ang pinakamadaling opsyon ngayon ay bumili ng isang handa na site, pagbutihin ito at muling ibenta ito. Maaaring mayroon ding pangmatagalang pag-upa ng komersyal na real estate. Para sa naaangkop na paraan ng pamumuhunan, kailangan mong makahanap ng isang ari-arian na may kanais-nais na lokasyon, makipag-ayos sa pagbili nito, gumawa ng pag-aayos at muling pagpapaunlad, kung kinakailangan, i-advertise ang site at irenta ito o ibenta ito sa isang paborableng presyo. Halimbawa, nagbukas ang isang malakihang shopping complex sa isang malaking microdistrict at natuklasan ng mamumuhunan na may isang bakanteng site sa tabi nito. Naiintindihan ng espesyalista na ang pagbubukas ng isang shopping complex ay hahantong sa pagtaas ng demand para sa mga site na malapit, dahil ang mga taong pumupunta sa pangunahing complex ay magiging malapit sa site na ito at maaaring bigyang pansin ito. Dito maaari kang magbukas ng tindahan ng damit, cafe, restaurant o kahit na mga apartment para sa pang-araw-araw na upa. Sa tulad ng isang pamumuhunan, ang pangunahing bagay ay upang makilala ang isang bagay na maaaring potensyal na mataas ang demand at mamuhunan ng pera dito.

Tingnan ang isang detalyadong plano ng diskarte sa kung paano kumita ng pera mula sa mga mini-office.
Dalubhasa si Ivan sa komersyal na real estate, sa partikular na mga mini-office.
Gayundin sa mga abandonadong gusali, garahe at iba pa. Sa pangkalahatan, sa lahat ng bagay na maaaring magdala ng pera :) Si Ivan Sevostyanov ay magbabahagi ng isang diskarte para sa pamumuhunan sa komersyal na real estate.

Ang pangalawang uri ng pamumuhunan sa komersyal na real estate ay ang pagtatayo ng isang bagong site at alinman sa pagbebenta o pagrenta nito. Ang pamamaraang ito ay mas mahal kaysa sa una, ngunit sa parehong oras ay mas nababaluktot. Binibigyang-daan ka nitong lumikha ng isang site kahit saan at malinaw na planuhin ang lugar, mga sukat ng silid at iba pang mga tampok ng site nang maaga. Halimbawa, isang bagong residential complex ang itinatayo sa isa sa mga microdistrict ng lungsod. Nauunawaan ng mamumuhunan na ang mga tao ay malapit nang lumipat sa mga apartment at magkakaroon ng mataas na pangangailangan para sa maraming uri ng mga bagay - mga supermarket, cafe, restawran, tagapag-ayos ng buhok, tindahan ng muwebles, mga tindahan ng pagtutubero, atbp. Ang natitira na lang ay magtayo ng site at maghintay hanggang magsimulang lumipat ang mga bahay at maging interesado ang mga negosyo sa bakanteng site.

I-invest nang tama ang iyong pera! Aling uri ng komersyal na real estate ang mas kumikita?

Libreng mga aralin sa video sa iyong email inbox

Paano kumita ng pera sa real estate mula sa simula

Ang ikatlong uri ng pamumuhunan ay ang paglikha ng isang komersyal na platform at pagsisimula ng isang negosyo. Ito ay isa sa pinakamahirap na paraan upang kumita ng pera sa real estate, gayunpaman, ito rin ang pinaka kumikita. Ang isang mamumuhunan ay nakahanap ng isang kumikitang lugar upang magbukas ng isang negosyo, halimbawa isang retail, bumili o bumuo ng isang site at magbukas ng isang negosyo. Ang punto ng naturang pamumuhunan ay na makatanggap ka ng pera mula sa isang aktibong negosyo, ngunit sa parehong oras maaari mong ibenta ang site anumang oras. Kung ang iyong ari-arian ay may mataas na demand, pagkatapos ay sa karagdagan sariling negosyo ang site ay maaaring tumanggap ng maraming iba pang mga bagay. Ito ang dahilan kung bakit ang ilang mga mamumuhunan ay lumikha ng malalaking site sa teritoryo kung saan maraming mga proyekto ang maaaring ipatupad nang sabay-sabay.

