Ano ang hindi maaaring maging paksa ng isang mortgage. Pagpapautang sa mortgage

Bilang resulta ng pag-aaral ng kabanatang ito, ang mag-aaral ay dapat: alam

• kakanyahan at mga uri sangla sa mga utang;
• listahan ng mga normatibo at legal na gawain na kumokontrol sa pagpapautang sa mortgage;
• mga modelo ng pagpapahiram ng mortgage;
• mortgage lending scheme at mga kalahok;
• paraan ng amortization ng mortgage loan;
• mga konsepto ng "ratio ng utang sa mortgage", "pare-pareho ang mortgage"; magagawang
• makilala ang isang mortgage loan mula sa iba pang mga uri ng mga pautang;
• tukuyin ang iba't ibang uri ng mga mortgage;
• ilarawan ang mga pangunahing uri ng mortgage loan;
• matukoy ang mortgage utang ratio, mortgage pare-pareho; sariling
• mga kasanayan sa pagkalkula ng isang karaniwang pagbabayad ng annuity;
• impormasyon sa katayuan ng pagpapautang sa mortgage Pederasyon ng Russia;
• espesyal na terminolohiya at bokabularyo ng paksang ito.

Kakanyahan at mga uri ng mga pautang sa mortgage

Isa sa mga anyo ng pagpapahiram na aktibong ginagamit mga entidad sa ekonomiya sa kasalukuyan, ay isang mortgage loan. Mortgage - Ito ay isang kredito o pautang na ibinigay sa loob ng tatlong taon o higit pa ng isang bangko (credit organization) o isang legal na entity (non-credit organization) sa isang legal na entity o indibidwal para sa pagkuha ng real estate na sinigurado ng nakuhang ari-arian bilang seguridad para sa isang obligasyon. Ang isang mortgage loan ay ibinibigay sa mga tuntunin ng pagbabayad, pagkamadalian at pagbabayad, pati na rin na may mahigpit na kontrol sa paggamit mga pondo ng kredito. Ang eksklusibong pag-aari ng isang mortgage at ang pinakamahusay na garantiya ng pag-secure ng isang pautang ay ang karapatan ng nagpapahiram na itapon ang real estate ng nanghihiram sa pagpapasya nito kung sakaling hindi niya matupad ang kanyang mga obligasyon na bayaran ang mga utang.

Termino sangla unang lumitaw sa Sinaunang Greece sa simula ng ika-6 na siglo. BC. (ito ay ipinakilala ni Archon Solon) at nauugnay sa pagtiyak ng pananagutan ng may utang sa pinagkakautangan sa ilang mga pag-aari ng lupa. Upang gawin ito, ang mga obligasyon ay iginuhit, at sa hangganan ng teritoryo ng lupain na pag-aari ng nanghihiram, isang poste ang inilagay na may isang inskripsiyon na nagsasabi na ang tinukoy na ari-arian ay nagsisilbing seguridad para sa pag-angkin ng pinagkakautangan sa pinangalanang halaga. Sa gayong haligi, na tinatawag na “mortgage” (mula sa Griyego. hypotheka - tumayo, suporta), lahat ng mga utang ng may-ari ng lupa ay nabanggit.

Nang maglaon, nagsimulang gamitin ang mga espesyal na aklat na tinatawag na mortgage books para sa layuning ito. Nasa Sinaunang Greece na, siniguro ang publisidad, na nagpapahintulot sa bawat interesadong partido na madaling ma-verify ang kondisyon ng ibinigay na pag-aari ng lupa. Ang institusyon ng mortgage ay nakatanggap ng bagong pag-unlad sa Imperyong Romano. Noong ika-1 siglo AD Ang mga institusyon ng mortgage ay nilikha na nagbigay ng mga pautang sa mga indibidwal na sinigurado ng ari-arian.

Sa ating bansa, ang konsepto ng "mortgage" ay unang lumitaw sa batas ng Russia sa Batas ng Russian Federation noong Mayo 29, 1992 No. 2872-1 "Sa Pledge". Sa Art. 42 ng Batas na ito ay nagbibigay ng sumusunod na kahulugan ng mortgage: "Ang isang mortgage ay ang seguridad ng isang negosyo, mga gusali, gusali, gusali o iba pang bagay, direktang konektado sa lupa, kasama ang kaugnay lupain o ang karapatang gamitin ito."

Ang susunod na hakbang sa pagbuo ng batas sa pagpapautang sa mortgage ay ang pag-ampon ng Civil Code ng Russian Federation, na nagsimula noong Enero 1, 1995. Ang code ay nagtatag ng mga pangkalahatang tuntunin para sa pag-secure ng mga pautang na may collateral sa real estate, mga probisyon sa pagmamay-ari at iba pang mga karapatan sa ari-arian sa residential premises, grounds para sa foreclosure sa nakasangla na residential property.

Kasunod nito, isang espesyal na batas ang pinagtibay na kumokontrol sa pagpapautang sa mortgage - Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" (mula dito ay tinutukoy bilang ang Mortgage Law). Tinutukoy nito kasunduan sa mortgage bilang isang kasunduan kung saan ang nagsasangla, na isang pinagkakautangan sa ilalim ng isang obligasyong sinigurado ng isang mortgage, ay may karapatang tumanggap ng kasiyahan ng kanyang mga paghahabol sa pananalapi laban sa may utang sa ilalim ng obligasyong ito mula sa halaga ng ipinangako. real estate ang kabilang partido - ang mortgagor, mas gusto bago ang iba pang mga nagpapautang ng mortgagor, kasama ang mga pagbubukod na itinatag ng pederal na batas (sugnay 1 ng artikulo 1).

Ang pinakamahalagang kaganapan sa pag-unlad mortgage market sa Russian Federation ay ang Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2000 No. 28 "Sa mga hakbang upang mabuo ang sistema ng pagpapahiram ng mortgage sa pabahay sa Russian Federation," na nag-apruba sa Konsepto para sa pagbuo ng pagpapautang ng mortgage sa pabahay sistema sa Russian Federation. Tinukoy nito ang diskarte ng estado sa pagbuo at pagpapaunlad ng sektor ng pagpapahiram ng mortgage at inilarawan nang detalyado ang pagbuo ng sistema at ang mekanismo ng organisasyon at pang-ekonomiya para sa pag-akit ng mga mapagkukunan ng kredito sa lugar na ito.

Isang pagtatangka ng estado na mapabuti kalagayan ng pamumuhay ng mga mamamayan nito ay ang Federal Program "Housing", na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation na may petsang Setyembre 17, 2001 No. 675 "Sa Federal Target Program "Housing" para sa 2002-2010".

Batay sa mga resulta ng unang yugto ng pagpapatupad ng Federal Target Program na "Pabahay", na isinasaalang-alang ang pagpasok sa puwersa ng isang pakete ng mga pederal na batas sa pagbuo ng isang abot-kayang merkado ng pabahay na may kaugnayan sa pagpapatupad ng pambansang proyekto " Abot-kaya at komportableng pabahay para sa mga mamamayang Ruso" at ang paglikha ng Pambansang Konseho sa Patakaran sa Pabahay sa tinukoy na Federal Target na programa sa pamamagitan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Disyembre 31, 2005 No. 865 "Sa mga karagdagang hakbang para sa pagpapatupad ng pederal na target na programa na "Pabahay" para sa 2002-2010", ang mga naaangkop na pagbabago ay ginawa, na humantong sa paggawa ng makabago ng mga subprogram ng Federal Target Program na "Pabahay".

