Housing code land sa ilalim ng isang apartment building. Pagbuo ng mga land plot para sa mga gusali ng apartment

Yuri

Kamusta! Ang aming apartment building ay itinayo noong 1968. Ang land plot kung saan matatagpuan ang aming bahay ay nakarehistro sa cadastral register noong 2002 batay sa mga listahan ng mga dati nang nakarehistro na ibinigay ng administrasyon ng lungsod. mga kapirasong lupa pinagsama-sama batay sa mga resulta ng imbentaryo ng lupain ng lungsod. Alinsunod sa extract mula sa State Property Committee, ang aming lupain ay may katayuan na dati nang nakarehistro, ngunit ang mga hangganan nito ay hindi naitatag alinsunod sa kasalukuyang batas; ang ipinahayag na lugar ng land plot ay 1882 sq.m. , ang layunin ng site ay para sa pagpapatakbo ng isang gusali ng tirahan. Ang ilang mga apartment sa aming gusali ay inilipat ng kanilang mga may-ari sa mga non-residential na lugar at kasalukuyang mga tindahan. Nais naming irehistro ang karapatan ng ibinahaging pagmamay-ari ng aming lupain. Upang gawin ito, kinakailangan na magsagawa ng pag-survey ng lupa, at para sa pag-survey ng lupa kinakailangan upang kalkulahin ang laki ng lugar ng land plot na kinakailangan para sa pagpapatakbo ng aming bahay. Ayon sa pamamaraan na itinakda sa "SP 30-101-98 "Mga tagubilin sa pamamaraan para sa pagkalkula ng mga plot ng lupa sa mga condominium"" ang laki ng lupang kailangan para sa operasyon gusali ng apartment ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng koepisyent, na nakasalalay sa bilang ng mga palapag at taon ng pagtatayo ng isang naibigay na bahay, sa pamamagitan ng kabuuang lugar ng lahat ng lugar ng tirahan sa isang naibigay na bahay. Ngunit ang ilan sa mga lugar sa aming gusali na pag-aari ng mga indibidwal na may-ari ay kasalukuyang hindi tirahan (mga tindahan). Paano nagbibigay ang batas ng Russian Federation para sa pagtukoy ng lugar ng lupa na kinakailangan para sa pagpapatakbo ng aming bahay? Salamat.

Paglilinaw mula sa Abril 2, 2015 - 16:53
Naniniwala din kami na kapag kinakalkula ang laki ng lugar ng land plot na kinakailangan para sa pagpapatakbo ng aming bahay, tama na isaalang-alang ang lugar ng mga non-residential na lugar pati na rin ang mga tirahan, dahil noong binili ang mga lugar na ito, ang bahagi ng karaniwang ari-arian na maiuugnay sa kanilang bahagi ay nakuha din (bahagi ng lupain kung saan ang aming bahay) Ngunit ang administrasyon ng lungsod ay tumangging aprubahan ang boundary plan ng aming lupain, kung saan ang laki ng lugar ng aming land plot ay kinakalkula na isinasaalang-alang ang katotohanan na dati (sa panahon ng pag-unlad ng teritoryong ito) ang lahat ng mga lugar sa aming bahay na pagmamay-ari ng mga indibidwal na may-ari ay tirahan. Iginigiit ng administrasyon ng lungsod na ang mga non-residential na lugar ay hindi dapat magkaroon ng mga palaruan, mga lugar para sa libangan at palakasan, atbp. at sa batayan na ito ay iginiit niya na sa pagkalkula ng lugar ng lupa na kinakailangan para sa pagpapatakbo ng aming bahay, tanging ang mga lugar na kasalukuyang tirahan ay dapat isaalang-alang. Sa pagkalkula na ito, ang lugar ng aming land plot ay nabawasan ng halos kalahati, dahil mayroon lamang 12 apartment sa gusali at 5 sa kanila ay na-convert sa mga hindi tirahan. Ayon sa mga kalkulasyon ng Administrasyon ng Lungsod, inilaan kami ng isang piraso ng lupa sa kahabaan ng bahay na 12 metro ang lapad, ngunit sa ganoong plot imposible kahit na maglagay ng paradahan para sa aming mga kotse dahil sa kalapitan sa mga bintana ng mga apartment. walang natitira para sa isang bata o palakasan, at kailangan pa rin namin ng mga lugar para sa pagbabawas ng mga kalakal sa mga tindahan na matatagpuan sa buong unang palapag ng bahay. Balak naming pumunta sa korte, ngunit hindi namin alam batay sa kung anong mga legal na pamantayan maaari nating patunayan ang pangangailangan na isaalang-alang ang mga lugar ng tindahan kasama ang mga tirahan. Baka may mga paglilinaw mula sa alinmang opisyal na katawan tungkol dito?!

Mga sagot:

Elena Tarasova

Magandang hapon, salamat sa iyong katanungan. Dapat alam mo yan

Sa kasamaang palad, ang Housing Code ng Russian Federation ay hindi naglalaman ng mga espesyal na probisyon sa pamamaraan para sa pagtukoy ng laki ng isang land plot para sa isang apartment building. Ngunit may ilang mga alituntunin sa batas.

Kaya, sa bisa ng Bahagi 1 ng Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation, ang mga hangganan at sukat ng isang land plot ay kinakalkula alinsunod sa batas ng lupa at batas sa mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod. Higit na partikular, ang probisyong ito ay isiniwalat sa talata 2 ng Artikulo 35 ng Land Code ng Russian Federation, na nagsasaad na ang lugar ng bahagi ng land plot na inookupahan ng isang gusali at kinakailangan para sa paggamit nito ay tinutukoy alinsunod sa Bahagi 3 ng Artikulo 33 ng Land Code ng Russian Federation.

Gayunpaman, ang artikulong ito ay nagsasalita tungkol sa pagtukoy lamang ng pinakamataas na sukat ng mga plot ng lupa, na itinatag alinsunod sa mga naaprubahang pamantayan para sa paglalaan ng lupa para sa mga partikular na uri ng aktibidad o alinsunod sa mga tuntunin ng paggamit at pagpapaunlad ng lupa, pamamahala ng lupa, pagpaplano ng lunsod at dokumentasyon ng proyekto. Nangangahulugan ito na sa anumang kaso kakailanganing magtakda ng mga hangganan sa loob ng ilang partikular na limitasyon, na isinasaalang-alang ang mga indibidwal na pangyayari.

Kung ang batas sa lupa ay nagsasalita tungkol sa pamamaraan para sa pagkalkula ng mga hangganan ng isang plot ng lupa sa ilalim ng isang gusali ng apartment sa mga pangkalahatang termino, kung gayon ang Bahagi 4 ng Artikulo 43 ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan ay nagsasaad na ang mga sukat ay dapat matukoy na isinasaalang-alang ang aktwal na paggamit ng lupa at mga pamantayan at tuntunin sa pagpaplano ng bayan na ipinapatupad sa panahon ng pag-unlad ng mga teritoryo.

Ang "pagsasaalang-alang" ay maaaring mangahulugan ng dalawang posibilidad para sa pagtatatag ng laki ng mga plot ng lupa: maaari silang maging katumbas ng mga tagapagpahiwatig na tinutukoy alinsunod sa mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod at mga patakaran na ipinatutupad sa panahon ng pag-unlad, o mas mababa kaysa sa kanila kung ang kasalukuyang paggamit ng lupa ay hindi pinapayagan ang mga tagapagpahiwatig na ito na sundin.

Naka-on modernong yugto isang by-law sa mga patakaran para sa pagtukoy ng mga hangganan ng site ay hindi pa binuo. Sa pagsasaalang-alang na ito, tila ipinapayong gabayan ng naunang itinatag na pamamaraan para sa pagtukoy ng mga hangganan, na pinaka-ganap na isinasaalang-alang ang parehong mga interes ng mga residente at ang mga kinakailangang teknikal na kinakailangan.

Batay sa Artikulo 10 ng LC na may bisa bago ang pagpasok sa puwersa Pederal na Batas Pinagtibay ang Resolusyon ng Pamahalaan "Sa Mga Asosasyon ng mga May-ari ng Bahay". Pederasyon ng Russia napetsahan noong Setyembre 26, 1997 N 1223 "Sa pag-apruba ng Mga Regulasyon sa pagtukoy ng laki at pagtatatag ng mga hangganan ng mga plot ng lupa sa mga condominium", Code of rules para sa disenyo at konstruksiyon SP 30101-98, Mga Alituntunin para sa pagkalkula ng mga karaniwang sukat ng mga plot ng lupa sa mga condominium .

Ang mga pangunahing prinsipyo na inilatag sa mga gawaing ito ay ang mga sumusunod: kung ang land plot ay hindi pa nailalaan, kung gayon ang mga hangganan ay tinutukoy depende sa bilang ng mga palapag ng gusali at ang mga SNiP na may bisa sa panahon ng pagtatayo; kung ang land plot ay inilaan na, kung gayon ang mga hangganan nito ay hindi napapailalim sa pagbabago. Ang regulasyon ay nagdedetalye na ang mga sukat ng mga plots ng lupa para sa paglikha ng mga condominium sa mga kasalukuyang lugar ng pag-unlad, pati na rin sa mga bagong binuo na teritoryo, ay tinutukoy alinsunod sa dokumentasyon ng pagpaplano ng lunsod, mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod at mga pamamaraan para sa pagkalkula ng mga karaniwang sukat ng mga plot ng lupa sa mga condominium.

Rekomendasyon ng eksperto
Kaya, naniniwala ako na kapag kinakalkula ang lugar ng lupa na kinakailangan para sa pagpapatakbo ng iyong bahay, kinakailangang isaalang-alang ang mga lugar na hindi tirahan tulad ng orihinal na mga ito sa pagtatayo ng bahay (i.e. bilang tirahan).

Kung mayroon kang anumang mga katanungan, maaari kong sagutin nang mas detalyado.

Best wishes.

Kamusta.

Liham mula sa Ministri pag-unlad ng ekonomiya RF na may petsang Disyembre 29, 2010 No. D23-5416 "Sa paglilinaw ng pamamaraan para sa pagbuo ng isang land plot para sa isang gusali ng apartment"

Ang Real Estate Department ng Russian Ministry of Economic Development ay isinasaalang-alang ang isang apela para sa paglilinaw ng pamamaraan para sa pagbuo ng isang land plot para sa isang apartment building.

1. Sa tanong kung sa anong mga kaso ang pagbuo ng isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building ay isinasagawa ng isang pampublikong awtoridad, kung saan ang mga kaso lokal na pamahalaan, kung saan ipinapaalam namin sa nangungupahan (gumagamit ng lupa).

Bahagi 4 ng Artikulo 16 ng Pederal na Batas Blg. 189-FZ ng Disyembre 29, 2004 "Sa Pagpasok sa Puwersa ng Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation" (mula dito ay tinutukoy bilang Federal Law No. 189-FZ) ay nagbibigay ng pangkalahatang tuntunin para sa mga awtoridad ng estado at mga lokal na pamahalaan sa pagbuo ng lupa ang site kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment.

Sa kasalukuyan, ang batas ng Russian Federation ay walang malinaw na kahulugan ng terminong "pagbuo ng isang land plot". Batay sa mga kinakailangan na itinakda ng mga probisyon ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan ng Russian Federation (mula rito ay tinutukoy bilang Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan) at ng Kodigo sa Lupa ng Russian Federation (pagkatapos dito ay tinutukoy bilang ang Kodigo sa Lupa), ang pagbuo ng isang lupain. Ang plot para sa isang gusali ng apartment ay kinabibilangan ng:

1) paghahanda at pag-apruba ng proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at proyekto ng pagsusuri ng teritoryo;

2) pagsasagawa ng gawaing kadastral na may kaugnayan sa land plot alinsunod sa mga kinakailangan na itinatag ng Pederal na Batas ng Hulyo 24, 2007 No. 221-FZ "Sa State Real Estate Cadastre" (mula dito ay tinutukoy bilang Batas Blg. 221-FZ ) at pagsasagawa ng state cadastral registration ng land plot .

Kasabay nito, ang paghahanda ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at isang proyekto sa pagsusuri ng teritoryo na isinasagawa kaugnay sa isang land plot na matatagpuan sa ilalim ng isang gusali ng apartment ay nasa loob ng kakayahan ng mga lokal na katawan ng pamahalaan.

Pagrehistro ng kadastral real estate isinasagawa ng awtorisadong katawan para sa pagpasok sa kadastre ng estado impormasyon sa real estate tungkol sa real estate na ipinakita batay sa isang aplikasyon mula sa sinumang tao (Artikulo 1, 3, 14 ng Batas Blg. 221-FZ).

