Paano mag-apply para sa isang mortgage sunud-sunod na mga tagubilin. Pamamaraan para sa pagbili ng isang apartment na may mortgage: detalyadong mga tagubilin

Maligayang pagdating! Sa unang sulyap, ang isang mortgage ay isang medyo kumplikadong proseso. Sa post na ito, sasabihin namin sa iyo ang tungkol sa mga yugto ng pag-apply para sa isang mortgage upang magkaroon ka ng malinaw na larawan ng buong transaksyon. Ang mga sunud-sunod na tagubilin para sa pagbili ng isang apartment na may isang mortgage ay makakatulong sa iyo na maunawaan kung ano ang kailangang gawin sa bawat yugto at kung ano ang kailangan mong bigyang-pansin.

Kaya, isang mortgage mula sa simula. Simulan nating tingnan ang isyung ito.

Kamakailan, parami nang parami ang mga Ruso ang nagpapasya na bumili ng bahay sa tulong ng utang sa bahay. Ang pamamaraan na ito ay may mga pakinabang nito: hindi mo kailangang humiram ng pera mula sa pamilya at mga kaibigan, agad mong irehistro ang pagmamay-ari ng apartment, at maaari mong bayaran ang utang alinsunod sa iyong mga pangangailangan.

Unlike pautang sa consumer, kung saan ang seguridad ay isang garantiya indibidwal o ganap na wala, sa mortgage lending ang collateral ay ang real estate na binibili ng kliyente sa bangko. Nangangahulugan ito na ang isang encumbrance ay inilalagay sa apartment (nang walang pahintulot ng bangko - ang pinagkakautangan ay imposibleng magbenta, mag-donate, muling magparehistro ng square meters), ngunit maaari kang manirahan dito, mag-ayos, atbp. Kapag nabayaran na ang mga obligasyon, aalisin ang encumbrance.

Dahil sa karamihan ng mga kaso ang isang indibidwal ay walang sapat na sariling mga pondo, ang mga pautang sa mortgage ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang makabuluhang halaga ng pautang (mula sa 300,000 rubles hanggang ilang milyon) at isang mahabang panahon ng pautang (hanggang sa 30 taon).

Kapag nag-a-apply para sa isang mortgage loan, maaari kang pumili ng scheme ng pagbabayad ng utang: mga pagbabayad sa annuity o iba't ibang mga pagbabayad. Sa unang kaso, ang mga pagbabayad ay palaging pareho ang laki, ang interes ay ipinamamahagi sa buong panahon ng pautang. Sa magkakaibang mga pagbabayad, bumababa ang mga halaga: sa una ang mga kontribusyon ay pinakamataas, pagkatapos ay unti-unting bumababa, sisingilin ang interes sa balanse. Aling uri ng pagbabayad ang mas kumikita? Sa magkakaibang mga pagbabayad, lalo na sa isang maximum na termino, ang halaga ng sobrang bayad ay magiging mas mababa, ngunit ang kita ng nanghihiram (o pamilya) ay dapat na mas mataas.

Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa mga gastos sa pabahay mula sa aming nakaraang post.

Simulan nating maunawaan kung paano inisyu ang isang mortgage nang hakbang-hakbang.

Hakbang-hakbang na pagtuturo

Sa pangkalahatan, maaari nating i-highlight ang pangunahing mga yugto ng isang transaksyon sa mortgage:

paghahanap para sa isang nagpapahiram (pagtukoy sa halaga at mga kondisyon para sa pag-isyu ng mga pondo, pag-apruba ng aplikasyon),
pagpili ng mga pagpipilian sa pabahay, pag-apruba ng aplikasyon sa bangko,
pagpirma ng isang kasunduan sa pautang at isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta,
pagpaparehistro ng transaksyon, pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng pabahay.

Ang pag-aaplay para sa isang mortgage ay isang responsableng bagay. Kung ang kaalaman at oras ay hindi sapat para sa independiyenteng pagsusuri sa merkado pagpapautang sa mortgage, maaari mong gamitin ang mga serbisyo. Para sa isang tiyak na halaga, pipiliin ng isang espesyalista ang pinaka-pinakinabangang opsyon depende sa iyong mga kakayahan at kagustuhan.

Kung limitado na ang iyong badyet, dapat mong independyenteng isaalang-alang ang mga alok ng mga bangko at pumili ng angkop na alok. Sa pamamagitan ng pagbisita sa mga sangay ng bangko o opisyal na website ng mga kumpanya, magiging pamilyar ka sa kasalukuyang mga kondisyon ng pagpapahiram at makakapili ng mga kumikita.

Gamitin ang aming serbisyo " " upang mahanap sa lalong madaling panahon kumikitang panukala Sa palengke.

Kapag sinusubukang kumuha ng mortgage, ang pamamaraan ay ang mga sumusunod:

magpasya sa bagay na pautangin (apartment sa isang bagong gusali, sa pangalawang pamilihan, kwarto, bahagi, indibidwal na bahay, lupa, townhouse, atbp.),
alamin kung mayroon ang bangko Mga espesyal na alok(mga batang pamilya, suporta ng estado, atbp.),
tukuyin ang halaga ng real estate: kalkulahin ang halaga paunang bayad at kredito,
hiling sa bureau mga kasaysayan ng kredito iyong CI,
Tingnan sa bangko ang mga kinakailangan para sa mga nanghihiram tungkol sa marital status, kita, atbp.
magpasya sa termino ng pautang at uri ng mga pagbabayad depende sa solvency.

Dapat mong sagutin ang bawat tanong nang hakbang-hakbang upang maiwasan ang mga pagkakamali at hindi inaasahang gastos.

Pagpili ng mga espesyal na programa sa bangko

mortgage ng militar (naglilipat ang estado ng mga pondo sa indibidwal na account ng isang serviceman upang makaipon ng paunang bayad, at kapag nag-aaplay para sa isang pautang, binabayaran ang utang),
mortgage loan sa mga batang pamilya (binawasan ang mga rate ng interes para sa mga asawang wala pang 35 taong gulang),
mortgage na may kapital ng ina(upang suportahan ang mga pamilyang may dalawa o higit pang mga anak),
mortgage loan para sa mga kliyenteng “suweldo” (may pinababang rate ay inaalok para sa mga kliyenteng tumatanggap ng mga suweldo sa isang bank account).