Ang ikalawang yugto ng pagpapatupad ng Federal Target Program na "Pabahay" ay isinagawa noong 2006-2010. at naglaan para sa pagpapatuloy ng patuloy na mga reporma sa sektor ng pabahay at ang pagpapatupad ng isang hanay ng mga hakbang sa loob ng balangkas ng prayoridad na pambansang proyekto na "Abot-kayang at komportableng pabahay para sa mga mamamayang Ruso." Ang yugtong ito ng pagpapatupad ng Federal Target Program na "Pabahay" ay naglalayong ipatupad ang mga subprogram na "Pagbibigay ng mga kapirasong lupa komunal na imprastraktura para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay"; "Pagpapabago ng mga pasilidad sa imprastraktura ng munisipyo"; "Pagbibigay ng pabahay para sa mga batang pamilya"; "Pagtupad sa mga obligasyon ng estado na magbigay ng pabahay sa mga kategorya ng mga mamamayan na itinatag ng pederal na batas." Ang mga subprogram na ito ay mga hakbang na naglalayong ipatupad ang pangunahing mga prayoridad na lugar pambansang proyekto at idinisenyo upang malutas ang isa sa mga pangunahing gawain - upang patatagin ang balanse ng supply at demand sa merkado ng pabahay.

Ang panahon ng pagpapatupad ng Federal Target Program na "Pabahay" at ang mga subprogram nito ay pinalawig para sa panahon ng 2011-2015. Kasabay nito, kasama ang dati nang mga subprogram at aktibidad programang pederal Ang mga bagong lugar ng probisyon ng pabahay ay idinagdag.

Ang susunod na hakbang sa pagbuo ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay ang pag-ampon noong 2003 ng Pederal na Batas ng Nobyembre 11, 2003 No. 152-FZ "Sa Mortgage Securities" (mula dito ay tinutukoy bilang ang Batas sa Mortgage Securities). Ang pagkakaroon ng Batas na ito ay kinakailangan para sa normal na pag-unlad at paggana ng isang two-tier mortgage lending system.

Ang isang makabuluhang katotohanan na nakaimpluwensya sa pagbuo ng merkado ng pagpapautang ng pabahay ay ang Konsepto para sa pagbuo ng isang pinag-isang sistema para sa muling pagpopondo ng mga pautang sa mortgage sa pabahay sa Russia, na inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation noong Hunyo 30, 2005.

Kaya, sa ating bansa, ang pamamaraan para sa pagpapahiram ng mortgage ay kinokontrol ng Batas sa Mortgage, Ikalawang Bahagi ng Civil Code ng Russian Federation at iba pang mga batas na pambatasan.

Mortgage- Ito ay isang paraan ng pagbibigay ng loan at collateral para sa real estate. Ang mortgage lending system ay may kasamang dalawang lugar:

• 1) direktang pagkakaloob ng mga pautang sa mortgage sa mga entidad ng negosyo at populasyon;
• 2) pagbebenta ng mga pautang sa mortgage sa pangalawang merkado (mga obligasyon sa mortgage).

Sa unang kaso, ang isang mortgage loan ay ibinibigay ng mga mortgage bank upang masakop ang malaki mga gastos sa kapital, bagong construction, real estate acquisition. Ang pangalawang direksyon ay tinatalakay mga kumpanya sa pananalapi, mga pondo na bumibili ng mga ari-arian ng mga bangko ng mortgage, na sinigurado ng isang pangako ng ari-arian, at pagkatapos, sa kanilang sariling ngalan, ay naglalabas ng mga mahalagang papel (mga bono, mga sertipiko ng pakikilahok) sa kanilang batayan upang matiyak ang karagdagang pagkahumaling ng mga mapagkukunan para sa pagpapahiram.

Ang mga relasyon sa kredito ay binuo sa mga prinsipyo ng: naka-target na paggamit, seguridad, pagkamadalian, pagbabayad, pagbabayad. Ang nilalayong paggamit ng pautang ay kinumpirma ng mga dokumentong ibinigay ng nanghihiram. Ang mga pangunahing uri ng seguridad sa pautang ay: surety, garantiya, pangako, seguro ng pananagutan ng nanghihiram para sa hindi pagbabayad ng utang. Ang collateral para sa isang mortgage loan ay ang pangako ng borrower ng real estate at mga karapatan sa ari-arian, na nagsisilbing garantiya para sa nagpapahiram ng buo at napapanahong pagbabayad ng may utang sa natanggap na utang at pagbabayad ng interes na dapat bayaran. Ang kumpirmasyon ng pagbabayad ay ang probisyon ng nanghihiram ng mga dokumento sa kanyang solvency.

Ginagawa ng isang mortgage loan ang sumusunod: mga function".

• function mekanismo ng pananalapi pag-akit ng pamumuhunan sa larangan ng paggawa ng materyal;
• pag-andar ng pagtiyak sa pagbabayad ng mga hiniram na pondo;
• ang function ng pagpapasigla ng turnover at muling pamamahagi ng real estate kapag ang iba pang mga pamamaraan (pagbili at pagbebenta, atbp.) ay hindi magagawa sa ekonomiya o legal na imposible;
• ang function ng pagbuo ng multi-level fictitious capital sa anyo ng mga mortgage, derivative mortgage securities, atbp.

Kaya, mula sa isang pang-ekonomiyang punto ng view mortgage - ego instrumento sa pamilihan paglilipat ng mga karapatan sa ari-arian sa real estate, na nagbibigay-daan upang makaakit ng karagdagang Pinagkukuhanan ng salapi para sa pagpapatupad ng anumang mga proyekto, at mula sa isang legal na punto ng view, ang isang mortgage ay binubuo ng pagsama sa mga karapatan sa ari-arian ng pagmamay-ari ng mga bagay sa real estate kapag ang mga ito ay ipinangako.

Sa kasalukuyan, maraming uri ng mortgage loan ang binuo sa mundo, na nag-iiba depende sa issuance, repayment at servicing schemes (Talahanayan 4.1).

Mga uri ng mortgage loan

Paksa ng mortgage maaaring ang sumusunod na ari-arian (Artikulo 5 ng Mortgage Law).

• 1. Real estate na tinukoy sa talata 1 ng Art. 130 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga karapatan kung saan ay nakarehistro sa paraang itinatag para sa pagpaparehistro ng estado mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, kabilang ang:
  • lupain;
  • mga negosyo, pati na rin ang mga gusali, istruktura at iba pang real estate na ginagamit sa aktibidad ng entrepreneurial;
  • mga gusali ng tirahan, mga apartment at mga bahagi ng mga gusali at apartment ng tirahan, na binubuo ng isa o higit pang mga nakahiwalay na silid;
  • mga dacha, mga bahay sa hardin, mga garahe at iba pang mga gusali ng mamimili;
  • mga sasakyang panghimpapawid at dagat, mga sasakyang pandagat sa lupain at mga bagay sa kalawakan.
• 2. Hindi natapos na pagtatayo ng real estate na itinayo sa isang land plot na inilaan para sa pagtatayo sa paraang itinakda ng batas, kabilang ang mga gusali at istruktura.

Ang isang pangako ng mga land plot, negosyo, istruktura, apartment at iba pang real estate ay maaari lamang lumabas hangga't ang sirkulasyon ng mga ito ay pinahihintulutan ng mga pederal na batas.

Ang bahagi ng ari-arian, ang paghahati nito ay imposible nang hindi binabago ang layunin nito (hindi mahahati na bagay), ay hindi maaaring maging isang independiyenteng paksa ng mortgage. Hindi pinapayagan ang mortgage na may kaugnayan sa:

• bahagi ng isang land plot, na kung saan, isinasaalang-alang ang laki nito, ay hindi maaaring gamitin bilang isang independiyenteng plot bilang pagsunod sa layunin ng lupain ng kaukulang kategorya;
• mga sala na bahagi ng bahay o apartment ng may-ari ng bahay o apartment na ito;
• isang negosyo kung saan sinimulan ang mga paglilitis sa pagkabangkarote o isang desisyon sa pagpuksa o muling pag-aayos.

Ang isang mortgage ay itinatag sa ari-arian na pagmamay-ari ng mortgagor batay sa pagmamay-ari o pang-ekonomiyang pamamahala. Ang ari-arian kung saan itinatag ang mortgage ay nananatili sa mortgagor sa kanyang pag-aari at paggamit.

Para sa ari-arian na nasa magkasanib na pagmamay-ari (nang hindi tinutukoy ang bahagi ng bawat may-ari sa karapatan ng pagmamay-ari), maaaring magtatag ng isang mortgage na may pahintulot ng lahat ng may-ari. Ang pahintulot ay dapat ibigay sa pamamagitan ng sulat.