Ang gawaing kadastral ay isinasagawa ng isang cadastral engineer batay sa isang kontrata na natapos alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sibil at Batas Blg. 221-FZ para sa pagganap ng gawaing kadastral sa inisyatiba ng may-ari ng land plot (customer) . Kasabay nito, ang sinumang tao ay may karapatang tapusin ang kasunduang ito sa isang cadastral engineer.

Alinsunod sa Artikulo 37 ng Batas Blg. 221-FZ, bilang resulta ng gawaing kadastral, inililipat ng inhinyero ng kadastral sa kostumer ng naturang gawaing kadastral ang isang plano sa hangganan, isang teknikal na plano, at isang ulat ng survey.

Batay sa Mga Artikulo 9-11 ng Land Code, ang pagbuo ng isang land plot sa pederal na pagmamay-ari ay isinasagawa ng mga pederal na ehekutibong awtoridad, ang pagbuo ng isang land plot na pag-aari ng isang constituent entity ng Russian Federation ay isinasagawa ng mga ehekutibong awtoridad. ng isang constituent entity ng Russian Federation, ang pagbuo ng isang land plot na matatagpuan sa isang munisipal na ari-arian - mga katawan ng lokal na pamahalaan.

Kung ang pagmamay-ari ng estado ng isang land plot ay hindi natukoy, ang pagbuo ng naturang land plot ay isinasagawa ng isang lokal na katawan ng pamahalaan (clause 10 ng Artikulo 3 ng Pederal na Batas ng Oktubre 25, 2001 No. 137-FZ "Sa entry sa bisa ng Land Code ng Russian Federation”).

Ang desisyon sa pagbuo ng isang land plot ay ginawa ng mga katawan na nagbibigay ng mga land plot (Artikulo 29 ng Land Code), kabilang ang batayan ng isang aplikasyon mula sa interesadong legal na may-ari ng lupain.

2. Sa tanong kung ano ang mga pamantayan para sa pagtukoy ng lugar ng land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building, at ang mga prinsipyo para sa pagtatatag ng naturang mga pamantayan, iniulat namin.

Ayon sa Bahagi 1 ng Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation (mula rito ay tinutukoy bilang Housing Code), ang mga hangganan at sukat ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building ay tinutukoy alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sa lupa. at batas sa mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod.

Ang lokasyon ng mga hangganan at ang laki ng land plot sa loob ng mga hangganan ng mga built-up na lugar, pati na rin ang lugar nito, ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang aktwal na paggamit ng lupa at mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod at mga patakaran na ipinapatupad sa panahon ng pag-unlad. ng mga teritoryong ito (Bahagi 4 ng Artikulo 43 ng Urban Planning Code).

Alinsunod sa Bahagi 9 ng Artikulo 38 ng Pederal na Batas Blg. 221-FZ, kapag nilinaw ang mga hangganan ng isang plot ng lupa, ang kanilang lokasyon ay tinutukoy batay sa impormasyong nakapaloob sa dokumento ng pamagat para sa land plot, o sa kawalan ng naturang lupa. isang dokumento, mula sa impormasyong nakapaloob sa mga dokumento na tumutukoy sa lokasyon ng mga hangganan ng land plot sa panahon ng pagbuo nito. Kung ang mga tinukoy na dokumento ay nawawala, ang mga hangganan ng land plot ay ang mga hangganan na umiral sa lupa sa loob ng labinlimang taon o higit pa at naayos gamit ang mga natural na bagay o mga bagay ng artipisyal na pinagmulan na ginagawang posible upang matukoy ang lokasyon ng mga hangganan ng ang lupa.

Kung ang pagbuo ng mga plots ng lupa ay dapat isagawa na isinasaalang-alang ang isang proyekto ng pagsusuri ng teritoryo o isa pang dokumento, ang lokasyon ng mga hangganan ng mga lupang ito ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang naturang dokumento (Bahagi 10 ng Artikulo 38 ng Pederal na Batas Blg. 221 -FZ).

3. Sa tanong kung, sa kasong ito, ang pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo (proyekto sa pagpaplano ng teritoryo, proyekto ng pagsusuri ng teritoryo) ay dapat isagawa alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 42, 43 ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan, o kung ito ay posible na bumuo ng mga bagong lupain sa paraang itinatag ng Artikulo 11.3, 11.4 ng Land Code, ipinapaalam namin sa iyo.

Alinsunod sa talata 2 ng Artikulo 6 ng Pederal na Batas ng Disyembre 29, 2004 No. 191-FZ "Sa pagpasok sa puwersa ng Urban Planning Code ng Russian Federation" (mula dito ay tinutukoy bilang Federal Law No. 191-FZ ), bago ang pagpasok sa puwersa sa inireseta na paraan ng mga teknikal na regulasyon sa mga teritoryo ng organisasyon, paglalagay, disenyo, pagtatayo at pagpapatakbo ng mga gusali, istruktura, istruktura kung sakaling ang mga built-up na teritoryo ay hindi nahahati sa mga land plot, ang mga hangganan ng mga plots ng lupa kung saan matatagpuan ang mga gusali ng apartment ay itinatag sa pamamagitan ng paghahanda ng mga proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at mga proyekto sa pagsusuri ng teritoryo, na inaprubahan ng pinuno ng lokal na administrasyon ng pag-areglo, ang pinuno ng lokal na administrasyon ng distrito ng lungsod, bilang pagsunod sa ang pamamaraan para sa mga pampublikong pagdinig alinsunod sa Artikulo 46 ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan. Sa kasong ito, hindi pinapayagan na mangailangan ng probisyon ng iba pang mga dokumento para sa pag-apruba ng mga proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at mga proyekto sa pagsusuri ng teritoryo.

Ang pamantayang ito ay nagbibigay ng mga transisyonal na probisyon ng batas sa pagpaplano ng lunsod. Batay sa nilalaman ng pamantayang ito, upang matukoy ang mga hangganan ng land plot kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment, dapat na bumuo ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at isang proyekto sa pagsusuri ng teritoryo.

4. Sa tanong kung ang talata 2 ng Artikulo 6 ng Pederal na Batas Blg. 191-FZ ay nalalapat lamang sa mga kaso na itinatag ng Artikulo 46.1, 46.2, 46.3 ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan, o sa iba pang mga kaso na itinatag ng batas, ipinapaalam namin sa iyo.

Dahil sa katotohanan na ang talata 2 ng Artikulo 6 ng Pederal na Batas Blg. 191-FZ ay hindi nagbibigay ng mga paghihigpit na may kaugnayan sa anumang partikular na mga kaso, ang Real Estate Department ay naniniwala na ang pamantayang ito ay nalalapat sa lahat ng mga relasyon na kinokontrol ng batas sa larangan ng pagpaplano ng lunsod. mga aktibidad

Direktor

Real Estate Department A.I. Ivak

May karapatan ka ring humingi ng paglilinaw mula sa Ministry of Economic Development.

Kamusta!

Ang kakulangan ng regulasyon ng pamamaraan para sa pagtukoy ng laki ng isang land plot ng isang apartment building ay humahantong sa katotohanan na ang pagsasanay para sa karamihan ay sumusunod sa landas ng pagtukoy ng laki ng isang land plot ng isang apartment building batay sa gilid ng pundasyon ng gusali. Kasabay nito, ang batas (Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation) ay nagbibigay para sa pagsasama sa site ng isang apartment building ng teritoryo na kinakailangan para sa pagpapanatili at pagpapatakbo ng gusali, na inookupahan ng mga proyekto ng landscaping at pagpapabuti. Ang pagpapatakbo ng isang bahay ay nagsasangkot ng pagbibigay ng isang gusali ng apartment na may iba't ibang mga serbisyo na nagsisiguro ng kaligtasan at kaginhawaan ng pamumuhay sa pamamagitan ng mga sistema ng utility at mga network (gas, init, tubig, kuryente, atbp.). Ang batas sa pagpaplano ng lunsod (Artikulo 6 ng Pederal na Batas "Sa pagpapatupad ng City Code ng Russian Federation") ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang laki ng land plot ng isang apartment building sa pagpaplano ng mga proyekto at mga proyekto sa pagsusuri ng lupa bago ang pag-ampon ng teknikal. mga regulasyon para sa paglalagay, disenyo, pagtatayo at pagpapatakbo ng mga gusali, istruktura, at istruktura.

Sa kaso ng pagtukoy sa laki ng isang land plot ng isang apartment building batay sa gilid ng pundasyon ng gusali, ang mga land plot sa labas ng gilid ng pundasyon ng isang apartment building ay itinuturing na mga pampublikong land plot (ginagamit para sa paglalakbay/daanan ng hindi tiyak na bilang ng mga tao). Naniniwala ako na ang mga awtoridad ng estado at mga lokal na awtoridad, sa pamamagitan ng pagtatatag sa pagpaplano ng mga proyekto at mga proyekto sa pagsusuri ng lupa sa laki ng plot ng isang apartment building batay sa gilid ng pundasyon ng gusali, ay lumalabag sa mga karapatan ng mga may-ari ng lugar sa naturang gusali, dahil lumilikha sila ng mga kundisyon na humahadlang sa paggamit ng mga karapatan ng may-ari.

Dahil ang batas (Artikulo 16 ng Pederal na Batas "Sa pagpapatupad ng Housing Code ng Russian Federation") ay nagtatakda ng paglitaw ng isang land plot ng isang apartment building at ang pagmamay-ari ng naturang plot kasama ang state cadastral registration nito, impormasyon sa ang pagpaparehistro ng gusali ng isang apartment building ay mahalaga para sa pagtukoy ng laki ng harvesting area apartment building.

Opinyon ng eksperto tungkol sa pamantayan para sa pagtukoy ng laki ng isang land plot para sa isang apartment building:

Ang lugar ng isang gusali ng apartment ay hindi maaaring nasa gilid ng pundasyon ng gusali, dahil ang pagpapanatili ng gusali (pagpinta, pagpaputi ng mga dingding, pag-aayos ng mga bubong, bintana, atbp.) ay nangangailangan ng isang lugar na lampas sa gilid ng pundasyon ng gusali. Sa mga teknikal na regulasyon para sa paglalagay, disenyo, pagtatayo at pagpapatakbo ng mga gusali, istruktura, istruktura, gayundin sa pagpaplano ng mga proyekto at mga proyekto sa pagsusuri ng lupa, ang land plot ng isang apartment building bilang bahagi ng common property ay dapat isama ang teritoryong kinakailangan para sa pagpapanatili at pagpapatakbo ng bahay, depende sa mga teknikal na katangian nito ( bilang ng mga palapag, mga tampok ng disenyo, atbp.). Ang isang iba't ibang mga diskarte (pagtukoy sa site sa pamamagitan ng pagputol ng pundasyon ng bahay) ay lilikha ng mga hadlang sa ehersisyo ng mga may-ari ng lugar ng isang gusali ng apartment ng kanilang mga karapatan.

Ang isang kapirasong lupa ay isang mamahaling real estate property, at maraming residente ang nagtataka kung sino ang nagmamay-ari ng lupa sa ilalim ng isang apartment building. Maaari bang gamitin ang katabing lugar para sa mga pangangailangan ng mga mismong may-ari ng apartment ayon sa gusto nila, halimbawa, upang palawakin ang parking space para sa mga personal na sasakyan, o upang magtayo ng mga komersyal na tent at stall para sa upa?

Minamahal na mga mambabasa! Ang artikulo ay nagsasalita tungkol sa mga karaniwang paraan upang malutas ang mga legal na isyu, ngunit ang bawat kaso ay indibidwal. Kung gusto mong malaman kung paano lutasin nang eksakto ang iyong problema- makipag-ugnayan sa isang consultant:

Ito ay mabilis at LIBRE!

Ang mga tanong na ito ay hindi idle, sila ay dinidiktahan ng buhay mismo: ang pagpapaupa o pag-aayos ng bayad na paradahan ay maaaring mabawasan ang pasanin ng patuloy na pagtaas ng upa sa mga resibo ng mga may-ari ng apartment.

Plot para sa MKD

Ang karapatang ganap na itapon/hindi itapon ang katabing teritoryo ng lahat ng residente ng gusali ng apartment ay nakasalalay sa posisyong ito.

Sa pagdating ng relasyon sa pamilihan at pribatisasyon mga munisipal na apartment, inilipat ng mga awtoridad ang pagmamay-ari ng lupa kung saan itinayo ang bahay sa mga may-ari ng tirahan na walang bayad.

Lumalabas na kasama ng pabahay, natanggap din ng mga mamamayan ang lupang pinagtatayuan ng kanilang bahay. Ngunit ang isang tampok ay maaaring masubaybayan dito - ang lupa ay hindi inilaan sa pagbabahagi, ito ay inilipat ng karapatan karaniwang ari-arian pabor sa lahat ng nag-privatize ng mga apartment.