Ano pa ang dapat mong bigyang pansin kapag pumipili ng bangko? Kung kailangan mong magbayad ng karagdagang bayad:

komisyon para sa pagpapanatili o pagbubukas ng kasalukuyang account (kung mayroon man),
ang halaga ng seguro (seguro sa borrower, seguro sa pamagat, seguro sa real estate - depende sa mga taripa ng kumpanya ng seguro kung saan nakikipagtulungan ang bangko),
ang halaga ng paggawa ng ulat sa halaga sa pamilihan ng real estate.

Nag-aaplay para sa isang pautang

Kapag nakapagpasya ka na sa isang programa sa pagbabangko at sigurado na natutugunan mo ang mga kinakailangan nito, maaari kang ligtas na mag-aplay para sa isang pautang. Upang bumili ng apartment na may mortgage, dapat mong isumite ang mga sumusunod na dokumento sa bangko:

pasaporte ng isang mamamayan ng Russian Federation ng lahat ng mga kalahok sa transaksyon (borrower, co-borrower (asawa), guarantor, kung mayroon man),
mga dokumento sa katayuan sa pag-aasawa,
mga dokumento na nagpapatunay ng kita,
mga sertipiko, iskedyul, dokumento sa kasalukuyang mga obligasyon (tungkol sa pagbabayad ng alimony, umiiral na mga pautang, atbp.).

Ang pakete ng mga dokumento ay maaaring mag-iba depende sa mga kinakailangan ng bangko. Maaaring kailanganin mo rin ang SNILS, isang patakaran sa seguro, mga dokumento sa edukasyon, isang lisensya sa pagmamaneho, atbp. Kapag nagsusumite ng mga dokumento, kailangan mong punan ang isang form at aplikasyon. Maipapayo na ipahiwatig ang pinakatumpak at makatotohanang impormasyon - makakatulong ito na madagdagan ang mga pagkakataon ng pag-apruba ng aplikasyon.

Pagkatapos ng 1-5 araw, ipapaalam ng credit officer sa bangko ang tungkol sa desisyon ng bangko at ipaalam sa iyo ang maximum na posibleng halaga na ibibigay, ang aprubadong rate at iskedyul ng pagbabayad.

Kung ang aplikasyon ay naaprubahan (ang desisyon ay may bisa sa loob ng 2-6 na buwan), oras na upang simulan ang paghahanap ng angkop na apartment.

Pagpili ng bagay para sa isang mortgage loan

Kapag bumibili ng real estate sa isang gusaling itinatayo, dapat mong isaalang-alang ang mga opsyon lamang sa mga bahay na kinikilala ng isang bangko. Papasimplehin nito ang pamamaraan ng transaksyon sa mortgage hangga't maaari at mapoprotektahan ka mula sa mga scammer. Ang pera ay direktang ililipat sa bank account ng developer o kontratista, at ang karapatang i-claim ang apartment ay ipapasa sa iyo.

Mga dokumento sa bagay para isumite sa bangko:

paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta (kasunduan ng layunin, kasunduan sa pamumuhunan, atbp.) na natapos sa developer,
mga dokumentong nagpapatunay sa pagbabayad ng paunang bayad (resibo, resibo) mula sa developer.

Kaya, ang pakete ng mga dokumento ng real estate ay minimal, ngunit sa parehong oras ang pagbili metro kuwadrado sa pangunahing pamilihan ay nauugnay sa mga panganib - bangkarota ng developer, hindi nasagot na mga deadline, atbp.

Sa kaso ng pagbili ng isang apartment sa pangalawang merkado ng pabahay, ang pakete ng mga dokumento ay mas malawak at maaaring mag-iba sa bawat partikular na sitwasyon. Kaya, kailangan mong kolektahin:

mga dokumento ng titulo (sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa ari-arian, kasunduan sa pagbili at pagbebenta (o donasyon, paghahati ng ari-arian, atbp.),
mga kopya ng mga pasaporte ng nagbebenta,
kopya ng personal na account,
teknikal, pasaporte ng kadastral,
extract mula sa Unified State Register.

Maaari rin silang humiling ng:

mga dokumentong nagpapatunay sa legal at legal na kapasidad ng mga nagbebenta (mga sertipiko mula sa mga dispensaryo),
mga sertipiko ng kawalan ng mga utang para sa mga bayarin sa utility, mga buwis sa ari-arian,
iba pang mga dokumento.

Kung ang real estate ay binili gamit ang isang land plot, ang listahan para sa aplikasyon ay pupunan ng mga dokumento sa pagmamay-ari ng lupa at ang mga hangganan ng land plot.

Pagkatapos ng paunang pag-apruba ng aplikasyon, dapat mag-order ng ulat pagpapahalaga sa merkado, magbigay ng mga patakaran sa seguro.

Pagtatapos ng kasunduan sa pautang at pag-isyu ng pautang

Kapag ang bangko ay nakagawa ng isang positibong desisyon sa aplikasyon ng mortgage, ang pinaka kapana-panabik at pinakamahalagang sandali ay magsisimula - ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pautang at pag-isyu ng mga pondo sa pautang.

Hanggang ngayon, ang mga institusyon ng pagbabangko ay may dalawang scheme para sa pag-isyu ng mga pautang: pagkatapos pagpaparehistro ng estado transaksyon at paggamit safe deposit box. Sa unang kaso, ang algorithm ng pagkalkula ay ang mga sumusunod: sa araw ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pautang at seguridad, lahat ng mga mamimili at nagbebenta ay nag-eendorso ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate. Sa parehong araw, inilipat ng nanghihiram ang halaga ng paunang bayad sa may-ari ng apartment sa cash o sa pamamagitan ng paglipat sa account ng nagbebenta, at ang isang resibo para sa pagtanggap ng mga pondo ay iginuhit.

Susunod, ang lahat ng mga dokumento ay inilipat sa Registration Authority at sa loob ng 5 araw ng trabaho ay nagbabago ang may-ari ng apartment. Para sa pangwakas na pag-aayos, ang sertipiko ay ibibigay sa empleyado ng bangko, sa batayan kung saan ang halaga ng mga pondo ng kredito ay na-kredito sa account ng nanghihiram at pagkatapos ay inilipat sa nagbebenta. Ang pagkumpirma ng pagtanggap ng halaga at panghuling settlement ay ang pangalawang resibo.