Ang paksa ng mortgage ay tinutukoy sa kasunduan na nagsasaad ng pangalan, lokasyon at paglalarawan nito na sapat upang makilala ang paksang ito.

Ayon kay Art. 43 ng Mortgage Law, ang ari-arian na ipinangako sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage upang matiyak ang pagganap ng isang obligasyon (nakaraang mortgage) ay maaaring ipangako upang matiyak ang pagganap ng isa pang obligasyon ng pareho o ibang may utang sa pareho o ibang mortgagee (kasunod na mortgage). Ang priyoridad ng mga mortgage ay itinatag batay sa data mula sa Unified State Register of Rights to Real Estate at mga transaksyon dito sa sandaling lumitaw ang mortgage.

Ang isang kasunod na mortgage ay pinahihintulutan kung hindi ito ipinagbabawal ng mga nakaraang kasunduan sa mortgage sa parehong ari-arian, na hindi natapos sa oras na ang kasunod na kasunduan sa mortgage ay natapos. Kung ang isang nakaraang kasunduan sa mortgage ay nagbibigay para sa mga kondisyon kung saan ang isang kasunod na kasunduan sa mortgage ay maaaring tapusin, ang huli ay dapat tapusin bilang pagsunod sa mga kundisyong ito.

Ang mga indibidwal at legal na entity at komersyal na mga bangko ay maaaring kumilos bilang mga nagpapahiram at nanghihiram sa pagpapautang sa mortgage.

Sa pamamagitan ng uri ng mga nanghihiram Bilang mga nagpapahiram na entidad, ang mga pautang sa mortgage ay nahahati sa:

• mga pautang na ibinigay sa mga developer at builder;
• mga pautang na direktang ibinigay sa hinaharap na may-ari ng ari-arian;
• ayon sa antas ng kaakibat ng mga nanghihiram.

Mga kalahok pagpapautang sa mortgage: mga bangko (suriin ang solvency ng nanghihiram) at mga organisasyong hindi bangko; Mga kompanya ng seguro(nag-oobliga na i-insure ang mga panganib na nagmumula sa proseso ng pagpapahiram ng mortgage); mga kumpanya ng pagtatasa (appraise halaga sa pamilihan mga apartment).

Depende sa paraan ng pamumura, ang mga sumusunod ay nakikilala: mga uri ng pautang.

Permanenteng mortgage loan- ang pinakasimpleng anyo ng kredito. Ang utang na ito nailalarawan sa pamamagitan ng isang nakapirming termino ng pautang at isang nakapirming rate ng interes. Karaniwan ito para sa mga bansang may mababang inflation, mahabang termino ng pautang at may kasamang pantay na pagbabayad sa pagbabayad (amortization) sa mga regular na pagitan (halimbawa, isang beses sa isang buwan). Samakatuwid, ang mga naturang pautang ay inuri bilang self-amortizing.

Ang karaniwang pagbabayad ng annuity ay kinakalkula gamit ang formula

kung saan ang P ay ang laki ng buwanang pagbabayad ng annuity; K - halaga ng pautang; i - rate ng interes para sa isang panahon (buwan, taon); P- bilang ng mga panahon ng pagbabayad (buwan, taon).

Tukuyin ang laki ng pagbabayad sa annuity. Rate ng interes - 20% bawat taon. Laki ng pautang - 1 milyong rubles. Ang termino ng pautang ay 5 taon. Ang mga pagbabayad ay ginagawa isang beses sa isang taon.

Solusyon.

Gamitin natin ang formula (4.1):

Mga pautang na may variable na pagbabayad ay hindi nagpapautang sa sarili at nagbibigay ng iba't ibang panahon ng pagbabayad ng prinsipal at interes, pati na rin ang iba karagdagang kondisyon. Kasama sa mga naturang pautang mga pautang na may bayad sa lobo, kinasasangkutan ng isang beses na panghuling pagbabayad (balloon) o may breakdown ng isang beses na pagbabayad. Sila ay nahahati:

• Ang interes-only na mga pautang ay isang uri ng pautang na may balloon payment, na nagbibigay para sa balloon payment ng principal na halaga sa pagtatapos ng termino, at regular na pagbabayad ng interes sa buong termino ng loan. Ang nasabing pautang ay tinatawag ding deferred mortgage;
• mga pautang na may nagyeyelong pagbabayad ng interes hanggang sa pag-expire ng utang, na hindi nagbibigay ng anumang mga pagbabayad, kapwa sa pagbabayad ng pangunahing utang at interes. Ang pagbabayad ng utang at ang naka-capital na interes dito ay gagawin sa pagtatapos ng termino ng pautang. Ang paggamit ng naturang mga pautang ay medyo mahal at samakatuwid ay limitado. Ang mga ito ay pangunahing ginagamit ng mga speculators ng lupa na umaasang magbebenta ng kapirasong lupa sa pagtatapos ng termino para sa halagang nagpapahintulot sa kanila na bayaran ang utang, interes at kumita mula sa pagbebenta;
• ang mga pautang na may bahagyang amortisasyon at isang panghuling pagbabayad ng lobo ay nangangailangan ng bahagyang pana-panahong pagbabayad ng parehong prinsipal at interes, gayundin ng isang beses na pagbabayad ng natitirang utang;
• Ang mga pautang na may unti-unting pagbabayad lamang ng pangunahing utang ay kinabibilangan ng mga pagbabayad ng pangunahing halaga at isang beses na pagbabayad, kasama ang utang na babayaran ng interes.

Mga pautang sa tagsibol kasangkot ang mga regular na pagbabayad upang mabayaran ang pangunahing utang. Halimbawa, ang unang apat na taon ay interes lamang, at ang susunod na tatlong taon ay interes at mga pagbabayad ng prinsipal.

Mga pautang na may partisipasyon ginagamit kapag nagpopondo ng real estate na gumagawa ng kita. Ang pautang na ito ay malapit sa isang self-amortizing loan, ngunit ipinapalagay na ang nagpapahiram, na regular na tumatanggap ng prinsipal at interes dito, ay nakikilahok din sa kita mula sa ari-arian. Maaaring mag-iba ang partisipasyon ng nagpapahiram: maaari niyang i-claim ang bahagi ng labis na upa, bahagi ng sobrang netong kita sa pagpapatakbo (income-sharing loan), bahagi ng capital gain o mga natanggap mula sa pagbebenta ng real estate (cost-sharing loan), atbp.

Mga pautang na may pagtaas ng bayad(lumalagong annuity) ay nagbibigay ng pantay na mga pagbabayad sa buong termino at ginagamit ng mga may-ari ng mga pag-aari ng paupahan sa pag-asang tataas ang mga pagbabayad taun-taon o sa iba pang mga pagitan. Ang ganitong mga pautang ay ginagamit para sa pagpapahiram sa mga batang pamilya na may mas kaunting kita sa simula ng panahon ng pautang kaysa sa katapusan.

Mga pautang na may reverse annuity, sa kabaligtaran, sila ay nagpapahiwatig ng pagbawas sa mga pagbabayad sa utang sa pagtatapos ng termino o kanilang pagwawakas. Sa ganitong kahulugan, maihahambing ang mga ito sa mga nakapirming pautang. Ang mga pautang na ito ay ginagamit upang tustusan ang mga matatandang panginoong maylupa.

Mga pautang na may variable na rate, karaniwang "nakatali" sa isa sa mga indeks ng money market, inflation, currency, atbp., pinapayagan ka nilang magbayad ng pautang sa isang variable rate na may mga paghihigpit sa minimum at maximum na halaga nito. Ang mga pagbabago sa mga rate ay nakakaapekto sa mga termino ng pautang.

rollover ng Canada nailalarawan sa pamamagitan ng mga variable na rate ng interes sa mga paunang natukoy na pagitan (halimbawa, bawat limang taon). Ang pagkakaiba-iba ng ganitong uri ng pautang ay isang pautang na may napagkasunduan na rate, na naiiba sa na, bilang karagdagan sa dalas ng mga pagbabayad, ang pinakamataas na rate ng interes ay napagkasunduan nang maaga.