Ngunit upang ito ay maging tunay na pag-aari ng mga residente, dapat itong maayos na maisakatuparan:

• Tukuyin ang eksaktong mga hangganan, iyon ay, dumaan.
• Tumawag sa mga kadastral na espesyalista upang isama ang site sa ilalim ng bahay sa pangkalahatang plano ng urban settlement.
• Magsumite ng mga dokumento upang irehistro ang site bilang isang karaniwang pribadong pag-aari.

At pagkatapos lamang makumpleto ang lahat ng mga pamamaraan at pagpaparehistro ng lupa sa cadastral register, posible na isaalang-alang na ang pamamahagi ay naging pag-aari ng lahat ng mga residente ng bahay.

Pambatasang regulasyon

Upang masagot ang tanong kung sino ang nagmamay-ari ng lupa sa ilalim ng isang apartment building sa 2019, dapat kang bumaling sa mga legal na aksyon.

Ang mga karapatan sa lupa ng mga may-ari ng bahay ay kinokontrol ng Federal Law na may petsang Disyembre 29. 2004 ed. mula 01.07. 2017 para sa "Sa pagpasok sa puwersa ng RF Housing Code."

Bahagi 2, 3, 5 art. 16: land plot kung saan ang isang gusali ng tirahan at iba pang mga gusali ay kasama sa pangkalahatang komposisyon gusali ng apartment, at iba pang real estate na nabuo bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation at nakarehistro sa Land Cadastre, ay inililipat nang walang bayad sa ilalim ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng lahat ng may-ari ng residential at non-residential stock .

At gayundin ang Pederal na Batas na may petsang Disyembre 29. 2004 ed. napetsahan 04/03/2018 No. 188. Bahagi 2 at 4 art. 16: ang mga hangganan ng land plot kung saan ang isang gusali ng tirahan ay itinayo kasama ang mga detalye ng landscaping at mga pasilidad sa pagpapabuti at iba pang mga gusali na inilaan para sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng isang gusali ng apartment ay tinutukoy ng Land and Town Planning Code ng Russian Federation.

Kung ang isang gusali ng tirahan ay itinayo pagkatapos na maipatupad ang Pederal na Batas, kung gayon ang karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng balangkas ay bumangon para sa mga may-ari ng apartment pagkatapos makumpleto ang pamamaraan ng pagpaparehistro sa Land Cadastre (Artikulo 16, Bahagi 2, Artikulo 16).

Sino ang may-ari ng lupa sa ilalim ng apartment building?

Ang anumang gusali ay itinayo sa lupa, at bago simulan ang pagtatayo ng isang gusali ng tirahan, ang mga developer ay nagpapapormal ng mga karapatan sa lupa, halimbawa, pagkuha nito sa pamamagitan ng pag-upa mula sa mga awtoridad ng lungsod.

Sa hinaharap, ang mga mamimili ng residential real estate ay magkakaroon ng karapatang irehistro ito bilang common shared ownership kung lahat ng may-ari ng apartment ay sumasang-ayon sa probisyong ito.

Gayunpaman, ito ay isang karapatan, ngunit hindi isang obligasyon ng mga residente, kaya ang mga awtoridad ng munisipyo ay hindi minamadali ang mga residente na gawing pormal ang kanilang mga legal na karapatan sa lupa.

Pagkatapos ng lahat, ang may-ari lamang ang may karapatang ganap na itapon ang kanyang ari-arian sa kanyang sariling paghuhusga, hindi salungat sa batas: upang itayo ang mga gusali at bagay, kung minsan ay hindi kailangan, na itinuturing na kinakailangan, anuman ang mga protesta at interes ng mga lokal na residente. .

Ngunit kung ang mga residente ay may karapatang lumapag, kung gayon sa pamamagitan lamang ng magkasanib na mga desisyon ay magagawa nilang ipakilala ang mga paghihigpit sa pagparada ng mga sasakyan ng ibang tao, maglagay ng mga hadlang para sa pagdaan ng mga sasakyan ng ibang tao, at pagbawalan ang mga awtoridad sa mga infill development na sumasalungat sa ang karaniwang interes ng mga residente at kanilang pamilya.

Mga lumang gusali at bagong gusali

Gaya ng isinasaad ng Housing Legislation, lahat ng gusali at istruktura ay inilipat sa mga residente sa pamamagitan ng pribatisasyon bago pa man magkabisa ang Kodigo at ang mga lupang pinagtayuan ng mga ito ay pagmamay-ari din ng lahat ng may-ari ng apartment.

Ngunit upang maging ganap na may-ari ng katabing plot, dapat itong mairehistro sa cadastral register sa pinag-isang rehistro ng mga karapatan sa pag-aari; kung wala ang nuance na ito, ang mga residente ay hindi magagawang itapon ang plot sa kanilang sariling paghuhusga.

Alam na alam ng mga Muscovite na ang mga lumang limang palapag na gusali ay giniba at sila ay inilalaan ng mga bagong apartment sa ilalim ng programa ng pagsasaayos. Ngunit kung ang mga lupain ay hindi nakarehistro sa ilalim ng karapatan ng karaniwang pagmamay-ari gaya ng iniaatas ng Lehislasyon, hindi sila makakatanggap ng karagdagang kabayaran para sa mga lupaing kinuha mula sa kanila sa panahon ng demolisyon para sa mga pangangailangan ng estado.

Ngunit kung ang lahat ay tapos na nang tama, kung gayon bilang karagdagan sa mga bagong pabahay, ang mga bagong residente ay magkakaroon ng karapatan sa kabayaran para sa nasamsam na lupa, at ang halagang ito ay magpapahintulot sa kanila na palawakin ang living space na ibinigay sa ilalim ng programa sa pamamagitan ng pagbili ng karagdagang square meters.

Tulad ng para sa mga bagong bahay na kamakailan lamang ay inilagay sa operasyon, bago pa man magsimula ang pagtatayo, ang mga lupain ay dapat na maipasok sa pinag-isang Cadastral Register of Lands, iyon ay, isinasaalang-alang ng Estado. Sa kasong ito lamang maituturing na legal na itinayo ang gusali ng apartment. Kung babalewalain ang mga kinakailangang ito, magiging ilegal ang konstruksyon at mapapailalim sa demolisyon.

Bilang karagdagan sa proyekto ng pagpapaunlad, ang katabing teritoryo ay nakarehistro, na pagkatapos ay pagmamay-ari ng lahat ng mga residente kapag nagrerehistro ng mga karapatan sa land plot.

Kung hindi, maililipat ito ng mga awtoridad para sa upa, at ang isa pang gusali ng tirahan ay matatagpuan mismo sa tapat ng iyong mga bintana, na lumalabag sa lahat ng itinatag na pamantayan ng pamumuhay.

Paano malalaman?

Maaari kang pumunta sa iba't ibang paraan:

• Makipag-ugnayan sa departamento ng pabahay ng lokal na administrasyon at magsumite ng kahilingan para sa impormasyon sa isang partikular na site: ibigay ang aktwal na postal address nito. Pagkatapos ng iyong kahilingan, sa loob ng 10 araw, mabibigyan ka ng administrasyon ng isang katas tungkol sa pagmamay-ari ng plot: ang may-ari ay ang munisipalidad, o ito ay naupahan sa isang legal na entity o indibidwal.
• Tingnan, na nagpapahiwatig ng eksaktong address at lokasyon ng lupain. Kung ito ay nakarehistro at nakarehistro, nangangahulugan ito na mayroon itong may-ari, ngunit hindi ka matututo ng partikular na data mula dito.
• Gumawa ng kahilingan sa Rosreestr tungkol sa pagmamay-ari ng site. Totoo, ang serbisyo ay binabayaran; kakailanganin mong magbayad ng humigit-kumulang 200 rubles para dito kung ang kahilingan ay nagmula sa isang pribadong tao. Sa loob ng 10 araw makakatanggap ka ng: kung sino ang nagmamay-ari ng lupa, sa anong mga batayan, o ang eksaktong kabaligtaran, na wala itong may-ari, ibig sabihin ito ay pag-aari ng mga lokal na awtoridad.

Paano magrehistro para sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari?

Sa pormal, ang lugar sa ilalim ng bahay ay pag-aari ng lahat ng residente. Ngunit kung may intensyon na magtayo ng mga underground na garage sa malapit, at magtayo ng aktibong sports area sa itaas, dapat itong irehistro bilang common shared ownership.

Upang gawin ito, magpatuloy tulad ng sumusunod:

• Makipag-ugnayan sa isang cadastral engineer upang maitatag ang mga hangganan ng site at bumuo ng isang plano para sa lokasyon nito bilang bahagi ng ibang mga lupain.
• Magsumite ng petisyon sa mga lokal na awtoridad para sa paglipat ng lupa sa ilalim ng karaniwang pagmamay-ari at maghintay para sa isang positibong desisyon.
• Gamit ang mga dokumentong ito, makipag-ugnayan sa Rosreestr upang irehistro ang site para sa pagpaparehistro ng kadastral.

Sa pagtatapos ng lahat ng mga aksyon, ang lupa ay magkakasamang pagmamay-ari ng lahat ng mga residente, at ang lahat ng mga desisyon sa karagdagang pagsasamantala nito ay dapat gawin sa site.

Sa video tungkol sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng isang gusali ng apartment

ANG MGA APLIKASYON AT TAWAG AY TINANGGAP 24/7 at 7 araw sa isang linggo.

Maiintindihan ng isang tao ang pagnanais ng mga residente ng isang gusali ng apartment na mag-install ng mga garahe sa patyo ng kanilang bahay at sa katabing teritoryo sa halip na isang palaruan upang mapaunlakan ang kanilang mga sasakyan, magtayo ng ilang uri ng gusali para sa negosyo, o limitahan lamang ang pag-access sa kanilang patyo para sa mga hindi awtorisadong tao sa pamamagitan ng pagbabakod sa lokal na lugar na may bakod.

Hanggang saan ang mga pagkilos na ito ay sumusunod sa batas at maaaring kilalanin bilang ayon sa batas? Pagkatapos ng lahat, ang piraso ng lupa na ito ang nagiging sanhi ng maraming mga sitwasyon ng salungatan sa pagitan ng mga may-ari ng mga apartment, mga non-residential na lugar sa bahay at ng mga awtoridad.

Ang batas ay hindi nagbibigay ng patnubay kung paano matukoy ang mga hangganan ng lokal na lugar. Ang pangunahing bagay ay ang mga pamantayan sa kaligtasan ng sunog, pagpaplano ng lunsod at mga pamantayan sa sanitary ay dapat sundin. At hindi dapat magkaroon ng mga hadlang upang matiyak ang normal na paggana ng gusali ng tirahan.

Ang sagot sa tanong kung sino ang nagmamay-ari ng lupain na matatagpuan sa ilalim ng isang apartment building at ang katabing teritoryo ay nakapaloob sa Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation. Sinasabi nito na ito, kasama ang lahat ng mga pasilidad na matatagpuan dito para sa pagseserbisyo sa gusali ng apartment at mga berdeng espasyo, ay pagmamay-ari ng lahat ng mga may-ari ng lugar ng gusaling ito.

Sa ganitong mga kalagayan, pinag-uusapan natin ang rehimen ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. Nangangahulugan ito na lahat sila ay may karapatang pagmamay-ari, gamitin at itapon ito nang sama-sama sa loob ng mga limitasyong itinatag hindi lamang ng sibil, kundi pati na rin ng kodigo sa pabahay.

Kaya, lahat ng may-ari ng mga apartment at non-residential na lugar sa isang residential building ay may pantay na karapatan sa land plot sa ilalim nito.

Kasabay nito, ang tanong ay medyo makatwirang lumitaw: mula sa anong oras lumitaw ang kanilang karapatan sa pagmamay-ari? Ang impormasyong ito ay mahalaga para sa mga may-ari ng lupa upang matukoy ang sandali kung kailan sila dapat magbayad ng buwis sa lupa upang maiwasan ang mga problema sa mga awtoridad sa buwis.

Kung ang site sa ilalim ng isang gusali ng tirahan kasama ang lahat ng mga pasilidad na nagsisilbi dito ay nakarehistro na sa rehistro ng kadastral bago ang Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation ay nagsimula, kung gayon ito ay magagamit sa lahat ng mga kapwa may-ari nang walang bayad.

Sila ay may karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. Ang probisyon na ito ay nakapaloob sa Artikulo 16 ng Pederal na Batas ng Disyembre 29, 2004 "Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation." Para sa impormasyon: ang mga probisyon ng RF Housing Code ay inilapat sa teritoryo ng Russian Federation mula noong Marso 1, 2005.

Kung bago ang panahong ito ay walang impormasyon tungkol sa land plot sa data ng cadastre, kung gayon ang mga may-ari sa hinaharap ay kailangang simulan ang prosesong ito sa kanilang sarili at simulan ang pagrehistro ng kanilang mga karapatan dito. Ito ay maaaring gawin sa iba't ibang paraan.