Paano gumagana ang isang transaksyon sa mortgage gamit ang isang safe deposit box?

Kapag nangungupahan ng cell mga pondo ng kredito ay ibinibigay sa araw ng pagpirma ng dokumentasyon ng pautang. Ang halaga ng paunang bayad at mga pondo ng pautang ay inilalagay sa isang selda sa presensya ng isang opisyal ng pautang, mga nanghihiram at mga nagbebenta at nananatili doon hanggang sa pagpaparehistro ng estado ng transaksyon. Matapos isumite ang sertipiko para sa apartment sa bangko, ang cell ay binuksan sa parehong komposisyon, ang pera ay inilipat sa nagbebenta na may nakasulat na resibo.

Pagpaparehistro ng isang transaksyon

Upang maisagawa ang transaksyon sa awtoridad sa pagpaparehistro (Hustisya, Rosreestr, atbp.), kailangan mong magsumite ng aplikasyon sa mga nagbebenta at mamimili na nagpapahiwatig ng personal na data. Ang aplikasyon ay dapat na sinamahan ng mga dokumento ng pamagat, mga kopya ng mga pasaporte, resibo ng pagbabayad tungkulin ng estado. Kung ang ari-arian ng nagbebenta ay isang pinagsamang pag-aari, ang pahintulot ng asawa sa alienation ng ari-arian ay kailangan ding ilabas ng isang notaryo.

Ang pagpaparehistro ng mga transaksyon na may mga encumbrances ay mangangailangan ng 5 araw ng trabaho, habang ang mga ordinaryong transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate ay nakarehistro sa loob ng 30 araw.

Mga tampok ng mga programa sa mortgage

Pagbili ng real estate sa pangalawang merkado ng pabahay

Dahil ang segment na ito ay pinaka-in demand, ang pagkakataon na makatagpo ng mga scammer ay pinakamalaki - ang apartment ay maaaring i-pledge, iligal na ihiwalay, atbp. Kung nagdududa ka sa legalidad ng mga aksyon ng mga nagbebenta, inirerekomenda namin ang pagkuha ng title insurance - ito ay mapoprotektahan ka mula sa pagkawala ng iyong tahanan kung sakaling ideklarang hindi wasto ang transaksyon.

Bilang karagdagan, ang natapos na pabahay ay dapat matugunan ang mga kinakailangan ng bangko. Halimbawa, hindi posible na bumili ng apartment sa 1st floor na may balkonaheng itinayo sa lupa - ang gayong muling pagpapaunlad ay napakahirap gawing legal. Ang parehong naaangkop sa iba pang mga muling pagpapaunlad - pag-aalis ng mga basang lugar, demolisyon ng mga istrukturang nagdadala ng pagkarga, atbp. Bilang resulta, ang bangko ay hindi makaligtaan ang naturang aplikasyon ng pautang.

Mayroong iba pang mga kinakailangan para sa object ng collateral (bawat bangko ay may sariling): ang pabahay ay hindi dapat sira-sira, hindi maayos, hindi dapat magkaroon ng sahig na gawa sa kahoy (sa mga multi-storey na gusali), ang distansya mula sa lungsod ay hindi dapat higit pa. higit sa 30-50 km, atbp.

Pagbili ng real estate sa isang bagong gusali

Ang pagbili ng real estate sa isang bahay na itinatayo ay tiyak na nagsasangkot ng panganib, dahil kadalasan ang nanghihiram ay nagiging may-ari ng square meters bago pa man ito maitayo. Ipinapangako nito ang posibilidad ng hindi magandang kalidad na pagtatayo ng mga dingding, kisame, sahig, pati na rin ang hindi magandang pag-aayos at pagtatapos.

Bilang karagdagan, tulad ng nabanggit sa itaas, may panganib ng pagkabangkarote ng developer, na hahantong sa katotohanan na ang mga bahay ay hindi itatayo sa lahat. Upang maprotektahan ang kanilang sarili mula sa hindi likidong ari-arian, ang mga bangko ay nangangailangan ng garantiya mula sa 1-2 indibidwal.

Kapansin-pansin din na para sa buong panahon ng pagtatayo ang nanghihiram ay may karapatan sa pag-angkin; nakakakuha lamang siya ng mga karapatan sa pagmamay-ari pagkatapos na ang bahay ay kinomisyon at kinikilala bilang tirahan.

Pagbili ng share, kwarto

Ang pagbili ng isang bahagi o isang hiwalay na silid sa isang apartment ay posible lamang sa tulong ng isang mortgage loan kung, pagkatapos maibigay ang loan, ang buong ari-arian ay pag-aari ng nanghihiram (sa madaling salita, dapat na may pagtubos sa huling bahagi ). Inilarawan na namin kung paano ibinibigay ang isang mortgage para sa isang silid at isang bahagi.

Pagbili ng bahay at lupa

Naka-on ang indibidwal na bahay kapirasong lupa, ang mga townhouse ay itinuturing na mas kaunting likidong pabahay, kaya ang mga bangko ay nag-aatubili na mag-isyu ng mga pautang - ang rate para sa ganitong uri ng pagpapahiram ay mas mataas. Ito ay tinalakay sa isang hiwalay na post.

Umaasa kami na wala kang natitirang mga katanungan. Kung mayroon man, mangyaring tanungin sila sa mga komento. Kami ay nagpapasalamat para sa iyong positibong pagtatasa ng artikulo at i-repost sa mga social network.

Huling na-update: 03-01-2020

Hakbang Blg. 3 – Kolektahin ang mga dokumento para makakuha ng mortgage

Kinokolekta namin ang lahat ng kinakailangang mga dokumento ng mortgage at dinadala ang mga ito sa bangko.

Kasabay nito, gumagawa kami ng mga kopya ng lahat ng mga dokumento sa sa elektronikong format, maaaring maging kapaki-pakinabang pa rin ang mga ito sa hinaharap, at ang pag-print ng mga ito ay mas madali kaysa sa pag-scan muli sa mga ito.