Mga Panghuling Mortgage ay may ilang uri at sila mismo ay isang espesyal na kaso ng pangalawang (junior) na financing. Ang kakanyahan ng ganitong uri ng pagpapahiram ay ang pangalawang pautang ay ibinibigay para sa na-accredit na real estate, mga pagbabayad kung saan ipinadala upang bayaran ang unang utang. Ang mga rate sa naturang mga pautang ay karaniwang mas mataas kaysa sa isang unang pautang.

Mga pautang na may dagdag na rate ng interes magbigay para sa pagpapatungkol ng interes sa pangunahing utang, at ang resulta ay hinati sa bilang ng mga panahon ng pagbabayad upang matukoy ang halaga ng susunod na pagbabayad.

Depende sa paraan ng pagbibigay ng kredito sa kasaysayan ng pag-unlad ng mga mortgage, mayroong dalawang pangunahing modelo ng mortgage lending market: European at American.

European na modelo - Ito ay isang isang antas na modelo ng pagpapahiram ng mortgage, ang kakanyahan nito ay ang bangko, na nag-isyu ng isang pautang, independiyenteng refinancing ito sa pamamagitan ng pag-isyu ng sarili nitong mga securities (mga mortgage, pang-matagalang mortgage-backed na bono) ng isang karaniwang istraktura na may pagbabayad ng pangunahing halaga sa pagtatapos ng panahon ng pagbabayad (Larawan 4.1). Ang isyu at sirkulasyon ng naturang mga mahalagang papel ay kinokontrol ng espesyal na batas. Ang mga pautang na kasama sa saklaw ng mortgage ay nananatili sa balanse ng nag-isyu na bangko. Ang mga aktibidad ng mga nagpapalabas ng mga tala ng mortgage, bilang panuntunan, ay legal na limitado sa pagpapalabas ng mga pautang sa mortgage at iba pang mga operasyon na nailalarawan sa pamamagitan ng isang mababang antas ng panganib. Walang ibang tagabigay maliban sa mga nakalista sa batas ang maaaring mag-isyu ng mga mahalagang papel na tinatawag na "mga tala ng mortgage." Ang mga aktibidad ng mga mortgage bank ay mahigpit na kinokontrol ng estado at mga awtoridad sa pangangasiwa ng pagbabangko.

kanin. 4.1.

1 - savings deposit; 2 - ang nanghihiram ay nakakakuha ng isang mortgage loan; 3 - pagbabayad para sa pabahay sa ilalim ng mga kasunduan sa pagbebenta at pagbili o mga kontrata sa pagtatayo (equity at hiniram na kapital); 4 - pagbabalik ng mortgage loan at interes dito; 5 - seguro ng nakasangla na pabahay; 6 - kita mula sa pagbebenta ng mga mahalagang papel (mga mortgage); 7 - kita mula sa mga mahalagang papel (mortgage) at ang kanilang pagbabayad

Kapag ipinapatupad ang modelong ito, ang mga sumusunod na pangunahing uri ng mga kontrata ay iniisip:

• sa pagitan ng nanghihiram at ng nagpapahiram - isang kasunduan sa isang savings housing deposit, at pagkatapos - isang loan agreement at isang mortgage agreement;
• sa pagitan ng nanghihiram at ng kompanya ng seguro - isang kasunduan sa seguro sa mortgage;
• sa pagitan ng nanghihiram at ng nagbebenta (tagabuo) - isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng pabahay.

Ang modelong ito ng mortgage lending ay matagal nang gumagana sa ilang bansa sa Kanlurang Europa - Denmark, Germany, France, at mas kamakailan - sa Poland, Czech Republic, Slovakia, at Hungary.

Ang pinaka-kapansin-pansin na halimbawa ng aplikasyon ng scheme na ito ay modelong Aleman. Ito ay batay sa savings and loan operating principle, tulad ng German "private construction savings banks" - Bausparkasse, Pranses Livret Epargne Logement, Amerikano Savings & Mga pautang. Sarado ang construction savings bank istrukturang pinansyal at sinisimulan ang mga aktibidad nito sa pagbuo ng awtorisadong kapital at batay dito ay may sariling mapagkukunan ng mga pondo (kabilang ang stock ng pabahay) para sa pag-isyu ng mga pautang. Ang lahat ng magagamit na pondo ng pera (pag-aari at hiniram) ay ginagamit lamang para sa pagpapatupad ng mga aktibidad ayon sa batas, ibig sabihin. upang tustusan ang pagtatayo ng pabahay at mag-isyu ng mga pautang sa mortgage para sa pagbili ng mga naitayo nang apartment. Ang mamumuhunan ay nakakakuha ng pagkakataon na maipon ang kinakailangang kontribusyon para sa pagbili ng isang apartment (halimbawa, sa halagang 50% ng gastos nito) sa loob ng mahabang panahon, at pagkatapos ay makatanggap ng isang mortgage loan para sa pagbili (konstruksyon) ng isang pre - napiling apartment. Sa bersyon ng Aleman, ang papel ng isang pautang ay hindi cash, ngunit ang pabahay mismo - natapos o hindi natapos (ang tinatawag na construction mortgage).

Ang mga kawalan ng modelo ng Aleman ay: isang limitadong seleksyon ng mga lugar ng tirahan na itinayo ng bangko ng pagtitipid ng konstruksiyon at maaaring ihandog ng kalahok); nakapirming presyo, na tinutukoy ng cash desk mismo; limitadong mga tuntunin sa pagpapautang ng tatlo hanggang lima taon; ang imposibilidad ng pagbebenta ng apartment ng nanghihiram hanggang sa mabayaran ang utang.

Ang isa pang mortgage lending model ay Amerikanong dalawang antas na modelo, na karaniwan sa mga bansa ng sistemang legal ng Anglo-Saxon. Ang kakanyahan nito ay ang bangko, na nag-isyu ng isang pautang, muling pinansiyal ito sa pamamagitan ng pag-akit ng mga pangmatagalang mapagkukunan, sa pamamagitan ng pagtatalaga ng mga paghahabol sa naibigay na mga pautang sa mortgage sa isa pang institusyong pinansyal (operator pangalawang pamilihan, mga espesyal na nilikhang ahensya).

Sa turn nito mga institusyong pinansyal(mga pangalawang operator ng merkado, mga espesyal na nilikhang ahensya) ay maaaring makitungo sa mga natanggap na mortgage loan tulad ng sumusunod:

• 1) italaga sila sa mga pangalawang mamumuhunan;
• 2) bumuo ng mga pool mula sa pare-parehong mortgage loan at ibenta ang mga hindi mahahati na pool ng mga mortgage o mga karapatan sa partisipasyon (shares) sa naturang mga pool sa mga pangalawang mamumuhunan;
• 3) mag-isyu at maglagay ng mga securities na may mortgage-backed (maaaring ito ay mga mortgage-backed bond o mga sertipiko ng partisipasyon ng mortgage).

Ang sistemang ito ay karaniwan sa USA. Ang isang pinasimple na diagram ng modelo ng Amerikano ng isang dalawang antas na istraktura ay ipinapakita sa Fig. 4.2. Pagkatapos, itinatalaga ng mga bangko ang mga ibinigay na mortgage loan sa mga espesyal na ahensya ng mortgage. Ang pagkakaroon ng pagbili ng mga pautang mula sa mga bangko sa halaga ng mukha, ang mga ahensya ng mortgage ay pinagsama ang mga ito sa mga pool at naglalabas ng kanilang sariling mga obligasyon sa utang na sinigurado ng mga ito. Ang mga nanghihiram ay nagdedeposito ng pera sa mga bangko bilang kabayaran para sa natanggap na utang, at inililipat ng mga bangko ang mga pondong ito, na nagpipigil ng mga komisyon, sa ahente ng mortgage, na nagbabayad ng kita mula sa mga ito sa mga may-ari ng mga mahalagang papel na sinusuportahan ng mortgage.

kanin. 4.2.