Una, kailangan mong mag-organisa at magdaos ng pangkalahatang pagpupulong na may partisipasyon ng lahat ng residente. Maaari nitong bigyan ng kapangyarihan ang kinatawan nito na isagawa ang lahat ng gawaing may kaugnayan sa legalisasyon ng lupa. Sa kasong ito, kakatawanin niya ang mga interes ng lahat ng co-owners sa gobyerno at iba pang mga katawan, na nakikipag-ugnayan sa lahat ng mga isyu sa kanila.

Kasabay nito, ang bawat isa sa mga may-ari ng isang apartment o non-residential na lugar sa isang bahay ay maaaring nakapag-iisa na mag-aplay sa mga awtorisadong katawan na may kahilingan na bumuo ng isang site. Sa pagkumpleto nito, ang pagmamay-ari ng plot ay bumangon para sa lahat ng residente (Bahagi 3, Artikulo 16 ng batas sa itaas).

Kaya, upang maging ganap na mga may-ari ng lupain kung saan itinayo ang isang apartment building, sapat na upang simulan ang mga hakbang bilang isang resulta kung saan ang plot na ito ay mairehistro sa cadastral register. Pagkatapos lamang nito ay magiging pag-aari ito ng lahat ng may-ari ng tirahan at hindi tirahan na lugar na matatagpuan sa bahay.

Ang kanilang pagkuha ng mga karapatan sa ari-arian ay isinasagawa nang walang bayad: ganap na libre para sa mga hinaharap na may-ari.

Dahil ang land plot ay inuri bilang real estate, tandaan na ang legal na pagmamay-ari nito ay hindi nagmula sa petsa ng pagkumpleto ng mga aksyon sa itaas, ngunit mula sa sandali ng pagpaparehistro nito sa mga awtorisadong katawan. Ibinigay ito sa Artikulo 131 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang mga may-ari ng mga lugar sa mga gusali ng apartment na itinayo pagkatapos ng 2005 ay hindi dapat mag-alala tungkol sa pagpaparehistro at legalisasyon ng mga karapatan sa isang land plot. Ang mga developer na nagpatakbo ng mga apartment building na ito ay nairehistro na ang kanilang mga karapatan sa mga lupain kung saan nila binalak na simulan ang pagtatayo ng mga gusaling tirahan bago simulan ang pagtatayo. Nang matapos ang pagtatayo at pag-commissioning ng bahay, legal nilang ibinenta ang kanilang mga apartment.

Kapag gumagawa ng mga naturang transaksyon para sa kanilang pagbili at pagbebenta, ang mga mamimili, kasama ang living space, ay sabay-sabay na nakakuha ng pagmamay-ari ng isang bahagi ng land plot. Mula sa sandaling ito, ang lahat ng karapatan ng developer sa teritoryong ito ay itinuturing na winakasan. Sa ganitong mga kaso, para sa paglitaw ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng mga residente ng bahay, hindi kinakailangan ang pagtanggap mga ahensya ng gobyerno anumang resolusyon.

Paano malalaman kung sino ang nagmamay-ari ng land plot sa ilalim ng isang apartment building

Maaari kang makakuha ng impormasyon tungkol sa may-ari ng isang land plot online sa website ng Rosreestr. Upang gawin ito, hanapin ang tab na "Pampublikong cadastral na mapa" dito. Sa mapa na ito, piliin ang iyong rehiyon, tingnan ang mapa ng lungsod (nayon), hanapin at i-click ang kapirasong lupa na interesado ka. Pagkatapos nito ay lilitaw ang isang window na naglalaman ng lahat ng impormasyong magagamit sa pagpaparehistro ng kadastral.

Ang data sa mga pagbabayad ng buwis ay maaaring magsilbing kumpirmasyon ng katotohanan na ang isang land plot ay nasa pagmamay-ari ng isang tao.

Ang resibo na ipinadala sa mga may-ari ng bahay ay nagpapahiwatig ng halaga ng mga buwis sa ari-arian. Kung ang naturang data ay makukuha sa mga abiso, nangangahulugan ito na ang land plot ay may may-ari na ang mga karapatan ay maayos nang napormal.

Paano magrehistro ng isang land plot sa ilalim ng isang apartment building bilang ari-arian

Ang bawat may-ari ng apartment ay maaaring simulan ang proseso ng pagrehistro ng kanyang pagmamay-ari ng isang bahagi sa isang land plot sa ilalim ng isang apartment building. Ngunit dahil ito ay isang napakahaba at mahal na pamamaraan, mas mabuting makipagsanib-puwersa sa iba pang mga kapwa may-ari ng lugar o upang dalhin ang munisipyo sa iyong panig sa paglutas ng isyung ito. Pagkatapos ng lahat, siya ang may-ari ng mga apartment kung saan nakatira ang mga residente batay sa mga kasunduan sa social tenancy.

Isagawa ang proseso ng legal na pagpaparehistro at kasunod na pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian sa mga yugto:

• ayusin ang isang pagpupulong na may partisipasyon ng lahat ng mga may-ari ng lugar na matatagpuan sa iyong bahay at kumuha ng kanilang pahintulot upang simulan ang pamamaraan para sa pagrehistro ng karapatan sa isang land plot. Upang magsagawa ng mga karagdagang aksyon at kumatawan sa mga interes ng mga potensyal na may-ari, piliin ang iyong kinatawan;
• maghanda at magsumite sa awtorisadong katawan ng aplikasyon para sa pagbuo ng isang land plot;
• maghintay hanggang makumpleto ang lahat ng mga aktibidad para sa pagbuo nito;
• irehistro ang pagmamay-ari sa Rosreestr.

Hindi lahat ay naiintindihan kung ano ang ibig sabihin ng terminong "pagbuo ng isang lupain."

Kabilang dito ang pagpapatupad ng mga espesyalista ng mga sumusunod na aktibidad:

• pagpapaunlad at kasunod na pag-apruba ng mga proyekto sa pagsusuri ng lupa (pagtukoy sa mga hangganan nito) at pagpaplano ng teritoryo;
• isinasagawa ang lahat ng kinakailangang gawain ng hinirang na cadastral engineer. Ito ay nauuna sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kontrata sa customer (Federal Law 07/24/2007 N 221-FZ "On the State Real Estate Cadastre").

Matapos ang pangwakas na pagpapasiya ng mga hangganan ng plot ng lupa, simulan ang pagpasok ng data tungkol dito sa cadastre ng estado. Ang nasabing aplikasyon ay maaaring isumite hindi lamang ng mga may-ari nito, kundi pati na rin ng iba pang mga interesadong partido. Siguraduhin na ang mga dokumento sa pagpaparehistro ng lupa ay malinaw na nagpapahiwatig na pinag-uusapan natin ang isang site na partikular na inilaan para sa paglalagay ng isang gusali ng tirahan na apartment.

Ang pagkumpirma ng pagkumpleto ng pagpaparehistro ng plot at pagpasok ng impormasyon tungkol dito sa cadastre ay ang cadastral passport ng land plot.

Ito ay ibinibigay sa aplikante at naglalaman ng komprehensibong impormasyon tungkol sa ari-arian na pag-aari ng may-ari. Ang isang cadastral passport ay isang katas mula sa real estate cadastre at nagbibigay ng karapatang gumawa ng anumang mga transaksyon sa real estate.

Kaugnay ng mga lupain sa ilalim mga paupahan at mga lokal na lugar, ang mga pasaporte ay nagpapahiwatig na:

• ang mga may hawak ng copyright ay mga kapwa may-ari ng lugar;
• pinag-uusapan natin ang kanilang pagmamay-ari ng lupa sa pamamagitan ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari;
• Ang bahagi ng bawat kapwa may-ari ay tinutukoy depende sa lugar ng tirahan o hindi tirahan na lugar sa bahay na pag-aari niya.

Mga dokumento para sa pagpaparehistro ng isang land plot sa ilalim ng isang apartment building

Ang taong inihalal ng pangkalahatang pulong ay kailangang maghanda ng isang pakete ng mga dokumento na kakailanganin niya upang matupad ang kanyang mga responsibilidad para sa pagpaparehistro ng lupain:

• minuto ng pagpupulong ng mga residente sa isyu ng pagpaparehistro ng lupa;
• mga dokumento na nagpapatunay sa pagmamay-ari ng bawat nangungupahan ng apartment, na nagpapahiwatig ng lugar nito;
• mga dokumento na naglalaman ng impormasyon mula sa kadastre ng estado;
• pahayag tungkol sa pangangailangan na bumuo ng isang site;
• mga karagdagang dokumento.

• aplikasyon para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa karaniwang ari-arian;
• isang dokumento na nagpapatunay sa awtoridad ng kinatawan;
• isang resibo na nagpapatunay sa katotohanan ng pagbabayad ng tungkulin ng estado;
• impormasyon tungkol sa mga may-ari ng apartment;
• mga dokumentong nagsasaad na ang mga aplikante ay may mga karapatan sa karaniwang real estate;
• sertipiko ng pagpaparehistro para sa ari-arian.

Ang proseso ng paglalaan ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng lupa ay libre para sa mga may-ari ng mga lugar sa bahay. Nakatatanggap sila ng pinagsasaluhang pagmamay-ari ng lupa sa ilalim ng bahay at ang katabing teritoryo nang walang anumang bayad para dito. Kailangan lang nilang magbayad ng state fee na isang daang rubles.

Ito ay binabayaran para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng bawat kapwa may-ari.

Kung 20 pamilya ang nakatira sa isang apartment building, ang kabuuang halaga ng duty na dapat nilang bayaran ay 2,000 rubles.

Sinabi ng mga abogado at rieltor kung bakit kailangan ng mga residente mga paupahan ito ay nagkakahalaga ng pag-iisip tungkol sa pagpaparehistro ng mga katabing lupain bilang karaniwang pag-aari

Yard sa Moscow (Larawan: Valery Matytsin/TASS)

Ang isyu ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng lupa para sa mga gusali ng apartment ay naging talamak para sa ilang Muscovites pagkatapos ng paglulunsad ng programa sa pagsasaayos. Sa ngayon ay hindi pa ito nagresulta sa aktwal na pormal na mga karapatan sa pag-aari - Sinabi ni Rosreestr sa RBC-Real Estate na hindi nila nakikita ang pagtaas sa mga apela ng mga mamamayan. Nalaman ng mga editor mula sa mga abogado at rieltor kung bakit kailangan ang pagmamay-ari ng lupa sa ilalim ng bahay, at sinabi sa amin ni Rosresstra kung paano ito irehistro.

Ang mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building (MCD) ay kasabay na mga may-ari ng common property sa gusaling ito: attics, basement, roofs, engineering equipment. Kasama sa listahan ang lupain kung saan matatagpuan ang bahay na may mga katabing teritoryo sa loob ng cadastral plot, pati na rin ang lahat ng umiiral na mga elemento ng landscaping at landscaping, sabi ni Maria Litinetskaya, kasosyo sa pamamahala ng kumpanya ng real estate na Metrium Group.

Ayon sa Housing Code ng Russian Federation, ang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building na may katabing teritoryo na kinakailangan para sa operasyon nito ay pag-aari ng mga may-ari ng lugar ng bahay na ito sa kanan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari.

"Walang mga bahay na walang lupa - kahit na sa panahon ng pagtatayo ng mga bagong gusali ng tirahan, natatanggap na ng shareholder ang karapatan sa lupa kung saan matatagpuan ang bahay. Kahit na ang bagay ay hindi nakumpleto, ang mga shareholder ay may karapatang irehistro ang pagmamay-ari ng pangmatagalang konstruksyon at ang lupa sa ilalim nito, "paliwanag ni Maria Litinetskaya.

Sa kasalukuyan, ang pagpaparehistro ng isang land plot na katabi ng isang apartment building sa Moscow ay isang karapatan, hindi isang obligasyon, ng mga may-ari. "Sa ngayon, hindi pinilit ng gobyerno ng kabisera ang mga Muscovites na irehistro ang mga karapatan sa lupa. Ipinaliwanag din ito sa pamamagitan ng katotohanan na sa kasong ito ay maginhawa para sa mga awtoridad ng lungsod na itapon ang kanilang munisipal na lupain, nang hindi isinasaalang-alang ang mga interes ng mga may-ari ng mga lugar sa mga gusali ng apartment," si Mikhail Kyurdzhev, kasosyo ng batas ng A2. opisina, sinabi sa RBC Real Estate.

Bakit kailangan mo ng pagmamay-ari ng lupa malapit sa iyong tahanan?