Naghihintay kami ng positibong desisyon sa pagbibigay ng mortgage loan.

Hakbang #4 – Kumuha ng pag-apruba mula sa bangko at maaari kang maghanap ng apartment

Hakbang Blg. 5 – Magtapos ng isang paunang kasunduan at magdeposito

Nakahanap ng apartment? Nakarating ka ba sa isang karaniwang opinyon sa mga nagbebenta?

Pagkatapos ay nagtapos kami ng isang paunang kasunduan. Inilalarawan nito ang bagay ng pagbili, kundisyon, tuntunin, halaga, responsibilidad. Pagkatapos ay ibibigay namin ang deposito.

Detalyadong artikulo na may mga sample at halimbawa ng isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta sa link

Hakbang No. 6 – Kolektahin ang mga dokumento para sa bangko para sa apartment na binili gamit ang isang mortgage, at agad ding gumawa ng pagtatasa ng natagpuang apartment mula sa isang kumpanya ng pagtatasa na inirerekomenda ng bangko

Simple lang ang lahat dito. Halos lahat ng mga dokumento mula sa iyo ay nailipat na sa bangko; Pagkatapos nito, muling isasaalang-alang ng bangko ang aplikasyon para sa isang mortgage loan, ngunit para sa isang partikular na opsyon sa apartment.

Hakbang Blg. 7 – Kolektahin ang lahat ng mga dokumento para sa kompanya ng seguro at pumasok sa isang kasunduan sa seguro sa buhay at ari-arian, at kung kinakailangan, title insurance

Pagpili ng isang kompanya ng seguro isinasagawa namin ang halos kapareho ng pagpili ng isang bangko, batay sa mga kinakailangang dokumento (mas kaunti, mas mabuti) at taunang pagbabayad. Itong proseso Maaari kang magsimula sa sandaling maisumite ang mga dokumento sa bangko para sa pagsusuri. Hindi ka dapat maghintay hanggang sa huling sandali, upang hindi tumakbo sa paligid na may namamagang ulo. na may mortgage - ikaw ang bahala.

Nagtapos kami ng isang kasunduan para sa mga sumusunod na uri ng insurance: insurance ng panganib ng pagkawala o pinsala sa apartment (); seguro sa buhay at kalusugan; insurance laban sa panganib ng pagkawala o paghihigpit sa pagmamay-ari ng isang apartment.

Kasunduan sa insurance nilagdaan ng kumpanya bago magtapos ng kasunduan sa pautang.

Hakbang Blg. 8 – Magtapos ng isang kasunduan sa pautang at isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate, ilipat ang paunang bayad, irehistro ang transaksyon, at sa wakas ay bayaran ang nagbebenta

Sa itinakdang araw at oras na makarating kami sa bangko na may dalang pera at (kasunduan sa pagbili at pagbebenta, at kasunduan sa pautang). Maingat naming sinusuri ang lahat upang matiyak na walang mga error sa mga dokumento. Pagkatapos nito, inilipat namin ang paunang bayad sa nagbebenta.
Sumasang-ayon kami tungkol sa petsa ng pagpunta sa awtoridad sa pagpaparehistro, bago iyon magbabayad kami ng mga bayarin at gumawa ng mga kopya ng lahat mga kinakailangang dokumento, pati na rin ang mga tungkulin mismo.
Magbabayad ang mamimili 200 rubles (suriin ang mga numero) para sa isang katas mula sa rehistro ng estado sa mga rehistradong karapatan sa isang apartment, 1000 rubles para sa pagpaparehistro ng isang kasunduan sa mortgage, 500 rubles para sa pagrehistro ng isang kasunduan sa alienation ng real estate (kasunduan sa pagbili at pagbebenta).
Nagbabayad ang nagbebenta 500 rubles para sa pagpaparehistro ng isang kasunduan sa alienation ng real estate (suriin ang mga numero).
Dumating kami sa itinakdang araw, ibigay ang mga dokumento upang irehistro ang pagmamay-ari at maghintay ng 5 araw. Matapos matanggap muli ang mga dokumento at ang sertipiko ng pagpaparehistro sa iyong pangalan (maingat na suriin ang mga ito sa lugar), kumuha kami ng isang katas mula sa rehistro ng estado tungkol sa mga nakarehistrong karapatan sa apartment, kung saan nagbayad kami ng 200 rubles, at gumawa din ng isang notarized kopya ng sertipiko ng pagmamay-ari (mula noong 2015, hindi naibigay ang mga sertipiko ng pagmamay-ari). Pumunta kami sa bangko, kung saan ngayon ay sinusuri ng empleyado ng bangko ang mga dokumento at pagkatapos lamang na natatanggap ng nagbebenta ang natitirang pera.

Hakbang No. 9 – Bumili ka ng apartment sa tulong ng isang mortgage at naging may-ari

Nakumpleto na ang mga dokumento at natanggap na ang mga susi. – Kaya mo magparehistro sa isang bagong lugar, dapat itong gawin sa loob ng isang linggo mula sa petsa ng paglabas mula sa nakaraang lugar ng pagpaparehistro.
Ipaalam sa kumpanya ng pamamahala o asosasyon ng mga may-ari ng bahay tungkol sa pagbabago ng may-ari.
At huwag kalimutang bayaran ang kinakailangang halaga para sa mortgage sa bangko bawat buwan. Muntik na kaming mahuli sa pangalawang bayad, himala, dalawang araw bago ang deadline, nangarap ako na oras na para magbayad, hindi pa rin ako makapaniwala.
Sa susunod na taon pagkatapos bumili ng apartment, maaari kang mag-aplay para sa isang mortgage pagbabalik ng buwis ayon sa form 3NDFL at.

Binabati kita! Ngayon may sarili ka nang bahay!

Maaari mong i-print ang pamamaraan paano bumili ng apartment na may mortgage o i-save ito sa iyong mga bookmark kung sakaling magamit ito sa hinaharap.

Ang pagpaparehistro ng pagbili at pagbebenta ng isang apartment ay nangyayari sa maraming yugto. Ang bawat yugto ng pamamaraan ay mangangailangan ng ilang partikular na pagkilos mula sa nagbebenta at bumibili. Susunod, pag-uusapan natin ang tungkol sa mga yugto ng transaksyon kapag bumibili ng isang mortgage home, isaalang-alang ang pagkakasunud-sunod ng mga aksyon para sa mamimili at ang mga nuances para sa nagbebenta. Narito ang isang pangkalahatang algorithm para sa pagbebenta at pagbili na makakatulong sa parehong mga kalahok na mag-navigate.