• 1 - kasunduan sa pautang; 2 - kasunduan sa mortgage; 3 - kontrata ng seguro para sa nakasangla na pabahay; 4 - kasunduan o kontrata sa pagbili at pagbebenta;
• 5 - pangkalahatang kasunduan sa pagitan ng nagpapahiram at ng ahensya ng mortgage; b - kasunduan sa ahensya;
• 7 - kasunduan sa pagtatalaga; 8 - kasunduan sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng mga transaksyon na may mahalaga

mga papeles ng ahensya ng mortgage; 9 - kasunduan sa seguro sa panganib sa negosyo; 10 - mga kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng mga mahalagang papel

Kapag nagpapatupad ng two-tier mortgage lending model, ang sumusunod na konklusyon ay ibinigay:

• kasunduan sa pautang at kasunduan sa mortgage sa pagitan ng nanghihiram at ng nagpapahiram;
• kasunduan para sa pagbili at pagbebenta ng pabahay sa pagitan ng nanghihiram at ng nagbebenta (tagabuo);
• kasunduan sa seguro sa mortgage sa pagitan ng nanghihiram at ng kompanya ng seguro;
• kasunduan sa seguro sa panganib sa negosyo sa pagitan ng kumpanya ng seguro at ng ahensya ng mortgage;
• kasunduan sa pagtatalaga karapatan ng paghahabol sa mortgage loan sa pagitan ng nagpapahiram at ng mortgage agency;
• kasunduan sa pamamahala ng tiwala ng mga nakuhang karapatan ng paghahabol.

Ang pagpili ng isang dalawang antas na modelo ay ipinaliwanag hindi lamang ng mga interes ng estado, kundi pati na rin ng mga kakaibang konsepto ng mga karapatan sa pag-aari sa sistemang legal ng Anglo-Saxon, na ipinapalagay ang paghahati nito. Posibleng magtatag ng ilang titulo ng pagmamay-ari para sa parehong ari-arian at hatiin ang nilalaman ng pagmamay-ari ng iba't ibang tao. Ang layunin ng mga karapatan sa ari-arian sa mga bansa ng Anglo-American legal na sistema ay maaaring ang batas mismo.

Ang konsepto ng mortgage mongage) sa batas sibil ng US (at batas sibil sa Ingles) ay hindi masyadong tumutugma sa konsepto ng mortgage sa batas sibil ng mga bansang kontinental sa Europa. Sa partikular, ang paksa ng isang mortgage ay maaaring parehong tunay at naililipat na ari-arian. Ngunit ang pangunahing bagay ay na may isang mortgage, ang pagmamay-ari ng mortgage na ari-arian ay ipinapasa sa mortgagee. Ito ay isang fiduciary pledge kung saan ang pledgee ay nagiging may-ari ng pledge na ari-arian 1 .

Ang pagiging kumplikado ng mekanismo ng dalawang antas na modelo ng pangalawang merkado ng pagpapahiram ng mortgage ay predetermine ng pagtaas sa mga gastos ng pagpapanatili nito. Ito naman ay nangangailangan ng pagtaas sa halaga ng mga pondo ng kredito para sa nanghihiram. Ang isa pang disbentaha ay ang kawalan ng kakayahang malinaw at epektibong ayusin ang mortgage market, na binuo sa modelong Anglo-American, sa loob ng balangkas ng kontinental na sistema ng moralidad.

Sa yugtong ito, ang batas ng Russia sa mga securities na naka-mortgage, na isinasaalang-alang ang mga pagbabagong pinagtibay bilang bahagi ng reporma upang lumikha ng isang abot-kayang merkado ng pabahay, ay nagpapahintulot sa mga institusyon ng kredito na gamitin ang lahat ng inilarawan sa itaas na mga paraan ng pagbuo ng mga mortgage, kapwa sa pamamagitan ng pag-akit ng mga mapagkukunan. mula sa mga bangko at sa pamamagitan ng paggamit ng mga instrumento sa pananalapi pangalawang market operator.

Depende sa availability maagang pagbabayad May mga pautang na may karapatan sa maagang pagbabayad at walang karapatan sa maagang pagbabayad. Ayon kay Art. 45 ng Batas sa Mortgage, ang mortgagor ay may karapatan sa anumang oras na tuparin ang obligasyon na sinigurado ng mortgage nang buo sa anumang oras, kung ang kasunduan sa mortgage ay hindi kasama ang posibilidad ng kasunod na pledge ng parehong paksa ng mortgage.

Depende sa uri ng rate ng interes Ang pautang ay may nakapirming rate ng interes at isang variable na rate ng interes. Sa Russian Federation, ang rate ng interes sa isang mortgage loan ay maaaring maayos o variable. Halimbawa, bangko ng mortgage Inilunsad ang CJSC KB DeltaCredit produkto ng kredito sa rubles na may lumulutang na rate ng interes na naka-link sa indicative rate Rate ng MosPrime.

Para sa mga nanghihiram na maaaring opisyal na kumpirmahin ang kanilang kita, ang DeltaCredit Bank ay nagtatakda ng rate na 5.5% + tatlong buwan MosPrime Rate, para sa mga nanghihiram na may "grey" na kita - 6.5% + tatlong buwan Rate ng MosPrime. Ang rate ay muling kinakalkula kada quarter.

Sa pamamagitan ng paraan ng refinancing - Ang pagpapahiram ng mortgage ay ibinibigay ng iba't ibang mga institusyon ng kredito. Ang mga kakaibang katangian ng kanilang mga aktibidad ay nakasalalay sa paraan ng muling pagpopondo na ibinigay ng mga pautang (Talahanayan 4.2).

Talahanayan 4.2

Mga pamamaraan para sa muling pagpopondo ng mga pautang sa mortgage

Sa antas ng seguridad Ang mga pautang ay hinati depende sa laki ng paunang bayad, ang halaga nito ay maaaring mula 0 hanggang 100% ng halaga ng ipinangakong ari-arian. Ang mga pautang sa mortgage ay maaaring makuha ng una o kasunod na mga mortgage (junior, senior mortgage).

Depende sa bilang ng mga nagpapautang, nakikilahok sa pagpapalabas ng isang pautang, ang mga pautang sa mortgage ay: conventional at pinagsama. Ang mga maginoo na pautang ay ibinibigay ng isang tagapagpahiram, habang ang mga kumbinasyong pautang ay ibinibigay ng ilang nagpapahiram.

Depende sa kondisyon ng pautang distinguished: subsidized loan at loan na ibinigay para sa pangkalahatang kondisyon. Ang isang subsidized na pautang ay ibinibigay sa mga indibidwal at legal na entity - mga grupo ng mga benepisyaryo na kasama sa mga programa ng pamahalaan. Ang financing ay ibinibigay pareho ng estado at mga institusyon ng kredito. Kaya, noong 2011, ipinatupad ng Sberbank ng Russia ang mga sumusunod na programa: "Mortgage na may suporta ng estado", "Mortgage plus kapital ng ina», « Mortgage ng militar" at iba pa.; Binuksan ng Agency for Housing Mortgage Lending (AHML) ang programang "Mortgage for Young Scientists"; Ang Globex Bank ay aktibong naglabas ng mga pautang sa programa ng mortgage para sa mga tauhan ng militar. Gayunpaman, ang mga naturang programa ay naa-access sa isang limitadong bilang ng mga tao.

Bilang karagdagan, ang mga pautang sa mortgage ay maaaring ibigay sa anyo ng mga linya ng kredito at sa isang beses na batayan.