Ang mga residente ng apartment complex ay nagiging ganap na mga may-ari ng plot, na nangangahulugang nakakatanggap sila ng karagdagang mga pagkakataon upang pamahalaan ang kanilang karaniwang lupa. Ang mga karapatan sa pagmamay-ari ng lupa, ayon sa mga abogadong kinapanayam ng mga editor ng RBC-Real Estate, ay hindi limitado. Ang mga may-ari ay may karapatang magpasya kahit na magtayo sa site alinsunod sa pamamaraan na itinatag ng batas o ilipat ang bahagi ng site para sa upa, ipinaliwanag nila.

“Maaaring ipamahagi ng mga may-ari ng apartment ang lupa para sa kanilang sarili para sa surface parking sa bakuran, magtayo o mag-demolish ng anumang elemento ng landscaping, maglagay ng hadlang sa pasukan sa bakuran o bakod ang buong teritoryo, magrenta ng bahagi ng lupa,” ang managing partner ng Metrium Ang pangkat ay nagbibigay ng mga halimbawa.Maria Litinetskaya. Bilang karagdagan, maaari nilang protektahan ang kanilang sarili mula sa pag-unlad ng infill, dahil madalas, kung ang lupain ay nananatili sa pagmamay-ari ng munisipyo, ibinibigay ito ng mga awtoridad para sa pagtatayo, na direktang sumasalungat sa mga interes at ginhawa ng mga residente ng kalapit na mga bahay, naniniwala siya.

Sarado na patyo sa Moscow (Larawan: Andrey Makhonin/TASS)

Kasabay nito, kasama ng mga karapatan ang mga responsibilidad. Sa partikular, ang mga may-ari ng mga gusali ng apartment ay kailangang independiyenteng lutasin ang mga isyu sa pagpapanatili ng ari-arian (mga lugar ng paglilibang, mga kalsada at bangketa, mga lugar ng paradahan), paliwanag ni Maria Litinetskaya.

Lupa at pagsasaayos ng limang palapag na gusali

Kung ang bahay ay kasama sa programa ng pagsasaayos, pagkatapos ay ang mga may-ari sa pagtanggap katumbas na apartment dapat ding tumanggap ng kabayaran para sa kanilang bahagi sa karaniwang pagmamay-ari ng lupa at mga bagay dito. "Ang presyo sa merkado para sa isang ari-arian ay nabuo hindi lamang batay sa halaga ng residential premises mismo, kundi pati na rin ang buong gusali, ang lupa sa ilalim nito at mga karaniwang pasilidad. Samakatuwid, ang patas na kompensasyon sa pananalapi, na ibinibigay ng panukalang pagsasaayos, ay magsasama na ng kabayaran para sa halaga ng lupa sa ilalim ng bahay, "sabi ni Maria Litinetskaya.

Kung ang lupain ay hindi nakarehistro, ang mga may-ari ng apartment ay walang karapatan dito. Lumilikha ito ng banta para sa mga residente ng mga bahay, dahil ang mga awtoridad ay maaaring mag-alok ng kabayaran nang hindi isinasaalang-alang ang halaga ng lupa sa ilalim ng limang palapag na gusali, ang sabi ni Maria Litinetskaya.

"Kung ang lupa ay nakarehistro bilang ibinahaging pagmamay-ari ng mga residente ng isang apartment building na kasama sa programa sa pagsasaayos ng pabahay, kung gayon may mga batayan upang itaas ang isyu ng pagbabayad ng naaangkop na kabayaran sa kaganapan ng pag-agaw ng lupa para sa pangangailangan ng estado, kung ang pag-agaw nito ay isinasagawa ayon sa pamamaraang ito. Ang batas sa pagsasaayos, sa pagkakaalam ko, ay kasalukuyang hindi nagbibigay ng anumang iba pang mga espesyal na opsyon,” sabi ni Dmitry Shevchenko, kasosyo ng Zamoskvorechye legal bureau.

"Samakatuwid, bago gumawa ng desisyon sa pagkukumpuni, ang mga may-ari ng mga apartment sa mga gusali ng panahon ng Khrushchev ay dapat na idemarcate ang lugar sa ilalim ng kanilang bahay, irehistro ito sa cadastral register at irehistro ito bilang kanilang pag-aari. Irerekomenda ko rin na gawin din ng mga may-ari ng mga apartment sa mga apartment building na malapit sa mga limang palapag na gusali. Kung ang kanilang plot ay hindi rin nakarehistro (at, sabihin nating, ay pag-aari ng lungsod, tulad ng katabing lupain na may Khrushchev), kung gayon sa hinaharap na pag-unlad ay magagawa ng mga awtoridad na "puputol" ang isang mahalagang piraso ng lupa mula sa kanila," dagdag ni Maria Litinetskaya.

Limang palapag na mga gusali sa distrito ng Beskudnikovsky (Larawan: Sergey Bobylev/TASS)

Alalahanin natin na mas maaga ang chairman ng State Duma Committee on Housing and Public Utilities Galina Khovanskaya ay nag-utos sa mga residente ng demolish na limang palapag na gusali na irehistro ang lupa sa ilalim ng mga bahay na ito para sa pagpaparehistro ng kadastral. "Nais kong banggitin ang desisyon ng Korte Suprema ng Russian Federation sa kaso kung kailan hihilingin ng may-ari ang hindi kompensasyon sa uri, ngunit kabayaran sa pera. Pagkatapos, bilang karagdagan sa market value ng residential premises, kabilang dito ang bahagi sa karapatan sa common property at sa isang land plot. Hinihimok ko ang lahat ng Muscovites na alagaan ang pagpaparehistro ng kadastral ng mga plot ng lupa sa ilalim ng kanilang mga bahay, dahil sa kasong ito lamang ang halaga ng land plot ay isasama sa halaga ng merkado ng apartment, "sabi ni Galina Khovanskaya sa isang press conference sa programa ng pagsasaayos sa State Duma noong Mayo 19.

Sa anong batayan ang lupa ay pagmamay-ari ng mga may-ari?

Kung ang teritoryo ay nakarehistro sa cadastral register at nabuo bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code (iyon ay, bago ang 03/01/2005), kung gayon ang mga may-ari ng mga apartment sa isang apartment building ay itinuturing na mga may-ari nito mula sa petsa ng pagpasok. sa bisa ng code na ito, sinabi ng isang kinatawan ng Federal Service Administration sa RBC-Real Estate state registration, cadastre at cartography sa Moscow (Rosreestr).

Kung ang balangkas ay nabuo at ipinasok sa cadastre pagkatapos ng pag-ampon ng code, kung gayon ang karapatan ng magkasanib na pagmamay-ari ay lilitaw sa bisa ng batas "Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation." Ang mga probisyong ito ay paulit-ulit na kinumpirma ng mga korte, gayundin ng mga ministri at departamento ng Russia, idinagdag niya.

"Sa bisa ng batas sa pagpaparehistro ng estado ng real estate, ang patunay ng pagkakaroon ng karapatan sa real estate ay ang pagpaparehistro ng estado ng naturang karapatan sa Unified State Register of Real Estate," sabi ng mga abogado na kinapanayam ng RBC-Real Estate. Ayon sa kanila, upang maging opisyal ang pagmamay-ari ng lupang ito, dapat itong gawing pormal at ang mga kaukulang datos ay dapat ipasok sa rehistro ng estado.

Gayunpaman, ang pagpaparehistro ng lupa para sa isang gusali ng apartment sa Moscow ay hindi madali at kadalasan ay posible lamang sa pamamagitan ng mga korte, tandaan ng mga abogado. Tinatawag nila ang mga pangunahing problema na sa cadastral na mapa ng kabisera, ang isang land plot ay hindi nabuo sa ilalim ng maraming mga bahay, at madalas na ang mga hangganan nito ay hindi tinukoy.

Ayon sa kasalukuyang batas (No. 189-FZ na may petsang Disyembre 29, 2004), ang pagbuo ng mga land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building ay isinasagawa ng mga awtoridad ng estado o lokal na pamahalaan. Sa Moscow, ang naturang awtorisadong katawan ay ang departamento ng pag-aari ng lungsod, na, sa loob ng balangkas ng mga kapangyarihan nito, ay inaprubahan ang mga hangganan ng site sa cadastral na mapa ng teritoryo kung ang site ay demarkado.

Pagpaparehistro ng mga dokumento sa departamento ng Rosreestr (Larawan: Alexander Ryumin/TASS)

Kung ang balangkas ay hindi natukoy, ang mga hangganan nito ay maaaring matukoy gamit ang mga serbisyo ng isang cadastral engineer na maghahanda ng isang boundary plan para sa land plot. Ang data tungkol sa site na ito ay maaari ding ibigay ng cadastral engineer sa elektronikong sistema pagpapanatili ng isang rehistro ng mga karapatan sa real estate.

Ang pagpaparehistro ng mga dokumento para sa isang land plot ay isinasagawa ng mga awtoridad sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate (Rossreestr), kung saan ang katawan na ito ay binibigyan ng mga kaugnay na dokumento na ibinigay para sa Batas sa Pagpaparehistro ng Estado ng Real Estate, lalo na ang desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng lugar sa pagbuo ng isang land plot at sa pagpapasiya ng mga pagbabahagi, isang aplikasyon , land plot plan at iba pang kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan.

"Kung hindi isinasagawa ang mga tinukoy na pamamaraan, ang land plot ay hindi mairerehistro bilang common shared ownership, samakatuwid, ang mga residente ng apartment building ay walang anumang kapangyarihan ng may-ari kaugnay sa land plot na ito. Hindi nila magagawang itapon ang lupang ito o gumawa ng anumang legal na paghahabol laban dito," paliwanag ni Dmitry Shevchenko, kasosyo ng Zamoskvorechye Law Bureau.

Paano magrehistro ng lupa malapit sa isang bahay bilang ari-arian

Ang land plot kung saan matatagpuan ang apartment building na may katabing teritoryo ay maaaring irehistro bilang common shared ownership ng mga may-ari ng lugar ng apartment building (MKD). Ayon kay Mikhail Kyurdzhev, ang batayan para sa pagpaparehistro ng karapatan ay ang desisyon ng mga may-ari ng apartment building, pati na rin ang cadastral passport ng land plot.

Kinakailangang suriin gamit ang pampublikong cadastral na mapa kung ang land plot ay nabuo para sa isang partikular na bahay. Kung ito ay nabuo at alam mo ang numero nito, kailangan mong magpadala ng isang kahilingan upang makatanggap ng impormasyon tungkol sa site sa Rosreestr website. Pagkatapos magbayad at makatanggap ng extract na may pasaporte at sertipiko ng pagmamay-ari ng residential o non-residential na lugar sa bahay na ito (ngayon, sa halip na isang sertipiko ng pagmamay-ari, nag-isyu sila ng extract at ang Unified State Register of Real Estate), makipag-ugnayan sa Sentro para sa pagkakaloob ng mga pampublikong serbisyo "Aking Mga Dokumento". Sa sentro ng pampublikong serbisyo, dapat kang magbayad ng bayad sa estado na 600 rubles. at isumite ang mga dokumento, pagkatapos ng tatlong araw ang katas sa kanan sa isang bahagi sa karaniwang pagmamay-ari ng site ay dapat na handa na.

Kung ang isang lagay ng lupa sa ilalim ng bahay ay hindi nabuo, kung gayon ang mga residente mismo ang may pananagutan sa pagpaparehistro ng karapatan. Kadalasan ay nag-aayos sila ng isang pangkalahatang pagpupulong, pumasok sa isang kasunduan sa isang cadastral engineer, nagbabayad para sa paghahanda ng isang plano sa hangganan, at humirang ng isang kinatawan. Ang huli ay pinunan ang isang aplikasyon at nagsumite ng isang pakete ng mga dokumento sa Rosreestr.

Upang makapag-isyu ng isang kadastral na pasaporte para sa isang land plot, kinakailangan na magsagawa ng land surveying. Ang isang cadastral engineer ay naghahanda ng isang proyekto sa pagsusuri ng lupa. Susunod, kinakailangan upang i-coordinate ang draft na mga hangganan sa mga may-ari ng mga kalapit na plots (kung mayroon man) o sa gobyerno ng Moscow (kung ang lahat ng lupain sa paligid ay pag-aari ng lungsod), inilalarawan ni Mikhail Kyurdzhev ang pamamaraan.

Bilang isang patakaran, ang isang cadastral engineer ay kumukuha ng data tungkol sa teritoryo na sineserbisyuhan mula sa operating organization (iyon ay, ang lugar na aktwal na pinananatili ng mga may-ari ng mga gusali ng apartment ay isinasaalang-alang, nagbabayad ng mga gastos sa pagpapatakbo at paglilinis ng bahay mismo at ang nakapalibot na lugar), paliwanag ni Mikhail Kyurdzhev.