Pagpili ng isang pinagkakautangan na bangko at pagsusumite ng isang aplikasyon. Maaari kang makakuha ng pautang sa bahay mula sa halos anumang bangko. Upang gawin ito, ang mamimili ay dapat magsumite ng kaukulang aplikasyon sa sangay ng bangko.
Kakailanganin din ang mga dokumento mula sa manghihiram sa hinaharap:
- pasaporte;
- Kasaysayan ng Pagtatrabaho;
- SNILS/TIN;
- sertipiko 2-NDFL.
Pagkatapos suriin ang aplikasyon at suriin ang solvency ng kliyente, gagawa ang bangko ng desisyon sa pag-apruba sa aplikasyon. Basahin ang tungkol sa mga tampok ng pagbili at pagbebenta ng isang apartment na may mortgage sa Sberbank.
Pagpili ng ari-arian. Ang pag-apruba ng isang aplikasyon para sa isang mortgage loan ay may batas ng mga limitasyon, kaya mas mahusay na huwag antalahin ang pagpili ng isang apartment. Ang nanghihiram ay dapat humingi sa mga espesyalista ng isang listahan ng mga kinakailangan para sa residential real estate na maaaring makaapekto sa pag-apruba ng bangko.
Mahalaga! Ang mamimili ay obligadong balaan ang nagbebenta na ang pagbili ay isasagawa gamit ang mga pondo ng kredito.
. Ang isang paunang kasunduan ay natapos sa pagitan ng may-ari at ng mamimili upang maprotektahan ang parehong partido mula sa mga kaguluhan. Ang dokumento ay nagtatakda ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido, ang halaga ng deposito, ang oras ng pagbabalik nito, at pananagutan para sa hindi pagtupad sa kasunduan.
. Sa yugtong ito, bago ibenta ang bahay sa bumibili, ang may-ari ng apartment ay dapat mangolekta ng isang pakete ng mga kinakailangang dokumento para sa bangko:
- Katibayan ng pagmamay-ari, ang batayan para sa pinagmulan nito.
- Mga pasaporte ng may-ari.
- Sertipiko ng kasal.
- Pahintulot ng asawa na ibenta ang apartment.
- Extract mula sa Unified State Register of Real Estate.
- I-extract mula sa rehistro ng bahay.
- Cadastral at teknikal na pasaporte.
- Sertipiko ng kawalan ng utang para sa pabahay at serbisyong pangkomunidad, atbp.
Kinokolekta din ng nanghihiram ang kinakailangang dokumentasyon:
- Konklusyon ng isang ekspertong appraiser sa pagsasagawa ng pagsusuri sa pagtatasa ng apartment. Ang mga bangko ay nangangailangan ng pagsusuri mula sa mga akreditadong kasosyong kumpanya.
- Pahintulot ng asawa na bumili ng pabahay gamit ang isang mortgage.
- Sertipiko ng kasal/diborsiyo.
- Isang account statement na nagsasaad ng pagkakaroon ng mga pondo para sa paunang bayad.
- Iba pang mga dokumento na nagpapatunay sa trabaho at solvency ng kliyente.
Matapos makolekta ang lahat ng mga papeles, ang nagbebenta at bumibili ay isumite ang mga ito sa bangko para sa pagsusuri. Maaaring tumagal ng ilang araw ang pagsusuri, at kung minsan ay maaaring kailanganin ang mga karagdagang dokumento mula sa mga kalahok. Sinusundan ito ng pag-apruba ng bangko sa napiling opsyon o pagtanggi sa mortgage.
Konklusyon ng isang kasunduan sa pautang. Ang isang kasunduan sa pautang ay natapos sa pagitan ng isang borrower na gustong bumili ng pabahay at isang organisasyon ng pagbabangko.
Ang draft na dokumento ay iginuhit ng isang notaryo sa presensya ng kliyente, at pagkatapos ay inilipat sa bangko. Ang kasunduan ay dapat maglaman ng mga pangunahing tuntunin ng pautang:
- halaga ng pautang;
- kapanahunan;
- rate ng interes;
- mga parusa para sa utang;
- mga karapatan at obligasyon ng nanghihiram at nagpapahiram;
- iskedyul ng pagbabayad.
Insurance sa real estate. Ang seguro ay isang ipinag-uutos na kondisyon para sa pagpapalabas ng pautang sa pabahay. posibleng mga panganib. Dapat tiyakin ng mamimili ang mga panganib na nauugnay sa pagkawala ng ari-arian. Inirerekomenda ng mga bangko na iseguro ang mismong nanghihiram sa kaso ng kapansanan, kamatayan, atbp. Ang mga gastos sa insurance ay ang tanging responsibilidad ng mamimili.
at paglilipat ng pera. Sa takdang araw, ang mga partido sa transaksyon (nagbebenta, bumibili at kinatawan ng bangko) ay dumating sa notaryo upang tapusin ang DPA. Sa parehong araw, ang kasunduan sa mortgage ay natapos, at kadalasan ang DCT at ang kasunduan sa mortgage ay pinagsama sa isang dokumento.
Ang dokumento ay iginuhit sa triplicate, pinirmahan ng lahat ng kalahok, at pinatunayan ng isang notaryo. Pagkatapos nito, ang pera ay inilipat, na nangyayari sa pamamagitan ng pagbubukas ng mga titik ng kredito.
Binubuksan ang mga hiwalay na account para sa paglipat ng mga personal na pondo ng nanghihiram at mga pondo na ibinigay ng bangko. Ang lahat ng mga gastos na nauugnay sa pagbubukas ng mga account at paglilipat ng pera ay sasagutin ng mamimili.
Pagpaparehistro ng transaksyon. Ang bumibili at nagbebenta ay nagkasundo sa araw na magsumite ng mga dokumento sa Companies House. Maaari kang magsumite ng aplikasyon para sa pagpaparehistro ng DCT nang direkta sa Registration Chamber, o sa pamamagitan ng MFC. Bilang karagdagan sa personal na presensya, kapag nagsusumite ng aplikasyon kakailanganin mo rin ang:

Anong mga gastos sa pagbili ang nauugnay sa mga mandatoryong bayarin? Ang halaga ng tungkulin ng estado kapag bumili ng real estate ay:

Ang bayad para sa pagbabayad para sa mga serbisyo ng gobyerno para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian ay binabayaran ng bumibili at nagkakahalaga ng 2,000 rubles.
Ang bayad para sa pagpaparehistro ng isang mortgage ay binabayaran ng bumibili at nagkakahalaga ng 1,000 rubles para sa mga indibidwal at 4,000 para sa mga legal na entity.