Ang mga pakinabang ng isang mortgage loan ay:

• ang pagkakataon na maging isang may-ari ng bahay sa medyo maikling panahon at lumipat sa isang bagong apartment;
• pagkuha ng pautang para sa isang mahabang panahon, kung saan ang halaga ng buwanang pagbabayad ay hindi magbabago kung ang halaga ng apartment ay tumaas;
• ang kakayahang magbayad para sa iyong sariling apartment sa halip na magrenta ng ari-arian ng ibang tao, habang ang interes sa utang ay maihahambing sa buwanang upa para sa isang katulad na apartment;
• ang pagkakataon para sa nanghihiram at mga miyembro ng kanyang pamilya na magparehistro sa isang apartment na binili gamit ang isang mortgage loan;
• kumikitang pamumuhunan mga pondo (mga presyo ng real estate ay patuloy na lumalaki);
• pagkuha ng benepisyo sa buwis para sa buong termino ng mortgage mula sa halagang hanggang 2 milyong rubles, pati na rin mula sa halagang binayaran sa interes para sa panahon ng pagbabayad ng utang (subclause 2, clause 1, artikulo 220 ng Tax Code ng Pederasyon ng Russia).
Isang tagapagpahiwatig ng merkado ng pera ng Russia, na kung saan ay ang average na rate para sa pagbibigay ng mga pautang sa ruble (deposito) sa Moscow pamilihan ng pera at kinakalkula ng National Monetary Association.
• Razumova I. A. Pagpapautang sa mortgage. 2nd ed. St. Petersburg: Peter, 2009. P. 14.

Ang batas ay nagbibigay ng ilang mga kinakailangan para sa nilalaman ng isang kasunduan sa mortgage. Ayon kay Art. 9 ng Pederal na Batas No. 102-FZ ng Hulyo 16, 1998 "Sa Mortgages", ang dokumento ay dapat magpahiwatig ng paksa ng mortgage, ang halaga nito, ang kakanyahan, laki at deadline para sa pagtupad sa obligasyon na sinigurado ng mortgage. Ang kasunduan ay maaari ring magbigay para sa posibilidad ng pagreremata sa ipinangakong ari-arian sa labas ng korte, tukuyin ang mga kondisyon at pamamaraan para sa pagpapatupad nito kapag ang pagreremata ng ipinangakong ari-arian sa pamamagitan ng isang desisyon ng korte.

Ang paksa ng pangako ay tinukoy sa kontrata tulad ng sumusunod: pangalan nito, lokasyon at isang paglalarawan na sapat para sa pagkakakilanlan nito. Bilang karagdagan, ang dokumento ay dapat magpahiwatig ng karapatan (pagmamay-ari, pag-upa, atbp.) sa pamamagitan ng kung saan ang ari-arian na paksa ng mortgage ay pag-aari ng mortgagor, at ang awtoridad sa pagpaparehistro ng estado na nagrehistro ng karapatang ito.

Ang tinantyang halaga ng collateral ay tinutukoy ng mga partido sa kasunduan at ipinahiwatig sa dokumento sa mga tuntunin sa pananalapi.

Ang obligasyon na sinigurado ng isang mortgage ay dapat na pinangalanan sa kontrata, na nagpapahiwatig ng halaga nito, ang batayan para sa paglitaw nito at ang deadline para sa katuparan. Kung ang naturang obligasyon ay dapat matupad sa ilang bahagi, dapat ipahiwatig ng kasunduan ang mga tuntunin (dalas) ng mga nauugnay na pagbabayad at ang kanilang mga halaga o kundisyon na nagpapahintulot sa mga halagang ito na matukoy. Iyon ay, ang kasunduan ay dapat maglaman ng impormasyon tungkol sa kung sino ang nagpapahiram at nanghihiram, ang halaga at termino ng utang, ang rate ng interes, ang halaga ng buwanang pagbabayad at ang pamamaraan para sa pagbabayad ng utang.

Ang kasunduan sa mortgage ay natapos sa pagsulat at napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ang kasunduan ay magkakabisa mula sa sandali ng pagpaparehistro nito. Kung ang mga karapatan ng mortgagee ay pinatunayan ng isang mortgage, dapat itong maipakita sa dokumento, kung hindi, hindi ito mairehistro.

Ang nanghihiram ay may karapatang gamitin ang collateral sa buong panahon ng kasunduan. Kasabay nito, hindi niya maaaring, nang walang paunang nakasulat na pahintulot ng bangko, ilipat ang ipinangakong ari-arian sa isang kasunod na mortgage, isama ang ipinangakong ari-arian sa mga karapatan sa ari-arian ng mga ikatlong partido, irehistro ang sinumang tao sa address ng lokasyon nito (maliban sa mga tinukoy sa kasunduan), paupahan ito, o kung hindi man ay ilagay sa paksa ng sangla. Isinasagawa rin ang muling pagpapaunlad at muling pagpapaunlad pagkatapos matanggap ang naturang pahintulot mula sa nagpapahiram.

Ang mortgagor ay obligadong gumawa ng mga hakbang na kinakailangan upang mapanatili ang ipinangakong ari-arian at mapanatili ito sa tamang kondisyon; napapanahong pagbabayad ng mga buwis, mga bayarin, mga kagamitan at iba pang mga pagbabayad na may kaugnayan sa paggamit ng nakasangla na ari-arian; magbigay, sa unang kahilingan ng pinagkakautangan, walang hadlang na pag-access ng mga kinatawan ng bangko sa collateral, atbp.

Ang nagpapahiram ay may karapatan, batay sa mga dokumento at sa katunayan, upang suriin ang pagkakaroon, layout, kaligtasan at kalidad ng paksa ng mortgage, upang humingi ng maagang katuparan ng obligasyon na sinigurado ng mortgage o upang i-remata ang paksa ng pangako sa mga kaso na ibinigay ng kasunduan sa mortgage at itinatag ng batas ng Russian Federation.

Ang mortgagee ay obligadong ipaalam sa nanghihiram ng paglipat ng mga karapatan sa ilalim ng mortgage, na nagpapahiwatig ng petsa ng paglipat ng mga karapatan at ang taong kanino sila inilipat.

Matapos matupad ng nanghihiram ang lahat ng mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa mortgage, ang parehong partido sa kasunduan ay nagsumite sa katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon kasama nito, isang aplikasyon upang alisin ang encumbrance ng mortgage mula sa collateral, i.e. ang mortgage. nakansela ang rekord ng pagpaparehistro. Sa kasong ito, kakanselahin ang mortgage.

Sa simula ng paglipat ng Russia sa mga digital na mortgage at ang pagpapakilala ng mga electronic na mortgage, inaasahan na sa malapit na hinaharap na mga kasunduan sa mortgage ay matatapos online gamit ang mga matalinong kontrata.

Mga kondisyon ng mortgage sa mga bangko

Ngayon, ang pagkuha ng isang mortgage ay isang magandang solusyon para sa marami kung ang isang apartment ay kailangan agad ngunit walang pera. Ngunit bago mo ito kunin, kailangan mong maingat na pag-aralan ang mga tuntunin ng mortgage sa mga bangko. Ang ilan sa mga pinaka-kanais-nais na kondisyon ay nasa Sberbank. Ang organisasyong ito ng kredito ay nagbibigay ng mga sangla bilang bahagi ng isang programang panlipunan para sa ilang grupo ng mga mamamayan. Halimbawa, para sa mga batang pamilya o tauhan ng militar. Ano ang mga kondisyon ng mortgage sa Sberbank? Kung hindi ka kabilang sa mga grupo sa itaas, ang mga kondisyon para sa isang mortgage sa Sberbank ay ang mga sumusunod: isang paunang bayad- 15%, rate ng mortgage - 13%, panahon ng mortgage loan - hanggang 30 taon. Ang mga tuntunin ng mortgage ng Young Family ay mas maluwag: ang paunang bayad ay 10% lamang, ang pagbabayad sa loob ng maximum na 30 taon, ang rate ng interes ay 11.5% lamang. "Military mortgage" ay nagpapahiwatig din ng lubos kumikitang mga tuntunin: 10.5% lang ang interest rate, ang down payment, tulad ng “Young Family”, ay 10% lang, hanggang 20 years ang termino. Dapat mo ring alamin nang maaga kung anong mga kondisyon ang handa na ang bangko na magbigay ng mga mortgage sa mga mamamayan. Ang pangunahing kinakailangan ay ang edad ng nanghihiram ay hindi dapat mas mababa sa 21 taon sa panahon ng aplikasyon at higit sa 60–65 taon sa pagtatapos ng mga pagbabayad. Isinasaalang-alang din ito seniority sa huling lugar ng trabaho: ito ay dapat na hindi bababa sa anim na buwan.