At sa wakas, ang ikaapat na uri ng pamumuhunan sa mga komersyal na ari-arian ay nagsasangkot ng pamumuhunan sa isang handa na site, iyon ay, pagbili ng bahagi ng negosyo at kumita mula dito. Sa unang sulyap, ito ang pinakasimpleng uri ng pamumuhunan sa mga komersyal na ari-arian, ngunit sa katunayan, ang pamamaraan ay may maraming sariling mga katangian. Una, dapat mahanap ng mamumuhunan ang pinaka kumikitang ari-arian, halimbawa, isang shopping complex na mataas ang demand at tumatanggap ng malaking kita sa pamamagitan ng pag-upa ng mga lugar. Pangalawa, ang mamumuhunan ay dapat bumili ng bahagi ng negosyo, at nangangailangan ito hindi lamang ng maraming pera, kundi pati na rin ang pahintulot ng ibang mga may-ari. Siyempre, walang nagmamadaling may-ari na magbenta ng bahagi ng isang kumikitang negosyo sa sinuman. Kakailanganin mong bilhin ang bahagi ng ari-arian sa isang mataas na presyo, lubos na kapaki-pakinabang para sa may-ari, o mag-alok ng ilang iba pang espesyal na kundisyon. Kung mas malaki ang bahagi ng kumikitang negosyo, mas mataas ang kita. Gayunpaman, dapat itong isaalang-alang na ang mamumuhunan ay dapat na 100% sigurado na ang negosyo ay uunlad nang matagumpay. Pagkatapos ng lahat, kung mamuhunan ka ng pera sa isang site, at ito ay nagiging hindi kumikita, kung gayon ang iyong pera ay hindi magdadala ng kita.

Mga kahirapan kapag namumuhunan sa mga bagay

Ayon sa mga eksperto, ngayon sa mga pangunahing lungsod na may mataas na demand para sa komersyal na real estate, ang halaga ng mga bagay sa 60-70% ng mga kaso ay overstated. Ang katotohanan ay walang nagmamadali na makibahagi sa mga kumikitang ari-arian at samakatuwid ay hindi dapat magulat kahit na sa kamangha-manghang mga presyo para sa mga komersyal na ari-arian, dahil kung minsan ang mga may-ari ay sadyang nagtatakda ng napakataas na presyo dahil ayaw nilang ibenta ang ari-arian. Karaniwan, lumalabas ang mga napalaki na tag ng presyo sa mga kaso kung saan ang demand para sa isang site ay lumampas sa supply sa merkado. Ibig sabihin sa lugar na ito metro kuwadrado, halimbawa, office real estate, ang demand ay napakataas na mayroong pila para sa real estate. Ipinakikita lamang nito na ang mga komersyal na ari-arian ay isa sa mga pinaka kumikitang asset sa merkado.

Walang alinlangan, maraming uri ng real estate at ang pamumuhunan sa pabahay ay mas popular ngayon dahil ang naturang pamumuhunan ay mas simple at mas naiintindihan. Ang mga pamumuhunan sa mga komersyal na ari-arian ay nangangailangan ng kaalaman sa merkado, mga uso, demand, ngunit sa lahat ng ito maaari silang magdala ng mas maraming pera kaysa sa mga apartment. Ngayon ay maaari kang mamuhunan sa komersyal na real estate ng iba't ibang kategorya - mga bodega, opisina, tingian at marami pang ibang mga site. Kasabay nito, maaari kang mamuhunan sa mga nauugnay na bagay sa iba't ibang paraan - bumili ng isang handa na site, bumuo ng bago, o mamuhunan sa isang handa na negosyo.

Ang real estate ay isa sa pinakasikat at kumikitang mga bagay sa pamumuhunan. Ang mga operasyon sa merkado ng real estate ay palaging may nilalaman ng pamumuhunan, dahil ang mga ito ay isinasagawa sa layuning makabuo ng kita at (o) makakuha ng mga asset ng kapital.