Paano isinasagawa ang isang transaksyon sa ilalim ng power of attorney?

Posible para sa alinmang partido na bumili at magbenta ng real estate sa pamamagitan ng kapangyarihan ng abogado, kabilang ang isang pangkalahatang kapangyarihan ng abogado, kung ang mga kinakailangan para sa kapangyarihan ng abogado ay natutugunan:

Tanging isang notarized power of attorney mula sa may-ari ng ari-arian ang tinatanggap;
ang kapangyarihan ng abogado ay dapat magpahiwatig ng mga partikular na aksyon na maaaring isagawa ng kinatawan sa ngalan ng may-ari;
ang kapangyarihan ng abogado ay sinusuri para sa palsipikasyon ng isang notaryo at sa panahon ng pagpaparehistro ng estado ng negosyo.

Mga tampok ng proseso ng pagbili mula sa isang legal na entity

Ang pagbili ng real estate mula sa isang legal na entity ay may mga pagkakaiba, na nagbabago sa pamamaraan para sa pagsasagawa at pagproseso ng naturang transaksyon, tatalakayin namin ito nang detalyado sa ibaba:

Katayuan legal na entidad nangangailangan ng pagkuha ng pahintulot na ihiwalay ang ari-arian mula sa lahat ng mga tagapagtatag. Ibig sabihin nito ay CEO ay dapat magdaos ng isang pangkalahatang pagpupulong ng mga tagapagtatag, kung saan ang isang desisyon sa pagbebenta ng ari-arian ay ginawa, at ang mga sumusunod na dokumento ay iginuhit:
- nakasulat na pahintulot ng mga tagapagtatag;
- minuto ng pulong.
Ang transaksyon ay isasagawa sa pakikilahok ng isang kinatawan ng legal na entity. Ang isang kinatawan ay maaaring kumilos lamang sa isang kapangyarihan ng abugado na pinaandar ng isang notaryo.

Paano ka bumili sa mga kamag-anak at magulang?

Pagkakasunud-sunod ng mga aksyon sa pamamagitan ng isang rieltor

Ang pagbili ng real estate gamit ang mga pondo ng mortgage ay nagsasangkot ng buong suporta sa transaksyon ng bangko, na halos nag-aalis ng posibilidad ng pandaraya.

Kapag bumibili ng real estate, kailangan mo ba ng ahente ng real estate, sa anong mga kaso at para sa anong layunin mo ito maaaring kailanganin, at magkano ang halaga ng mga naturang serbisyo?

Hindi na kailangang makipag-ugnayan sa ahensya kung. Una, pinapayagan lang ng mga bangko ang mga pagbili mula sa mga kinikilalang developer. Pangalawa, kokolektahin mismo ng developer ang mga dokumento.
Kakailanganin mong makipag-ugnayan sa isang rieltor kung... Mayroong mataas na posibilidad na ang mamimili ay mahaharap sa problema ng independiyenteng paghahanap ng isang apartment na nakakatugon sa mga kinakailangan ng bangko. Tutulungan ng isang espesyalista na pabilisin ang proseso ng pagpili at dagdagan ang posibilidad na maaprubahan ng tagapagpahiram ang apartment.

Mga responsibilidad ng isang rieltor kapag bumibili:

Ang halaga ng mga serbisyo ng rieltor ay mula 3% hanggang 6% ng halaga ng ari-arian. Ang pagbabayad ay ginawa ng partido sa transaksyon na kumuha ng espesyalista upang bumili o magbenta ng apartment. Ito karagdagang gastos kapag bumibili ng apartment na may mortgage.

Mga tampok ng pamamaraan

Ang ahente ay tumatagal sa isang malaking bahagi ng mga responsibilidad ng mamimili.
Ang pagkakaroon ng isang ahente ay sapilitan kapag naghahanda ng anumang mga dokumento ng transaksyon.

Mga kalamangan at kahinaan

mabilis na paghahanap para sa real estate, ang mamimili ay hindi nag-aaksaya ng kanyang oras at pagsisikap dito;
ang pagsuri sa mga dokumento para sa isang apartment bago isumite ito sa bangko ay praktikal na nag-aalis ng posibleng pagtanggi;
maaaring ayusin ng ahente ang koleksyon ng mga dokumento, resibo patakaran sa seguro, pagpaparehistro ng estado ng pagbili.

isang malaking bilang ng mga espesyalistang mababa ang kasanayan na nag-aalok ng mga serbisyo sa real estate;
mataas na halaga ng mga serbisyo at karagdagang gastos kapag bumibili.

Ang pamamaraan at mga tampok ng mga transaksyon sa real estate na kinasasangkutan ng mga mortgage fund ay maaaring mag-iba depende sa bawat indibidwal na kaso. Kung may anumang mga paghihirap na lumitaw, pinakamahusay na kumunsulta sa isang makaranasang abogado ng real estate na tutulong sa iyo na mag-navigate at mabawasan ang mga posibleng panganib.

Kung makakita ka ng error, mangyaring i-highlight ang isang piraso ng teksto at i-click Ctrl+Enter.

Huling na-update: 02/02/2019

Ang pagbili ng apartment sa pamamagitan ng isang mortgage ay isang responsable at mahalagang desisyon sa buhay ng bawat tao. Samakatuwid, kailangan munang tasahin ng isang potensyal na manghihiram ang kanyang sariling mga kakayahan sa pananalapi. Ang mga sumusunod ay dapat isaalang-alang:

Isang posibleng halaga ng buwanang pagbabayad (bilang panuntunan, ito ay hindi hihigit sa kalahati ng kita na natanggap);
Gastos ng apartment;
Ang halaga ng paunang bayad (karaniwang 30% o higit pa sa halaga ng pabahay);
Uri ng apartment at iminungkahing lugar ng lokasyon nito.