O.P. Kazachenok, 2005

MAIKLING SCIENTIFIC COMMUNICATIONS

SUBJECT OF THE MORTGAGE AGREEMENT

O. P. Kazachenok

Alinsunod sa Art. 334 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang mortgage ay kinikilala bilang isang pangako ng mga plot ng lupa, negosyo, gusali, istruktura, apartment at iba pang real estate. Sa kasong ito, ang ari-arian kung saan itinatag ang mortgage ay nananatili sa mortgagor sa kanyang pag-aari at paggamit (Clause 1, Artikulo 1 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage").

Sa Art. 5 ng Federal Law "On Mortgage" ay tumutukoy sa ari-arian na maaaring maging paksa ng isang mortgage. Una sa lahat, ang mga ito ay maaaring mga bagay na hindi natitinag (real estate, real estate) na tinukoy sa Art. 130 ng Civil Code ng Russian Federation, lalo na: land plots, subsoil plots, isolated anyong tubig at lahat ng bagay na matatag na konektado sa lupa, kung saan ang mga karapatan ay nakarehistro sa paraang itinatag para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate. Clause 1 ng Art. 5 ng Federal Law "On Mortgage" ay tumutukoy sa ari-arian na maaaring maging paksa ng isang mortgage. Ito ay, una, mga plot ng lupa, maliban sa mga plot na tinukoy sa Art. 63 Pederal na Batas "Sa Mortgage". Pangalawa, ang mga negosyo, gusali at istruktura at iba pang real estate na ginagamit sa mga aktibidad ng negosyo. Pangatlo, mga gusali ng tirahan, apartment at bahagi ng mga gusali at apartment ng tirahan, na binubuo ng mga nakahiwalay na silid (isa o higit pa). Pang-apat, ang mga dacha, mga bahay sa hardin, mga garahe at iba pang mga gusali para sa mga layunin ng consumer. Ikalima, sasakyang panghimpapawid at mga sasakyang dagat, mga sasakyang pang-navigate sa loob ng bansa at mga bagay sa kalawakan.

Ang kahulugan ng real estate ay nakapaloob sa Art. 130 Civil Code ng Russian Federation. Ang mga ito ay mga bagay na matatag na konektado sa lupa, ang paggalaw nito ay imposible nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin.

Malinaw na ang paghahati ng ari-arian sa movable at di movable ay hindi sinasadya. Sa pagsasagawa, ang kahalagahan nito ay makikita sa mas malaking limitasyon ng dominasyon sa real estate at sa lakas ng pagpapalakas ng mga karapatan sa iba't ibang uri ng ari-arian na ito kumpara sa naitataas na ari-arian.

Clause 1 ng Art. 1 Ang Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay tumutukoy na ang ari-arian kung saan ito ay itinatag

sa isang mortgage ay nananatili sa mortgagor sa kanyang pag-aari at paggamit. Ito ay talagang nangangahulugan ng pag-alis mula sa nagsasangla ng karapatang itapon ang collateral, ang pinakamahalagang kapangyarihan ng pagmamay-ari (Clause 1 ng Artikulo 209 ng Civil Code ng Russian Federation). Ayon kay A. Smolyannikov, ito ay sumasalungat sa mga tradisyon ng mortgage ng klasikal na batas Romano-Germanic, na sinusunod sa buong kontinental na Europa at maraming iba pang mga bansa, at sumasalungat sa mga tradisyon ng batas sibil ng Russia. Alinsunod sa probisyon na ito, nagpapatuloy siya, "kapag nagtatag ng isang mortgage, ang mortgagor ay obligado na aktwal na ihiwalay ang kanyang pagmamay-ari ng nakasangla na ari-arian pabor sa pinagkakautangan, na hindi tumutugma sa sugnay 2 ng Art. 209 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan ang may-ari ay may karapatan, sa kanyang sariling paghuhusga, habang nananatiling may-ari, na magsanla ng ari-arian at sakupin ito sa ibang mga paraan”1. Sa bagay na ito, tila kinakailangan sa talata 3 ng talata 1 ng Art. 1 ng Pederal na Batas "Sa Mortgages" ay dapat dagdagan ng isang panuntunan ayon sa kung saan ang ari-arian kung saan ang mortgage ay itinatag ay nananatili sa mortgagor hindi lamang sa kanyang pag-aari at paggamit, kundi pati na rin sa kanyang pagtatapon, kasama ang mga paghihigpit na itinatag ng pederal. batas.

Paksa ng mortgage alinsunod sa Art. 9 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay napapailalim sa pagtatasa sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido alinsunod sa batas ng Russian Federation. Tama ang mga tala ni A.A. Kiselev na "ang prinsipyo ng pagtatasa ng paksa ng pangako sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido ay tila angkop, dahil sa pamamagitan lamang ng kasunduan ng mga partido sa kondisyong ito ng kontrata posible na makamit ang maximum na balanse ng mga interes ng mga katapat sa legal na relasyon na ito" 2. Tila na ang pagtatasa ng paksa ng pangako ng isang ikatlong partido, na iminungkahi ni A. Smolyannikov3, bagaman ito ay magiging pinaka-independiyenteng kalikasan, gayunpaman ay maaaring humantong sa hindi malulutas na mga kontradiksyon sa pagitan ng mga partido at sa huli ay pilitin silang pumili ng ibang paraan ng pag-secure ng pangunahing obligasyon o pumunta sa korte para sa pag-aayos ng isang hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagpapahalaga ng paksa ng mortgage. Ang mga landas na ito ay nakikita na masyadong mabigat at samakatuwid ay hindi katanggap-tanggap.

Bulletin ng VolSU. Serye 5. Isyu. 7. 2005

MAIKLING SCIENTIFIC COMMUNICATIONS

Ang isang mortgage ay maaaring itatag upang matiyak ang isang obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa kredito, isang kasunduan sa pautang o isa pang obligasyon, kabilang ang isang obligasyon batay sa pagbili at pagbebenta, pag-upa, kontrata, iba pang kasunduan, pinsala, maliban kung iba ang itinatadhana ng pederal na batas.

Tulad ng isang pledge ng movable property, tinitiyak ng mortgage ang pagbabayad sa mortgagee ng pangunahing halaga ng utang sa ilalim ng loan agreement o iba pang obligasyon na sinigurado ng mortgage, nang buo o bahagi, gaya ng itinatadhana sa kasunduan sa mortgage.

Ang isang mortgage na itinatag upang matiyak ang pagpapatupad ng isang kasunduan sa kredito o kasunduan sa pautang na may kondisyon ng pagbabayad ng interes ay tinitiyak din ang pagbabayad sa pinagkakautangan (nagpapahiram) ng interes na dapat bayaran sa kanya para sa paggamit ng utang (mga hiniram na pondo).

Bilang karagdagan, maliban kung itinakda ng kasunduan, tinitiyak din ng mortgage ang pagbabayad sa mortgagee ng mga halagang dapat bayaran sa kanya:

Para sa kabayaran para sa mga pagkalugi at (o) bilang isang parusa (multa, parusa) dahil sa hindi pagtupad, pagkaantala sa pagtupad o iba pang hindi wastong pagtupad ng isang obligasyon na sinigurado ng isang mortgage;

Sa anyo ng interes para sa labag sa batas na paggamit ng iba sa cash itinatadhana ng obligasyong sinigurado ng mortgage o pederal na batas;

Upang mabayaran ang mga legal na gastos at iba pang gastusin na dulot ng pagreremata ng nakasangla na ari-arian;

Upang ibalik ang mga gastos para sa pagbebenta ng ipinangakong ari-arian (ito ay tumutugma sa Artikulo 337 ng Civil Code ng Russian Federation).