Ang return on investment sa real estate ay binubuo ng mga sumusunod na bahagi:

Pagtaas sa market value ng real estate;

Kasalukuyang kita sa anyo ng upa, upa at iba pang kita;

Kita mula sa muling pamumuhunan ng natanggap na kasalukuyang kita.

Mga tagapagpahiwatig ng pagganap ng pamumuhunansa real estate:

1. Ekonomiya kahusayan (kita, panahon ng pagbabayad, mga tagapagpahiwatig ng pananalapi).

2. Badyet kahusayan (mga kita sa badyet mula sa mga buwis, mga tungkulin, mga nalikom mula sa pribatisasyon).

3. Pambansang ekonomiya kahusayan (paglago ng ekonomiya, pagtaas ng trabaho, pamantayan ng pamumuhay ng populasyon).

4. Ekolohikal kahusayan (epekto sa kapaligiran).

Ang real estate bilang isang investment object ay may mga sumusunod Pangunahing tampok:

1. Pangmatagalang pamumuhunan at mahabang panahon ng paglilipat ng kapital.

2. Ang pangangailangan para sa medyo malaki halaga ng paunang kapital para makapasok sa palengke.

Ang mataas na halaga ng real estate ay nangangailangan ng makabuluhang pamumuhunan sa pananalapi kapag binili ito.

Ang mga daloy ng pera sa mga yugto ng ikot ng pamumuhunan sa real estate ay nailalarawan sa kabaligtaran ng direksyon at hindi pantay. Sa paunang yugto, may mga negatibong daloy ng pera para sa pagtatayo o pagbili ng isang bagay. Sa panahon ng paggamit nito (halimbawa, pag-upa), ang mga negatibong daloy ng pera ay binago sa mga positibo, at ang may-ari ay nakakatanggap na ng matatag na kita, kahit na sa parehong oras ay maaaring may mga gastos din para sa pag-aayos at pagpapanatili ng gusali. Kapag muling ibinebenta ang isang bagay, na maaaring maghintay ng halos buong buhay, karaniwang ibinabalik ng may-ari ang kapital sa mga pagtaas.

3. Mababang pagkatubig.

Pagkatubig ng real estate- ito ay isang pagkakataon upang mabilis at walang pagkawala na gawing isang produkto cash; ang antas nito ay inversely proportional sa oras na kinakailangan upang magbenta ng isang bagay: ang mas kaunting oras na kinakailangan upang ibenta ito, mas mataas ang pagkatubig. Malaki ang pagkakaiba ng antas ng liquidity ng iba't ibang uri ng real estate, lalo na depende sa lokasyon.

4. Sapilitan pagpaparehistro ng estado mga transaksyon.

Ang mga transaksyon sa real estate ay kinokontrol ng batas, na nagbibigay ng nakasulat na anyo at pagpaparehistro ng estado, pagpapatunay ng ligal na kadalisayan ng bagay (patunay ng mga karapatan dito), pagtanggap at paglilipat, pagsusuri at iba pang mga pamamaraan na dapat tiyakin ang mga interes ng lipunan, lokal na awtoridad at iba pang paksa ng batas.

5. Ang pangangailangan para sa pamamahala.

Ang real estate na nagbibigay ng kita ay nangangailangan ng propesyonal pamamahala mga asset, simula sa paghahanap at pagtatasa ng mga alternatibo, pagpili ng pinakamahusay at pinakaepektibong kaso ng paggamit at praktikal na pagpapatupad nito, hanggang sa organisasyon ng seguridad, regular na pag-aayos, atbp.

Ang epektibong pamamahala ng real estate na nasa yugto na bago ang pamumuhunan ay nangangailangan ng isang buong hanay ng mga hakbang:

pananaliksik sa marketing;

konstruksiyon, kapaligiran, legal at pang-ekonomiyang kadalubhasaan;

pagbibigay-katwiran ng inaasahang presyo at mga gastos sa pagpapatakbo;

pagsusuri ng mga analogue ng real estate batay sa prinsipyo ng pagpapalit, atbp.