Ang mga tagubilin para sa pagbili ng isang apartment na may mortgage ay nangangailangan ng mga sumusunod na pamamaraan.

Pagpili ng isang bangko at programa ng mortgage

Bago kumuha ng isang mortgage upang bumili ng apartment, kinakailangan upang pag-aralan ang mga kondisyon at alok sa iba't ibang mga bangko. Pagtukoy ng mga tagapagpahiwatig kapag pumipili pinakamainam na opsyon ay:

halaga ng mortgage loan;
Ang rate ng interes, bilang panuntunan, ay nag-iiba mula 11 hanggang 15% bawat taon, at depende sa bangko at sa nais na halaga;
Encumbrances (kondisyon para sa pagpapalabas at suporta);
Pera ng pautang;
Mga kondisyon sa seguridad (kabilang ang mga kinakailangan sa garantiya);
Kasunduan sa pagbabayad;
Mga kondisyon ng seguro (kabilang ang nakasangla na ari-arian);
May mga parusa para sa maagang pagbabayad.

Ang pagkakaroon ng pagpili ng ilang angkop na mga bangko at mga programa sa mortgage, kinakailangang maingat na pag-aralan ang mga intricacies ng mortgage product batay sa payo na natanggap bilang resulta ng tawag o pagbisita.

Dapat ding tandaan na maraming mga institusyon sa pagbabangko ang nagpapataw ng mga kinakailangan at paghihigpit sa mga prospective na borrower, katulad:

Permanenteng pagpaparehistro sa teritoryo na tinutukoy ng bangko;
Ilang tagal ng serbisyo sa kasalukuyang lugar ng trabaho (kabuuan senioridad hindi bababa sa 1 taon, sa huling lugar sa loob ng 4-6 na buwan);
Positibong kasaysayan ng kredito;
Walang criminal record;
Walang ibang parallel na pautang;
Legal na kapasidad;
Kwalipikasyon sa edad (minimum na edad 21 taon, ang maximum ay tinutukoy ng sandali ng pagbabayad ng utang, sa taong ito ang nanghihiram ay dapat na hindi hihigit sa 65-75 taong gulang)
Kung ang mga co-borrower ay kasangkot, pagkatapos ay hindi hihigit sa 3 tao, antas ng relasyon - asawa, kapatid na lalaki, magulang, ikatlong partido;
Kung ang nanghihiram ay isang lalaking wala pang 27 taong gulang na walang military ID, hindi siya papautang. Iyon ay, ang isang taong mananagot para sa serbisyo militar na hindi nakatapos ng serbisyo militar, ay may isang pagpapaliban (halimbawa, may kaugnayan sa pag-aaral), atbp. ay hindi maaaring maging isang borrower (maliban sa mga tauhan ng militar, sa reserba).

Sa pamamagitan ng pagsusumite ng mga aplikasyon sabay-sabay sa ilang mga bangko, Maaari mong malaman ang mga partikular na kondisyon ng mortgage at ang pamamaraan para sa pagbili ng apartment sa bawat isa sa kanila. Kapag naaprubahan ang iyong aplikasyon, dapat kang magsimulang pumili ng angkop na apartment. Karaniwang tumatagal ang pamamaraang ito 2–3 buwan.

Ang impormasyon sa mga paunang kondisyon para sa pagpapahiram ng mortgage ay ipinakita sa mga opisyal na website ng mga bangko.

Ang panahon ng pag-apruba ng mortgage application ay mula 5 hanggang 10 araw ng trabaho. Pansamantala, ang lahat ng isinumiteng dokumento ay maingat na sinusuri, kaya kailangan mong simulan ang paghahanap ng pabahay pagkatapos lamang ng matibay na pahintulot ng institusyon ng kredito.

Mahalaga: ang bangko ay maaaring tumanggi na mag-isyu ng isang pautang at magtapos ng isang kasunduan lamang kung ito ay malinaw mula sa mga isinumiteng dokumento na ang potensyal na borrower ay hindi makakapagbayad ng utang at interes batay sa kanyang mga pagkakataon sa pananalapi. Ang iba pang mga dahilan ng pagtanggi ay labag sa batas at maaaring iapela sa korte.

Pagpili ng ari-arian

Kapag pumipili ng real estate, dapat mong isaalang-alang ang mga kinakailangan ng bangko para sa nakasangla na ari-arian. Karaniwan:

Ang isang apartment sa pangalawang merkado ay dapat:

Ang isang residential building o cottage ay dapat:

Matatagpuan sa isang lugar na tinukoy ng mortgage program;
Magkaroon ng isang buong taon na access road;
Angkop para sa buong taon na paggamit:
Sumunod sa mga pamantayan sa pagtutubero (may mga sistema ng pag-init, alkantarilya at supply ng tubig);
Kumpletuhin ang naaangkop na pagpaparehistro ng kadastral.

Upang pumili ng real estate sa mga bagong gusali, ang mga institusyon ng pagbabangko, bilang panuntunan, ay nag-aalok ng mga ari-arian mula sa database ng mga developer na nakapasa sa opisyal na akreditasyon. Para sa layuning ito, ang mga espesyal na programa ay ibinibigay, kabilang ang mga programa ng pamahalaan upang suportahan ang pagpapautang sa mortgage para sa pangunahing merkado ng pabahay.

Halimbawa: Ang DeltaCredit Bank ay nag-aalok ng mga pautang sa ilalim ng Mortgage with State Support program sa 12% bawat taon. Maaaring samantalahin ng mga kliyente ang mga benepisyo sa ilalim ng mga kundisyong inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation.