Ang boundary plan ay inaprubahan ng Moscow City Property Department at pagkatapos ay isinumite sa mga pampublikong pagdinig, kung saan ang mga may-ari ng residential building ay aprubahan (o hindi aprubahan) ang survey project sa pamamagitan ng absolute majority of votes. " Ang pamamaraang ito legal at inireseta sa Art. 46 Kodigo Sibil. Umiiral ito para maging pamilyar ang mga may-ari sa boundary plan, magtanong sa mga designer, at magmungkahi. Matapos maaprubahan ang proyekto, magsisimula ang aktwal na gawain sa hangganan. Bilang isang patakaran, nagkakahalaga sila ng mga 30-40 libong rubles. mula sa isang bahay.

Pagkatapos nito, na may hawak na plano sa hangganan, ang mga may-ari ay nag-aplay sa Rosreestr upang ang kanilang balangkas ay maisama sa cadastre, "dagdag ni Maria Litinetskaya.

Anong mga dokumento ang kailangan

Ang listahan ng mga dokumento na kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa isang land plot sa ilalim ng isang apartment building ay itinatag ng Pederal na Batas na may petsang Hulyo 13, 2015 No. 218-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Real Estate" at iba pang mga regulasyong legal na aksyon:

— aplikasyon para sa pagpaparehistro ng kadastral ng estado at pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment;

— isang dokumentong nagpapakilala sa aplikante o isang taong pinahintulutan niya kung mayroon siyang notarized power of attorney (kapag nagsumite ng aplikasyon sa pamamagitan ng personal na apela);

- desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building sa pagbuo ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building;

— mga dokumento sa pagbuo ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building (landmark plan, atbp.);

— desisyon (minuto) ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng lugar sa pagtukoy ng mga bahagi sa karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment;

- mga dokumento ng pamagat na nagpapatunay sa pagkakaroon ng mga karapatan ng mga may-ari ng lugar sa isang gusali ng apartment na lumitaw bago ang Enero 31, 1998 (kung sa oras ng pagsusumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado mga karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga lugar ng real estate sa isang gusali ng apartment sa Unified State Register of Real Estate walang mga talaan ng pagpaparehistro ng estado ng pagkakaroon ng mga karapatan ng mga may-ari na ito);

Kung saan magsumite ng mga dokumento

Ang mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado ay maaaring isumite nang personal sa pamamagitan ng mga sentro para sa pagkakaloob ng mga serbisyong pampubliko na "My Documents", mga tanggapan ng pagtanggap ng sangay ng Federal State Budgetary Institution "FKP Rosreestr" o ipadala sa pamamagitan ng koreo (kinakailangang may listahan ng mga pamumuhunan at ipinahayag na halaga) o sa sa elektronikong format sa pamamagitan ng portal ng Rosreestr. Ang panahon ng pagpaparehistro ay magiging pitong araw ng trabaho; kung ang mga dokumento ay isinumite sa pamamagitan ng “My Documents” public service center, ang panahon ng pagpaparehistro ay siyam na araw ng trabaho.

2.1 Legal na regulasyon

Ang pagbuo ng mga land plot para sa mga gusali ng apartment ay isa sa mga pinaka-pinipilit na paksa sa batas sa lupa at pabahay.

Ang mga isyu sa pagbuo ng mga land plot para sa mga gusali ng apartment ay kinokontrol sa mga sumusunod na regulasyong ligal na aksyon:

1. Land Code ng Russian Federation noong Oktubre 25, 2001 No. 136-FZ (mula dito ay tinutukoy bilang Land Code ng Russian Federation) (sugnay 2 ng artikulo 36).

2. Housing Code ng Russian Federation noong Disyembre 29, 2004 No. 188-FZ (mula rito ay tinutukoy bilang Housing Code ng Russian Federation) (Bahagi 1, Artikulo 36).

3. Pederal na Batas ng Disyembre 29, 2004 No. 189-FZ "Sa pagpapatupad ng Housing Code ng Russian Federation" (mula dito ay tinutukoy bilang Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation) (Artikulo 16).

4. Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan ng Russian Federation na may petsang Disyembre 29, 2004 No. 190-FZ (mula rito ay tinutukoy bilang Kodigo Sibil ng Russian Federation) (Mga Artikulo 42–46).

5. Pederal na Batas ng Disyembre 29, 2004 No. 191-FZ "Sa pagpapatupad ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan ng Russian Federation" (mula dito ay tinutukoy bilang Panimulang Batas sa Kodigo Sibil ng Russian Federation) (Bahagi 2, Artikulo 6).

6. Pederal na Batas ng Hulyo 24, 2007 Blg. 221-FZ "Sa State Real Estate Cadastre" (mula rito ay tinutukoy bilang Federal Law No. 221-FZ) (Artikulo 16, 17, 20, 22, 23, 37−40 ).

Ayon sa talata 2 ng Art. 16 ng Housing Code ng Russian Federation, ang isang gusali ng tirahan ay isang indibidwal na tinukoy na gusali, na binubuo ng: 1) mga silid, pati na rin ang mga lugar para sa pantulong na paggamit, na nilayon upang masiyahan ang sambahayan ng mga mamamayan at iba pang mga pangangailangan na may kaugnayan sa kanilang paninirahan sa naturang isang gusali; 2) mula sa dalawa o higit pang mga apartment na may independiyenteng access alinman sa isang land plot na katabi ng isang gusali ng tirahan o sa mga karaniwang lugar sa naturang gusali.

Ang isang multi-apartment residential building ay nauunawaan bilang isang koleksyon ng dalawa o higit pang mga apartment na may independiyenteng access alinman sa isang land plot na katabi ng isang residential building o sa mga karaniwang lugar sa naturang gusali; ang isang gusali ng apartment ay naglalaman ng mga elemento ng karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa naturang gusali alinsunod sa mga batas sa pabahay. batas sa multi-apartment residential buildings.

Ang mga karapatan sa pagmamay-ari ng mga mamamayan sa mga lupain sa ilalim ng mga gusali ng apartment ay ipinahiwatig sa talata2 Artikulo 36 ng Land Code ng Russian Federation. Alinsunod sa artikulong ito, sa mga umiiral na gusali, ang mga land plot kung saan matatagpuan ang mga istruktura na bahagi ng common property ng isang apartment building, residential building at iba pang istruktura ay ibinibigay bilang common property sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng bahay sa paraang at sa mga kondisyong itinatag ng batas sa pabahay.

Dahil dito, ang mga kondisyon at pamamaraan para sa pagbibigay ng mga lupain sa ilalim ng mga gusali ng apartment sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa naturang mga gusali ay ibinibigay sa batas sa pabahay.

Sa talata 1 ng Art. 36 ng Housing Code ng Russian Federation ay naglalaman lamang ng isang pangkalahatang probisyon na pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building, sa pamamagitan ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari, ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay na ito, na may mga elemento ng landscaping at landscaping, iba pa. nilayon para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito at matatagpuan sa tinukoy na mga bagay sa lupa .

Ang mga kondisyon at pamamaraan para sa pagkakaloob ng mga lupain sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa mga gusali ng apartment ay nakasaad sa Art. 16 ng Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation.

Batay sa Artikulo 16 ng Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation, ang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building at iba pang mga real estate object na kasama sa naturang bahay, na nabuo bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code. ng Russian Federation at kung saan isinagawa ang pagpaparehistro ng kadastral ng estado, ay inilipat nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment.

Kung ang land plot kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment at iba pang mga real estate na kasama sa naturang gusali ay hindi nabuo bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation, batay sa isang desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari. ng mga lugar sa gusali ng apartment, sinumang tao na pinahintulutan ng nasabing pagpupulong ay may karapatang makipag-ugnayan sa mga awtoridad ng mga awtoridad ng estado o lokal na awtoridad na may aplikasyon para sa pagbuo ng isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building.

Mula sa sandaling nabuo ang land plot at isinagawa ang state cadastral registration nito, ang land plot kung saan matatagpuan ang apartment building at iba pang mga real estate object na kasama sa naturang gusali ay pumasa nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng ang lugar sa gusali ng apartment.

2.2 Ang konsepto ng karapatan ng ibinahaging pagmamay-ari

Ang terminong "karapatan sa ari-arian" ay nauunawaan sa dalawang kahulugan, tulad ng karapatan ng pagmamay-ari sa layuning kahulugan at karapatan ng pagmamay-ari sa pansariling kahulugan. Ang karapatan ng pagmamay-ari sa subjective na kahulugan ay isang legal na secure na kakayahan ng isang tao na gamitin ang mga kapangyarihan ng pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon ng isang bagay na pag-aari nila.

Ang mga relasyon sa ari-arian ay kinokontrol ng mga pamantayan ng konstitusyonal, sibil, administratibo, buwis, paggawa at iba pang sangay ng batas.

Ang karaniwang ibinahaging ari-arian ay ari-arian na nasa karaniwang pagmamay-ari na may pagpapasiya ng bahagi ng bawat kalahok at ang karapatan ng kapwa may-ari na makatanggap ng isang tiyak na bahagi ng kita mula sa paggamit ng ari-arian, gayundin ang kanyang obligasyon na pasanin isang tiyak na bahagi ng mga gastos sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian.

Napakasalimuot at tiyak ang kaugnayan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian. Ang kanilang pagtitiyak ay nagpapakita na mismo sa yugto ng paglitaw ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari. Ang batayan para sa paglitaw ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ay isang direktang indikasyon ng batas.

Kaya, halimbawa, sa Art. 289 ng Civil Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ay itinatag na ang may-ari ng isang apartment sa isang apartment building, kasama ang mga lugar na inookupahan niya bilang isang apartment, ay nagmamay-ari din ng isang bahagi sa pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng bahay.

Ang mga bahagi ng pagmamay-ari ay ipinahayag bilang mga fraction o porsyento. Ayon sa talata 1 ng Art. 245 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga bahagi ng mga kalahok ay ipinapalagay na pantay, maliban kung sumusunod sa batas, kasunduan o ang kakanyahan ng mga relasyon na umiiral sa pagitan nila.

Maaaring magbago ang laki ng bahagi para sa iba't ibang dahilan: mga pagbabago sa komposisyon ng mga kalahok, mga pagpapabuti sa ari-arian, atbp.

Ayon sa sugnay 3 ng Art. 245 ng Civil Code ng Russian Federation, kapag ang mga pagpapabuti ay ginawa sa pag-aari bilang pagsunod sa itinatag na pamamaraan, ang kalahok ay may karapatang dagdagan ang kanyang bahagi sa proporsyon sa pagtaas sa halaga ng karaniwang ari-arian, kung ang pagpapabuti ay hindi mapaghihiwalay o nakakakuha ng pagmamay-ari ng isang mapaghihiwalay na pagpapabuti nang hindi nadaragdagan ang kanyang bahagi.

Ayon kay Art. 247 ng Civil Code ng Russian Federation, ang paggamit ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ay nangyayari sa pamamagitan ng magkaparehong kasunduan ng lahat ng mga may-ari. Kung walang kasunduan sa mga isyu ng pagmamay-ari o paggamit ng karaniwang ari-arian, ang bawat kalahok ay may karapatan na lutasin ang hindi pagkakaunawaan sa korte. Kung walang kasunduan sa pagtatapon ng karaniwang ari-arian, ang hindi pagkakaunawaan ay hindi malulutas ng korte.

Alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation, ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay ay bahagi ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment. Ang karaniwang ari-arian sa isang apartment building ay kabilang sa karapatan ng common shared ownership sa mga may-ari ng lugar sa apartment building.

Ang Clause 2 ng Artikulo 8 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag na ang mga karapatan sa ari-arian na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay nagmula sa sandali ng pagpaparehistro ng kaukulang mga karapatan dito, maliban kung itinatag ng batas.. Mula sa sandali ng pagbuo ng lupain plot at ang state cadastral registration nito, ang land plot kung saan ang isang apartment building at iba pang real estate objects na kasama sa naturang gusali ay dapat pumasa nang walang bayad sa common shared ownership ng mga may-ari ng lugar sa apartment building.

Ang mga may-ari ng mga lugar sa mga gusali ng apartment (simula dito - MKD) ay may karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng lupain kung saan matatagpuan ang mga naturang bahay ay bumangon sa bisa ng isang direktang indikasyon ng batas.

Ayon sa Artikulo 15 ng Panimulang Batas sa Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation, ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay proporsyonal sa laki ng kabuuang lugar ng lugar na pag-aari ng karapatan ng pagmamay-ari sa gusali ng apartment, kung ang isang desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng lugar o iba pang kasunduan ng lahat ay pinagtibay bago ang pagpasok sa puwersa ng Pederal na Batas na ito ang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay hindi itinatag kung hindi man.

Ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang apartment building ng may-ari ng lugar sa gusaling ito ay sumusunod sa kapalaran ng pagmamay-ari ng tinukoy na lugar. Kapag ang pagmamay-ari ng lugar ay inilipat sa bagong may-ari, ang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng gusali ay sabay-sabay na inilipat sa bagong may-ari, hindi alintana kung mayroong indikasyon nito sa kasunduan sa alienation ng mga lugar.

Ang mga nagmamay-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay nagmamay-ari, gumagamit at nagtatapon ng mga karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment; Ang pagbawas sa laki ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay posible lamang sa pahintulot ng lahat ng mga may-ari ng mga lugar sa isang naibigay na bahay sa pamamagitan ng muling pagtatayo nito.

Ang Housing Code ng Russian Federation ay nagtatatag ng mga seryosong paghihigpit tungkol sa mga karapatan ng may-ari ng lugar sa isang apartment building. Wala siyang karapatan (Artikulo 37 ng RF Housing Code):

1) ilaan sa uri ang iyong bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment;

2) ihiwalay ang bahagi ng isa sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment (nang hindi inililipat ang karapatan ng pagmamay-ari ng lugar ng tirahan mismo);

3) magsagawa ng iba pang mga aksyon na nangangailangan ng paglipat ng bahaging ito nang hiwalay mula sa pagmamay-ari ng tinukoy na lugar.

Kaya, kapag ang isang bagong may-ari ay nakakuha ng residential premises sa isang apartment building, ang bahagi ng dating may-ari sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa apartment building ay ipapasa sa bagong may-ari (Artikulo 38 ng Housing Code ng Russian Federation). Iyon ay, ang karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian ay lumitaw sa mga may-ari ng apartment dahil sa katotohanan ng kanilang pagkuha ng mga tirahan.

Alinsunod sa talata 2 ng Artikulo 23 ng Pederal na Batas Blg. 122-FZ, ang pagpaparehistro ng estado ng paglitaw, paglipat, limitasyon (encumbrance) o pagwawakas ng karapatan sa tirahan o hindi tirahan na lugar sa mga gusali ng apartment ay kasabay ng estado rehistrasyon ng inextricably linked right of common shared ownership of common property. Kasabay nito, ang isang sertipiko ng estado ng pagpaparehistro ng mga karapatan na may kaugnayan sa pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga bagay sa real estate ay hindi ibinibigay sa may-ari ng ang lugar sa isang apartment building.

Ayon sa Instruksyon sa mga detalye ng paggawa ng mga entry sa Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It sa panahon ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa mga bagay sa real estate na karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment, na nagbibigay ng impormasyon sa mga rehistradong karapatan ng karaniwang nakabahaging pagmamay-ari ng naturang mga bagay sa real estate, na inaprubahan ng Order Ministry of Justice ng Russian Federation na may petsang Pebrero 14, 2007 N 29, ang impormasyon sa pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga bagay sa real estate ay kasama sa sertipiko ng estado pagpaparehistro ng mga karapatan na ibinigay sa may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment, sa pamamagitan ng pagpasok dito ng isang paglalarawan ng mga bagay sa real estate at nagpapahiwatig ng laki ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari nito.

Isinasaalang-alang ang mga probisyon ng Artikulo 23 ng Pederal na Batas N 122-FZ, Artikulo 16 ng Batas N 189-FZ, ang pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang land plot, na karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment, ay ng isang legal na kalikasan.

Ang komposisyon ng karaniwang pag-aari na pag-aari ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari sa mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building ay tinutukoy alinsunod sa Decree of the Government of the Russian Federation na may petsang Agosto 13, 2006 No. 491 "Sa pag-apruba ng mga patakaran para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment.” Natutukoy ang komposisyon ng karaniwang pag-aari:

a) mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment (mula rito ay tinutukoy bilang mga may-ari ng mga lugar) - upang matupad ang obligasyon na mapanatili ang karaniwang pag-aari;

b) mga katawan ng pamahalaan - para sa layunin ng pagsubaybay sa pagpapanatili ng mga karaniwang ari-arian;

c) mga katawan ng lokal na pamahalaan - para sa layunin ng paghahanda at pagdaraos ng isang bukas na kumpetisyon para sa pagpili ng isang organisasyon ng pamamahala alinsunod sa Bahagi 4 ng Artikulo 161 ng Housing Code ng Russian Federation

Kasama sa common property ang:

a) mga lugar sa isang apartment building na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon upang magsilbi ng higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar sa apartment building na ito (mula rito ay tinutukoy bilang common area), kabilang ang mga inter-apartment landing, hagdan , mga elevator, elevator at iba pang mga shaft, corridors, stroller, attics, mga teknikal na sahig (kabilang ang mga built-in na garahe at mga lugar para sa mga sasakyan, workshop, teknikal na attics na itinayo sa gastos ng mga may-ari ng lugar) at mga teknikal na basement kung saan mayroong mga utility , kung hindi man ay nagsisilbi ng higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar sa isang apartment building equipment (kabilang ang mga boiler room, boiler room, elevator unit at iba pang engineering equipment);

c) nakapaloob na mga istrukturang nagdadala ng pagkarga ng isang gusali ng apartment (kabilang ang mga pundasyon, mga dingding na nagdadala ng pagkarga, mga slab sa sahig, balkonahe at iba pang mga slab, mga haligi na nagdadala ng pagkarga at iba pang mga istrukturang nagdadala ng pagkarga);

d) nakapaloob na mga istrukturang hindi nagdadala ng kargada ng isang gusaling pang-apartment na nagsisilbi ng higit sa isang tirahan at (o) mga lugar na hindi tirahan (kabilang ang mga bintana at pintuan ng mga karaniwang lugar, mga rehas, parapet at iba pang nakapaloob na mga istrukturang hindi nagdadala ng kargada);

e) mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan na matatagpuan sa isang apartment building sa labas o sa loob ng lugar at nagsisilbi sa higit sa isang residential at (o) non-residential na lugar (apartment);

f) isang land plot kung saan matatagpuan ang isang apartment building at ang mga hangganan nito ay natutukoy batay sa data ng rehistrasyon ng kadastral ng estado, na may mga elemento ng landscaping at landscaping;

g) iba pang mga pasilidad na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng isang gusali ng apartment, kabilang ang mga substation ng transpormer, mga heating point na nilalayon upang pagsilbihan ang isang gusali ng apartment, mga kolektibong paradahan, mga garahe, mga bata at palakasan na lugar na matatagpuan sa loob ng mga hangganan ng lupain kung saan matatagpuan ang apartment building .

Ang mga ugnayan ng karaniwang pag-aari ay, sa isang banda, ang mga relasyon ng mga kapwa may-ari sa isa't isa, na umuunlad tungkol sa paggamit ng mga kapangyarihan ng pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon ng isang bagay ng karaniwang pag-aari (mga panloob na relasyon), at sa kabilang banda, ito ang mga ugnayan ng lahat ng mga kapwa may-ari, na umuunlad patungkol sa layunin ng karaniwang pag-aari sa anumang mga ikatlong partido (mga panlabas na relasyon).

2.3 Mga tampok ng pagbuo ng isang land plot sa ilalim ng isang apartment building

Ang isang land plot ay isang bahagi ng ibabaw ng mundo, ang mga hangganan nito ay tinutukoy alinsunod sa mga pederal na batas.

Pagbuo ng isang land plot - "nagsasagawa ng trabaho na may kaugnayan sa isang land plot alinsunod sa mga kinakailangan na itinatag ng Federal Law N 221-FZ, na nagreresulta sa paghahanda ng mga dokumento na naglalaman ng impormasyon tungkol sa naturang land plot na kinakailangan para sa pagpapatupad ng estado. pagpaparehistro ng kadastral (gawaing kadastral), pagpaparehistro ng estado ng kadastral ng naturang lupain” (sugnay 1, bahagi 4, artikulo 30 ng Land Code ng Russian Federation).

Sa madaling salita, ito ay isang paglalarawan ng isang land plot bilang isang object ng state cadastral registration alinsunod sa aplikasyon para sa trabaho at mga panuntunan sa accounting, sa lawak na kinakailangan para sa pagpasok ng impormasyon sa Unified State Register of Lands.

Ang isang land plot na nabuo sa ganitong paraan ay nagsisilbing batayan para sa pagpaparehistro ng kadastral nito, at pagkatapos, kasama ang desisyon ng executive authority na ilaan ang plot na ito para sa pagtatayo at pagpapatakbo ng isang gusali, para sa pagpaparehistro ng estado ng plot, na italaga ito sa isang tiyak na may-ari.

Ang pamamaraan para sa pagsasagawa ng mga aksyon upang bumuo ng mga land plot ay itinatadhana ng pederal na batas, lalo na, ang Federal Law No. 221-FZi at ang mga by-law nito. Gayunpaman, ang pamamaraan para sa pagbuo ng mga land plot para sa mga gusali ng apartment ay may sariling mga tampok na legal na regulasyon.

Ang mga pangunahing probisyon para sa pagbuo ng mga land plot na inookupahan ng mga gusali ng apartment ay nakapaloob sa Federal Law ng Disyembre 29, 2004 No. 189-FZ "Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation" at ang mga ito ay may kaugnayan para sa isang malaking bilang ng mga mamamayan at mga legal na entity- mga may-ari ng mga apartment sa mga multi-apartment na gusali ng tirahan.

Ayon sa Artikulo 16 ng Panimulang Batas sa Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation, sa umiiral na pag-unlad ng mga pamayanan, ang land plot kung saan matatagpuan ang gusali ng apartment at iba pang mga real estate na kasama sa naturang bahay ay ang karaniwang ibinahaging pag-aari ng ang mga may-ari ng lugar sa gusali ng apartment.

Alinsunod sa Bahagi 1 ng Artikulo 36 ng Housing Code ng Russian Federation, ang karaniwang pag-aari ng isang apartment building ay kinabibilangan ng land plot kung saan matatagpuan ang bahay, na may mga elemento ng landscaping at landscaping, at iba pang mga bagay na inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito, na matatagpuan sa tinukoy na plot ng lupa.

Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation, iyon ay, mula Marso 1, 2005, isang pamamaraan ang itinatag para sa pagpapatupad ng mga karapatan sa pagmamay-ari sa mga lupain sa ilalim ng mga gusali ng apartment. Sa bisa ng Artikulo 16 ng Pederal na Batas "Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation," isang land plot mula sa sandali ng pagbuo at pagpaparehistro nito sa state cadastral register ay pumasa nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. ng mga may-ari ng lugar sa isang apartment building.

Ang legal na katayuan ng isang land plot sa ilalim ng isang apartment building at ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng naturang land plot ay ang pinaka-kontrobersyal at tinalakay na mga isyu. Ang isang malaking bilang ng mga pederal, rehiyonal at mga regulasyong pangkagawaran ay inilabas sa paksang ito, na hindi laging naiintindihan ng mga may-ari ng bahay sa kanilang sarili. Ang sitwasyong ito ay nagdudulot ng maraming pagtatalo sa mga abogado, at ginagamit ito ng mga opisyal, na lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga mamamayan.

Ngunit, mayroong isang tiyak na hierarchy ng mga batas, ayon sa kung saan ang mga pederal na batas ay may primacy, at ang natitirang bahagi ng batas ay hindi maaaring sumalungat sa kanila. Kung ang mga nai-publish na regulasyon ay naglalaman ng mga probisyon na naiiba sa mga nasa pederal na batas, hindi ito maaaring isaalang-alang at walang legal na puwersa.

Ang mga relasyon sa lupa ay sa isang antas o iba pang kinokontrol ng Land, Town Planning at Housing Codes. Malinaw nilang tinukoy legal na katayuan land plot na inookupahan ng isang apartment building.

Ayon kay Art. 16 ng Panimulang Batas sa Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation, ang mga lupain ng mga bahay na itinayo bago ang pagpasok sa puwersa ng Kodigo sa Pabahay, na nakarehistro sa rehistro ng kadastral ng estado, ay naging karaniwang ibinahaging pag-aari mula sa sandaling ang Kodigo sa Pabahay ay magkabisa, at ang mga nabuo pagkatapos ng panahong ito ay napupunta sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari mula sa sandali ng pagpaparehistro ng kadastral ng estado. Sa panimula mahalaga na ang gayong karapatan ay lumitaw sa bisa ng batas at hindi nangangailangan ng anumang mga aksyon ng mga awtoridad ng pamahalaan. Ang paglilipat ng lupa ay walang bayad.

"Ang pagpaparehistro ng estado ng paglitaw, paglipat, paghihigpit (encumbrance) o pagwawakas ng karapatan sa residential o non-residential na lugar sa isang apartment building ay kasabay ng pagpaparehistro ng estado ng hindi mapaghihiwalay na magkaugnay na karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian" ( Bahagi 2 ng Artikulo 23 ng Pederal na Batas Blg. 122-FZ ).