6. Mataas na pagiging maaasahan at kahusayan ng mga pamumuhunan.

Ang mataas na pagiging maaasahan ay dahil, sa partikular, sa mga katangian ng real estate bilang materyalidad, pundamentalidad at tibay. Ang isang tuluy-tuloy na pataas na kalakaran sa mga halaga ng real estate ay nagpapataas ng kahusayan ng mga pamumuhunan.

7. Pagkakaiba-iba kumbinasyon ng mga tunay na karapatan.

Ang ari-arian ay nakikilala sa pamamagitan ng mahusay iba't ibang kumbinasyon ng mga karapatan pamamahagi ng ari-arian at kita. Ang ilan sa mga bahagi nito ay maaaring ganap na pag-aari, ang iba ay maaaring naupahan, ang iba ay maaaring pansamantalang ginagamit, ang iba ay maaaring i-pledge, at ang iba ay maaaring pag-aari ng estado.

8. Iba't ibang mapagkukunan ng pamumuhunan.

Sariling mapagkukunan ng pananalapi– tubo, depreciation, cash savings, awtorisadong kapital, reserbang pondo.

Mga pondong nalikom ng mamumuhunan– pagbebenta ng mga share, share, equity at iba pang kontribusyon mula sa mga indibidwal at legal na entity.

Mga hiniram na pondo – pautang sa bangko, mga pautang sa badyet, mga pautang sa bono.

Mga dahilan para sa pagiging kaakit-akit ng pamumuhunan sa real estate:

isang makabuluhang antas ng kaligtasan at seguridad;

pagkuha ng mga karapatan sa pag-aari;

kaligtasan ng mga pondo mula sa inflation;

hindi maunlad na merkado ng real estate;

mataas na antas ng kakayahang kumita (ang posibilidad na makakuha ng mas malaking kita (kaysa sa iba pang mga merkado) sa buong panahon ng pagpapatakbo ng real estate);

pagpapanatili ng pangangailangan ng mamimili;

mas kaunting pagkakalantad sa mga pagbabago sa mga siklo ng ekonomiya.

Gayunpaman, ang ilang mga paghihirap na nauugnay sa mga detalye ng bagay sa pamumuhunan ay dapat tandaan:

hindi naa-access ng impormasyon - ang impormasyon sa merkado ay hindi kasing bukas ng, halimbawa, sa merkado ng mga kalakal, na nagpapalubha sa proseso ng pagbibigay-katwiran para sa dami at kalikasan ng mga pamumuhunan, kakulangan ng isang pambatasan na balangkas tungkol sa ipinag-uutos na paglalathala ng impormasyon sa mga transaksyon sa ang merkado ng real estate;

"mahigpit" na pag-asa sa mga panlabas na kondisyon ng regulasyon sa pagpaplano ng lunsod, mga pagkakataon konstruksyon complex at mga detalye ng demand ng consumer;

mataas na mga gastos sa transaksyon ng mga transaksyon (ang pangangailangan upang i-verify ang legal na kadalisayan ng ari-arian, pati na rin ang mga gastos ng teknikal na dokumentasyon at pagpaparehistro) ay makabuluhan, kung hindi mataas;

tagal ng panahon ng transaksyon.

Ang pinaka-maaasahan o hindi bababa sa isa sa mga pinaka-maaasahan, pagkatapos ay maaari naming ligtas na sabihin na ito ay isang pamumuhunan sa real estate.

Ang pamumuhunan sa real estate ay palaging isang matatag na paraan ng pag-iipon at pagdaragdag ng mga ari-arian ng isang tao. Ang ganitong uri ng pamumuhunan sa kapital ay nagdadala ng mas kaunting panganib kumpara sa pamumuhunan sa mga pagbabahagi o pagbubukas ng deposito account sa isang bangko.