Sinisiguro ng isang mortgage ang mga claim ng mortgagee sa lawak na sila ay nasa oras ng kanilang kasiyahan sa gastos ng ipinangakong ari-arian, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan (Clause 2, Artikulo 3 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage"). Kasabay nito, ang mambabatas ay nagbibigay ng pagbubukod sa mga patakaran sa pag-secure ng mga obligasyon gamit ang isang mortgage. Kung ang kasunduan sa mortgage ay tumutukoy sa isang pangkalahatan nakapirming halaga mga claim ng mortgagee na sinigurado ng isang mortgage, ang mga obligasyon ng may utang sa mortgagee na labis sa halagang ito ay hindi itinuturing na secure ng mortgage, maliban sa mga claim batay sa:

Kabayaran para sa mga legal na gastos at iba pang mga gastos na dulot ng pagreremata ng ipinangakong ari-arian;

Pagbabalik ng mga gastos para sa pagbebenta ng ipinangakong ari-arian (Artikulo 3 ng Pederal na Batas "Sa Mortgages").

Ang Pederal na Batas "Sa Mortgages" ay nagbibigay na ang isang mortgage ay maaari ding sumaklaw sa iba pang mga karagdagang gastos ng mortgagee.

Dapat itong isipin na alinsunod sa talata 3 ng Art. 5 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage", ang bagay na paksa ng mortgage ay itinuturing na ipinangako kasama ng mga accessory bilang isang solong kabuuan, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan. Samantala, ang bahagi ng ari-arian, ang dibisyon kung saan sa uri ay imposible nang hindi binabago ang layunin nito (hindi mahahati na bagay), ay hindi maaaring maging isang independiyenteng paksa ng mortgage (Clause 4, Artikulo 5 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage"),

Ang Appendix No. 1 sa Code of Civil Procedure ng RSFSR ng 1964 ay naglalaman ng isang listahan ng mga uri ng ari-arian ng mga mamamayan na hindi maaaring i-foreclosed. Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang ari-arian na nakapaloob sa listahang ito ay hindi maaaring maging paksa ng isang pangako (sugnay 2 ng Artikulo 336 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang tanging real estate na tinukoy sa aplikasyon ay isang gusali ng tirahan na may mga outbuildings o mga indibidwal na bahagi nito - para sa mga taong ang pangunahing hanapbuhay ay agrikultura - kung saan permanenteng naninirahan ang may utang at ang kanyang buong pamilya.

Sa Art. 6 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay nagtatatag ng pagbabawal sa pagsasangla ng ari-arian kung saan ipinagkakaloob ang mandatoryong pribatisasyon sa paraang itinakda ng batas na ito, o ang pribatisasyon na kung saan ay ipinagbabawal. Ang probisyong ito sa antas ng pambatasan ay sa wakas ay nalutas ang isang problema na hanggang ngayon ay nalutas lamang sa pamamagitan ng hudisyal na kasanayan.

Kaya, ayon sa pangunahing layunin ng mga bagay na nakasangla, nakikilala sila:

Mortgage ng mga residential house at apartment;

Mortgage ng mga plots ng lupa;

Mortgage ng mga negosyo, gusali, istruktura, istruktura at iba pang real estate.

MGA TALA

1 Smolyannikov A. Mortgage: teorya sa pamamagitan ng prisma ng paggawa ng batas // Mga Tanong ng Economics. 1997. Blg. 7. P. 115.

2 Kiselev A.A. Paksa ng kasunduan sa mortgage // Notaryo. 2003. Blg. 2. P. 18.

3 Smolyannikov Isang Dekreto. op. P. 116.

O. P. Kazachenok. Paksa ng kasunduan sa mortgage

Ang mortgage ay isang pangako ng real estate bilang isang garantiya ng katuparan ng mga obligasyon sa nagpapahiram. Ang kakanyahan ng pagpapahiram ng mortgage ay ang mga sumusunod: ang nanghihiram ay binibigyan ng isang pangmatagalang pautang, na kanyang ipinangako na bayaran alinsunod sa itinatag na pamamaraan, at ang kanyang real estate ay isang garantiya para dito. Ibig sabihin, ang ipinangakong ari-arian ay hindi pag-aari ng may utang, ngunit nananatili sa kanyang paggamit. Sa kasong ito, ang paksa ng mortgage ay parehong real estate na mayroon na ang may utang at ang isa na nakuha niya sa pamamagitan ng mortgage.

Ang mga mortgage ay pangunahing ibinibigay ng mga bangko. Ang bawat isa sa kanila ay nag-aalok ng sarili nitong mga kondisyon sa pagpapautang at mga rate ng pautang. Ang pagpapautang sa mortgage sa Russia ay kinokontrol ng batas sa mortgage. Gayundin, ang mga espesyal na ahensya ng mortgage ay nilikha para sa layuning ito.

Ang pinakakaraniwang pagpapahiram sa mortgage ay kapag bumibili ng mga apartment nang pautang. Ang collateral ay madalas na binili na apartment.

Kaya, ang paksa ng isang mortgage ay isang ari-arian na:
1) ay collateral para sa isang mortgage;
2) nakuha sa pamamagitan ng isang mortgage.

Ang collateral sa mortgage lending ay ang object ng mortgage. Kung nagpaplano kang kumuha ng mortgage loan, nararapat na tandaan na maaari kang mag-alok ng iba't ibang opsyon bilang collateral:
1) mga apartment;
2) mga pribadong bahay;
3) dachas;
4) mga garahe;
5) mga plot ng lupa;
6) mga gusali at istruktura;
7) mga negosyo;
8) transportasyon sa dagat at hangin;
9) mga rocket sa kalawakan.

Ang listahan ng mga bagay sa mortgage ay inaprubahan ng batas. Buong listahan ay matatagpuan sa unang artikulo ng batas "Sa Mortgage" (sugnay 4). Parehong umiiral at under construction na real estate ay inaalok bilang collateral.

Ang mga bangko na nag-isyu ng mga pautang sa mortgage ay may sariling mga kinakailangan para sa paksa ng mortgage. Maaaring mag-iba ang mga kinakailangan sa bawat bangko. Ngunit maraming pagkakatulad. Halimbawa, ang real estate na may mataas na antas ng pagkasira o sahig na gawa sa kahoy, pati na rin ang mga bagay kung saan nakarehistro ang mga bata at matatanda, ay hindi tinatanggap bilang collateral. Ang halaga ng utang at ang paunang bayad ay direktang nakasalalay sa kalidad ng collateral (iyon ay, ang tinantyang halaga nito).

Ano ang kailangan mong malaman tungkol sa pagsasangla ng mga gusali ng tirahan

May isang napakahalagang punto na dapat isaalang-alang kung plano mong gumamit ng residential building bilang collateral. Namely: ang mga gusali ng tirahan ay itinuturing na mga bagay ng mortgage kasama ang lupa kung saan sila matatagpuan. Ang hindi natapos na konstruksyon ay maaari ding gamitin bilang mga bagay. Kung ang iyong bahay ay matatagpuan sa isang inuupahang plot, pagkatapos ay ang karapatan sa upa ay inilipat bilang collateral.

Ang paksa ng isang mortgage ay maaaring hindi lamang ang buong bagay, kundi pati na rin ang bahagi nito, elemento, bahagi. Halimbawa, ang gayong bagay ay maaaring hindi kinakailangang maging isang bahay, kundi pati na rin ang pundasyon nito, isang hiwalay na silid. Naturally, ang ari-arian na binili mo gamit ang mga pondong ibinigay ng nagpapahiram ay nananatiling kanyang ari-arian hanggang sa mabayaran ang utang.

Mortgage bilang isang pagtaas sa personal na pagganyak

Sa ating bansa, ang pagpapahiram ng mortgage ay kadalasang ginagamit upang malutas ang mga problema sa pabahay. Ito ay naging tradisyon na. Sistema ng mortgage ay may parehong mga pakinabang at disadvantages nito. Magkagayunman, ang mga mortgage ay nakatulong sa maraming tao na malutas ang kanilang problema sa pabahay.