Kung ang isang plot ng lokal na lugar ay hindi pa nabuo, walang karapatan ang estado o munisipyo na itapon ang lupang ito sa bahagi kung saan dapat mabuo ang land plot bilang common shared ownership. Kung ang ipinahiwatig na mga awtoridad gayunpaman ay itinapon ang lupang ito, kung gayon ang mga may-ari ng lugar sa bahay sa pamamagitan ng bisa ng Art. 305 ng Civil Code ng Russian Federation ay may karapatang hilingin ang pag-aalis ng anumang mga paglabag sa kanilang mga karapatan

Ang pagbuo ng isang land plot at ang rehistrasyon ng kadastral ng estado nito ay responsibilidad ng mga awtoridad, gayunpaman, kung hindi ito nagawa, ayon sa sugnay 4.3 ng Resolusyon ng Korte ng Konstitusyonal Blg. 12-P, ang sinumang may-ari ay maaaring mag-aplay sa mga awtoridad ng estado o lokal na pamahalaan na may aplikasyon para sa pagbuo ng isang land plot. Walang kinakailangang desisyon ng pangkalahatang pagpupulong.

Ang eksklusibong karapatang tumanggap ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building ay pagmamay-ari ng mga may-ari ng lugar ng apartment building. Ang paglitaw ng mga karapatan sa pag-aari ay hindi nakasalalay sa pagpapalabas ng mga kilos na nagpapatupad ng batas ng mga awtoridad ng estado o mga lokal na katawan ng pamahalaan sa sarili, ngunit itinatag ng batas depende sa pagbuo ng lupa, habang ang pagpaparehistro ng estado ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng isang kapirasong lupa ay hindi bumubuo ng batas, ngunit nagkukumpirma lamang ng batas sa kalikasan, dahil sa bisa ng direktang indikasyon ng batas(Artikulo 16 ng Panimulang Batas sa Housing Code ng Russian Federation) ang karapatan ng pagmamay-ari ay lumitaw kasama ngsa sandaling nakarehistro ang land plot sa cadastral register.

Kung ang karapatan sa MKD land plot ay halos hindi pinagtatalunan, kung gayon ang malalaking pagtatalo ay lumitaw sa isyu ng laki ng land plot. Ang tanong ay higit na nauugnay dahil mayroong iba't ibang mga legal na aksyon na tumutukoy sa mga pamantayan para sa pagkakaloob ng mga plot ng lupa para sa mga gusali ng apartment, na nagpapakilala sa konsepto ng "lupa sa ilalim ng isang gusali ng apartment," atbp.

Ang Kodigo sa Pabahay ay hindi nagbibigay ng isang malinaw na pag-unawa sa laki ng kapirasong lupa na "inilalaan" sa bahay, na nagpapahiwatig sa Art. 36 lamang na kabilang dito ang "mga elemento ng landscaping at pagpapabuti at iba pang mga bagay na nilayon para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapahusay ng bahay na ito." Gayunpaman, ang artikulo ay tumutukoy sa batas sa lupa at batas sa pagpaplano ng lunsod: " Ang laki ng land plot kung saan matatagpuan ang apartment building ay tinutukoy alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sa lupa at batas sa mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod"

Ayon sa Land Code - Ang mga hangganan ng isang land plot ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang mga pulang linya, ang lokasyon ng mga hangganan ng mga katabing land plot (kung mayroon man), at ang natural na mga hangganan ng land plot. Kaya, hindi rin tinutukoy ng Land Code ang laki ng MKD land plot. Ang mga tagubilin para sa pagtukoy ng mga hangganan ng plot ng lupa ay nakapaloob sa Bahagi 4 ng Art. 43 ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan: “Ang mga sukat ng mga plot ng lupa sa loob ng mga hangganan ng mga built-up na lugar ay itinatag na isinasaalang-alang ang aktwal na paggamit ng lupa at mga pamantayan sa pagpaplano ng bayan at mga tuntunin na ipinatutupad sa panahon ng pagbuo ng mga teritoryong ito.”

Mayroong pagkalkula ng karaniwang lugar ng lupa para sa mga gusali ng apartment. Sa panahon ng pagtatayo ng mga gusali ng tirahan, ang mga pamantayan ng land plot ay sinusunod.

Ang karaniwang sukat ng isang plot ng lupa ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng kabuuang lugar ng tirahan (sa oras ng pagtatayo ng bahay) na lugar sa isang gusali ng apartment sa pamamagitan ng tiyak na tagapagpahiwatig ng bahagi ng lupa ayon sa formula (1):

kung saan: S nru - karaniwang sukat ng land plot sa square meters,

S ay ang kabuuang lugar ng tirahan sa bahay,

Ang Y ay ang tiyak na tagapagpahiwatig ng bahagi ng lupa para sa mga gusali na may iba't ibang taas.

Mga partikular na tagapagpahiwatig ng bahagi ng lupa bawat 1 sq. m ng living space, depende sa bilang ng mga palapag at panahon ng pagtatayo, ay ipinapakita sa Talahanayan 1.

Paglilinaw ng mga tiyak na tagapagpahiwatig ng bahagi ng lupa para sa mga gusali ng iba't ibang bilang ng mga palapag na may built-in at nakakabit na mga non-residential na lugar, na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan para sa pagpapatakbo ng mga lugar na ito (organisasyon ng mga pasukan, diskarte, pagliko ng mga lugar para sa transportasyon ) ay isinasagawa ng mga lokal na pamahalaan batay sa teritoryal na mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod, pagpaplano ng lunsod at legal na zoning partikular na teritoryo, na isinasaalang-alang ang halaga ng pagpaplano ng lunsod at mga katangian ng rehiyon ng mga teritoryo.

Mga pangunahing prinsipyo para sa pagbuo ng mga hangganan ng mga plot ng lupa sa ilalim ng mga gusali ng apartment:

1. Ang mga hangganan ng land plot sa ilalim ng isang apartment building at iba pang real estate object na kasama sa naturang gusali ay itinatag na isinasaalang-alang ang mga pulang linya, ang mga hangganan ng katabing land plots (kung mayroon man) at driveways, ang natural na mga hangganan ng land plots , ang mga hangganan ng pangunahing mga komunikasyon sa engineering at transportasyon, maliban kung iba ang ibinigay ng mga kinakailangan sa pagpaplano ng lunsod.

2. Kasama sa mga hangganan ng land plot ang lahat ng bagay na kasama sa real estate, mga pasukan at mga daanan patungo sa kanila.

3. Kapag nagtatatag ng mga hangganan, kailangang gumawa ng probisyon upang matiyak ang mga karapatan ng ibang tao na gamitin ang mga bagay na kinakailangan para sa kanila sa loob ng mga hangganan ng land plot, mga bahagi ng underground at above-ground space. Mga daanan ng pedestrian at daanan patungo sa mga bagay na matatagpuan sa labas ng site, kung hindi posible ang iba pang pag-access sa mga ito, gayundin ang mga kinakailangang pampublikong bagay sa pamamagitan ng pagtatatag ng pampublikong easement ng lokal na pamahalaan, na isinasaalang-alang ang mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod.

4. Ang mga hangganan ng mga plots ng lupa kung saan matatagpuan ang mga real estate object na nilalayon para sa kuryente, init, gas, at supply ng tubig sa populasyon at sewerage, pati na rin ang mga hangganan ng mga zone ng pampublikong easement sa loob ng mga residential na lugar, microdistricts upang matiyak na walang hadlang ang pagseserbisyo sa tinukoy na ari-arian ay itinatag ng mga lokal na awtoridad bilang bahagi ng mga proyekto sa pagsusuri ng lupa, na isinasaalang-alang ang mga lokal na pamantayan sa pagpaplano ng lunsod.

5. Mga pampublikong lupain na inookupahan ng mga parisukat, daanan ng sasakyan, highway, pilapil, parisukat, boulevards, anyong tubig, ang mga beach ay hindi napapailalim sa pribatisasyon. Ang mga lupang nakalaan para sa mga pangangailangan ng estado o munisipyo ay hindi ibinibigay para sa pribadong pagmamay-ari.

6. Ang karaniwang sukat ng isang land plot na inilipat sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang apartment building na walang bayad ay tinutukoy depende sa lugar ng land plot kung saan kasama ang apartment building at iba pang mga real estate object. sa naturang gusali ay matatagpuan, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa mga katabing teritoryo na kinakailangan para sa kanilang paggana (pagpapanatili), isinasaalang-alang ang pagsunod sa mga kinakailangan ng mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod, kaligtasan ng sunog, sanitary gaps sa pagitan ng mga gusali at iba pang mga pamantayan na nagsisiguro ng normal na pamumuhay mga kondisyon sa isang gusali ng apartment. Kasabay nito, dapat matiyak ang normal na kondisyon ng pamumuhay sa mga katabing land plot.

7. Kung ang aktwal na lugar ng isang land plot sa isang umiiral na gusali ay mas mababa sa karaniwang sukat ng lugar na inilipat nang walang bayad sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng mga may-ari sa isang apartment building, at pagtaas ng laki ng land plot sa gastos ng mga katabing land plots ay hindi posible, kung gayon ang mga hangganan ng land plot ng apartment building ay itinatag ayon sa aktwal na umiiral na mga hangganan.

8. Ang labis na teritoryo ay maaaring ilipat sa mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment para sa pagmamay-ari (para sa isang bayad), magrenta lamang sa kondisyon na, alinsunod sa naaprubahang dokumentasyon ng pagpaplano ng lunsod, hindi ito maaaring gamitin bilang isang independiyenteng bagay.

Batay sa mga kinakailangan na itinakda ng mga probisyon ng Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan ng Russian Federation (mula rito ay tinutukoy bilang Kodigo sa Pagpaplano ng Bayan) at ng Kodigo sa Lupa ng Russian Federation (pagkatapos dito ay tinutukoy bilang ang Kodigo sa Lupa), ang pagbuo ng isang lupain. Ang plot para sa isang gusali ng apartment ay kinabibilangan ng:

1) paghahanda at pag-apruba ng proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at proyekto ng pagsusuri ng teritoryo;

2) pagsasagawa ng kadastral na gawain na may kaugnayan sa land plot at pagsasagawa ng state cadastral registration ng land plot.

Kasabay nito, ang paghahanda ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo at isang proyekto sa pagsusuri ng teritoryo na isinasagawa kaugnay sa isang land plot na matatagpuan sa ilalim ng isang gusali ng apartment ay nasa loob ng kakayahan ng mga lokal na katawan ng pamahalaan.

Batay sa Art. 9 - 11 ng Land Code, ang pagbuo ng isang land plot sa pederal na pagmamay-ari ay isinasagawa ng mga pederal na ehekutibong awtoridad, ang pagbuo ng isang land plot na pag-aari ng isang constituent entity ng Russian Federation - ng mga executive na awtoridad ng isang constituent entity ng ang Russian Federation, ang pagbuo ng isang land plot na nasa pagmamay-ari ng munisipyo - mga katawan ng lokal na pamahalaan.

Kung ang pagmamay-ari ng estado ng isang land plot ay hindi natukoy, ang pagbuo ng naturang land plot ay isinasagawa ng isang lokal na katawan ng pamahalaan (Clause 10, Artikulo 3 ng Pederal na Batas ng Oktubre 25, 2001 N 137-FZ "Sa Pagpasok sa Puwersa ng Land Code ng Russian Federation").

Ang gawaing kadastral ay isinasagawa ng isang cadastral engineer batay sa isang kontrata para sa gawaing kadastral na natapos alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sibil at Pederal na Batas N 221-FZ sa inisyatiba ng may-ari ng land plot (customer). Kasabay nito, ang sinumang tao ay may karapatang tapusin ang kasunduang ito sa isang cadastral engineer.

Ang desisyon na bumuo ng isang land plot ay ginawa ng mga katawan na nagbibigay ng mga land plot (Artikulo 29 ng Land Code ng Russian Federation), kabilang ang batayan ng isang aplikasyon mula sa interesadong legal na may-ari ng land plot.

Matapos mabuo ang isang land plot at maisagawa ang cadastral registration kaugnay nito, ang mga may-ari ng residential at non-residential premises ng bahay na ito ay kinikilala bilang mga nagbabayad ng buwis ng buwis sa lupa.

Ayon sa talata 1 ng Art. 392 Tax Code Ang Russian Federation, ang tax base para sa mga land plot na nasa karaniwang shared ownership ay tinutukoy para sa bawat isa sa mga nagbabayad ng buwis na mga may-ari ng land plot na ito ayon sa proporsyon sa bahagi nito sa common shared ownership.