Bakit ito nangyayari? Una sa lahat, ito ay dahil sa ang katunayan na ang real estate sa malalaking lungsod ay nasa regular na demand at pagtaas ng presyo taun-taon. Kung mas malaki ang kasunduan, mas kumikita ang pagbili ng real estate. Walang sinuman ang magtatalo sa katotohanan na ang pagkatubig ng espasyo sa Moscow ay mas mataas kaysa sa Tiksi.

Malinaw na ang tingian at iba pang komersyal na real estate bilang isang bagay ay napakahusay, ngunit ang mga residential square ay hindi kumukupas kumpara sa background na ito. Ang mga apartment at bahay ay mas mura, at ang kanilang pagkakalagay ay maaaring makabuluhang tumaas ang pagkatubig. Kinakailangan din na isaalang-alang ang antas ng tiwala sa developer, ang lokasyon ng bahay at ang layout ng apartment. Malaki ang pangangailangan para sa mga apartment na may 1 silid: mas mahusay silang ibinebenta at inuupahan. Gayunpaman, magsimula tayo sa simula at ayusin ang lahat.

Mga uri at paraan ng pamumuhunan sa real estate

Sa karamihan ng mga opsyon na maaaring magamit upang ayusin ang mga pamumuhunan sa real estate, halos bawat mamamayan ng Russia ay maaaring pumili ng pinaka-angkop para sa kanilang sarili. Kailangan mong tumuon, una sa lahat, sa halaga ng ipon at ang inaasahang kita kaugnay ng mga inaasahang panganib.

• Mga pamumuhunan sa residential real estate para upa

Ang uri na ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng pinakamababang panganib at pagiging simple. Ang buong algorithm ng mga aksyon sa kasong ito ay magiging malinaw sa bawat tao na hindi kahit na nauugnay sa negosyo: una kailangan mong bumili ng living space, at pagkatapos ay upa ito. Walang kumplikado sa nakikita mo. Siyempre, may mga subtleties na kailangang isaalang-alang bago bumili ng apartment. Halimbawa, aling lugar ang pipiliin? Gaano dapat komportable ang layout? Dapat ka bang magplano ng mamahaling pag-aayos o hindi? Paano magbigay ng kasangkapan sa isang apartment, atbp. Gayunpaman, ang posibilidad na makagawa ng isang malaking pagkakamali at mawala ang lahat ng iyong mga pondo ay napakaliit.

Ang unang hindi kasiya-siyang sandali sa kasong ito ng pamumuhunan ay ang pangangailangan para sa personal na pakikilahok at kontrol, dahil ang pagkuha ng isang propesyonal ay hindi kumikita. Hindi ito napakahalaga, ngunit kailangan mong maghanap ng mga nangungupahan, ayusin ang lugar, alagaan ang mga kasangkapan, tanggapin ang mga pagbabayad sa upa at bantayan ang iba pang maliliit na bagay. Ang isa pang "pitfall" ay ang malalaking pamumuhunan sa residential real estate ay maaaring maging sanhi ng isang tiyak na kumplikado: maaari kang makitungo sa dalawa o tatlong apartment, ngunit walang sapat na oras at koordinasyon para sa higit pa.

Ang isa sa mga uri ng pamumuhunan sa residential real estate ay ang pagkuha ng isang mortgage. Ang pamamaraang ito ng pagbili ng isang apartment ay nagpapanatili pa rin ng pagiging kaakit-akit nito. Bagama't mayroon din itong mga kakulangan.

Mayroong dalawang positibong aspeto dito: ang isang makabuluhang mas maliit na halaga ng kontribusyon ay kinakailangan, at isang karampatang diskarte ay magbibigay ng isang mas makabuluhang kita. Ngunit sa parehong oras, ang mamumuhunan ay dapat na mas kwalipikado: kailangan niyang pumili ng isang apartment, isang pautang mula sa bangko, isang reserba, pumili rate ng interes at iba pa, na mangangailangan ng tiyak na karanasan o kaalaman. Gayunpaman, mayroong higit pang mga panganib dito; hindi ito angkop para sa mga hindi kumikilala ng mga pautang.

Ang pamumuhunan sa residential real estate ay nangangailangan ng pagsasaalang-alang sa mga sumusunod na punto:

1. Mas kumikita ang pagbili ng mga proyektong may pananaw sa pag-unlad: yaong may hindi pangkaraniwang arkitektura, mahusay na pagpapatupad, suporta sa imprastraktura, atbp. Ngunit hindi lamang ito ang pinahahalagahan, kundi pati na rin ang apartment mismo: ang silid ay maaaring magkaroon ng isang mahusay na layout, ngunit isang hindi magandang tanawin mula sa bintana.
2. Siyempre, mas mahusay na mamuhunan sa mga ari-arian na matatagpuan malapit sa metro, istasyon ng tren at iba pang mga ruta ng transportasyon. Ito ay lalong mahalaga kapag nagpaplano kang bumili ng isang elite class na apartment.

• Namumuhunan sa mga ari-arian na ginagawa

Ang pamamaraang ito ng pamumuhunan ay lubhang kumikita, dahil ang mga gastos sa pagbili ng naturang real estate ay medyo maliit.

Praktikal na ipinatupad ang pamamaraang ito tulad ng sumusunod: ang real estate ay binili (o kinuha sa kredito), pagkatapos tiyak na panahon matapos ang konstruksiyon, tumaas ang mga presyo ng ari-arian, at lumilitaw ang mga nasasalat na benepisyo.

Ngunit mayroon ding mga panganib dito, at saan tayo kung wala sila? Ang isa sa mga kawalan na ito ay ang posibilidad ng isang sitwasyon ng krisis, kung kaya't hindi natapos ang pagtatayo, at ang isa pa ay ang kita ay dapat na inaasahan para sa isang tiyak na panahon.

Samakatuwid para sa garantisadong resibo Upang makakuha ng kita mula sa pamumuhunan, ang pagpili ng isang bagay ay dapat na seryosohin. Una sa lahat, dapat mong bigyang pansin ang reputasyon ng kumpanya ng pag-unlad: isaalang-alang ang panahon ng pagkakaroon nito sa merkado, ang bilang ng mga matagumpay na itinayo na mga bagay, ang kalidad ng mga bagay, atbp.

Pinaka-kapaki-pakinabang na pagsamahin ang iba't ibang paraan ng pamumuhunan sa real estate: sa isang bahay na itinatayo, pagkatapos makumpleto, magrenta ng apartment, at pagkatapos ng ilang taon (5-15) ibenta ito nang may pakinabang, alinsunod sa mga presyo sa merkado. Ang pagpipiliang ito ay magiging pinaka-epektibo.

• Namumuhunan sa komersyal na real estate

Ang mga pamumuhunan sa komersyal na real estate ay mabuti para sa kanilang kakayahang magtalaga ng mga kapangyarihan sa pamamahala at kumuha ng mga espesyalista para sa buo o bahagyang pamamahala ng real estate.

Nangangahulugan ito ng posibilidad ng paggamit ng mga electrician, tubero at iba pang teknikal na tauhan, at sa kaso ng malalaki at/o ilang bagay, ang mga serbisyo ng isang kumpanya ng pamamahala na gumaganap ng lahat ng mga gawain ng pagpapanatili ng real estate.

Makakatulong ito, hindi bababa sa bahagyang, upang mapawi ang iyong sarili sa mga alalahanin tungkol sa pag-upa nito, pagsasagawa ng pagkukumpuni, pagtanggap ng renta at iba pang mga alalahanin.

Siyempre, ang trabaho ng lahat ng empleyado ay dapat na subaybayan, ngunit ito ay mas mahusay pa rin kaysa sa pagsasagawa ng mga function na ito nang nakapag-iisa.

Bilang karagdagan, ang komersyal na real estate bilang isang investment object ay mas kumikita kaysa sa pamumuhunan sa residential real estate. Ang pangunahing kawalan dito ay ang mga naturang pamumuhunan sa simula ay nangangailangan ng maraming kapital, ngunit ito ay magbabayad nang maraming beses.