Kung ang nanghihiram ay nakapag-iisa na pumili ng isang apartment sa pangunahing merkado, kung gayon ang mga bangko ay karaniwang nagpapataw ng mga sumusunod na kinakailangan sa mga developer:

Tagal sa merkado ng pagtatayo ng pabahay - higit sa limang taon;
Pagsunod sa mga pamantayan sa pagtatasa katatagan ng pananalapi ayon kay Pederal na batas 214-FZ;
Walang pagkaantala (higit sa isang taon) sa pagkumpleto ng konstruksyon at pag-commissioning ng mga pasilidad sa mga nakaraang taon;
Availability ng single-site at mass development objects (dalawa o higit pa) na inilagay sa operasyon;
Pagkabigong simulan ang mga paglilitis sa bangkarota o mga desisyon sa pagpuksa;
Iba pang mga kinakailangan.

Upang makatanggap ng propesyonal na tulong sa pagpili ng real estate at pagtitiwala sa legal na kadalisayan ng mga transaksyon, nag-aalok ang mga bangko na gamitin ang mga serbisyo ng mga ahensya ng real estate na kanilang mga kasosyo. Upang gawin ito, binibigyan nila ang mga kliyente ng naaangkop na database ng kasosyo.

Pagpapahalaga ng ari-arian

Para sa napapanahong katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, tinutukoy ng mga tuntunin ng mortgage ang pagkakaloob ng likidong collateral, na kadalasang nagsisilbing biniling ari-arian. Ang market value ng collateral ay ang panimulang punto para sa pagtukoy ng halaga ng mortgage loan, at samakatuwid ang valuation ng collateral ay isang mahalagang indicator sa proseso ng pagpapahiram.

Karamihan sa mga bangko, upang magsagawa ng maaasahang pagtatasa ng collateral ng pautang, ay nag-aalok na gamitin ang mga serbisyo ng mga organisasyon sa pagtatasa mula sa kanilang mga kasosyo. Kasabay nito, hindi nila nililimitahan ang mga borrower sa kanilang pagpili, gayunpaman, kung ang ulat ng pagtatasa ay ibinigay ng isang organisasyon na may negatibong karanasan sa pagtatrabaho sa bangko, ang huli ay may karapatang magpasimula ng karagdagang inspeksyon.

Gayundin, kung natuklasan na ang mga pagtatasa na ibinigay ay hindi mapagkakatiwalaan o na ang mga legal na kinakailangan sa lugar ng pagtatasa ay nilabag, ang mga institusyon ng pagbabangko ay may karapatang magpadala ng mga makatwirang reklamo sa mga regulatory organization (SROO). Samakatuwid, inirerekomenda ng mga eksperto ang paggamit ng mga serbisyo ng mga partner appraiser.

Ang appraisal certificate ay ibinibigay sa nagpapahiram na bangko.

Listahan ng mga dokumento at pagsusumite ng aplikasyon sa bangko

Sa karamihan ng mga bangko, ang mga dokumentong ibinigay para sa pagbili ng isang apartment na may mortgage ay:

Form ng aplikasyon para sa isang mortgage loan, maaari kang mag-aplay para dito online sa website ng bangko;
Sa pamamagitan ng kliyente, mga kopya ng mga sumusunod na dokumento:
- Photocopy ng pasaporte;
- Sertipiko ng kita sa partikular na anyo institusyon ng pagbabangko o 2-NDFL;
- Isang sertipikadong kopya ng talaan ng trabaho;
- SNILS - sertipiko ng seguro seguro sa pensiyon ng estado
- ID ng militar para sa mga lalaking nasa edad militar;
- Mga dokumento sa edukasyon (mga sertipiko, diploma, atbp.);
- Mga sertipiko ng kasal/diborsiyo at kontrata ng kasal (kung mayroon);
- Mga sertipiko ng kapanganakan ng mga bata;
- Sertipiko ng pagpaparehistro sa awtoridad sa buwis ng isang indibidwal sa lugar ng paninirahan sa teritoryo ng Russian Federation (sa pagtatalaga numero ng pagkakakilanlan nagbabayad ng buwis (TIN);
- Mga dokumento sa umiiral na mga obligasyon sa utang ng kliyente (o dati nang natupad);
Para sa real estate:

- Mga dokumento ng pamagat (mga kasunduan, kilos, atbp.);
- Teknikal na dokumentasyon (cadastral passport o teknikal na pasaporte);
- Mga kopya ng mga pasaporte ng nagbebenta ng real estate.

Maaaring kailanganin din ang mga dokumento tungkol sa iba pang regular na kita at katayuan sa pag-aasawa.

Halimbawa: Ang isang mag-asawa ay nag-aplay sa bangko upang makakuha ng isang mortgage para sa 2,500,000 rubles, pareho silang nagtatrabaho (kabuuang buwanang kita na 50 libong rubles), walang mga anak, edad 30 taon. Tinanggihan kami ng bangko dahil hindi kami pinapayagan ng aming kita na mag-aplay para sa isang pautang - buhay na sahod para sa bawat isa ay 15,000 rubles. Lumabas: kumuha ng mas maliit na halaga - 1,500,000, o maghanap ng karagdagang co-borrower, hindi sa edad ng pagreretiro, na may sahod hindi bababa sa 25,000 bawat buwan.

Kung ang object ng collateral ay nakarehistro sa mga may sapat na gulang na legal na hindi nanghihiram, hinihiling sa kanila ng mga bangko na magbigay din ng mga pinirmahan at notarized na mga pahayag na nagpapahiwatig ng kanilang kamalayan na:

Ang apartment na kanilang tinitirhan ay inilipat bilang collateral;
Sa kaso ng pagkabigo upang matupad ang mga obligasyon na tinukoy sa kasunduan sa mortgage, ang apartment ay ireremata, hanggang sa at kabilang ang pagpapaalis sa mga aplikante.

Kung ang mga taong hindi malapit na kamag-anak ng nagsasangla ay nakarehistro sa object ng collateral, ang mga bangko ay nangangailangan din ng paliwanag sa pangangailangang irehistro ang mga taong ito sa bagay na ito at dokumentaryong ebidensya ng pagkakaroon ng ari-arian ng mga taong ito, kung saan maaari silang mairehistro. .

Mahalaga: Bilang isang patakaran, ang mga bangko ay hindi tumatanggap ng mga menor de edad at/o mga taong walang kakayahan sa mga may-ari ng real estate na inilipat bilang collateral.

Konklusyon ng isang kasunduan sa pautang

Bago pumirma sa isang kasunduan sa pautang para sa pagbili ng isang apartment, kailangan mong maingat na pag-aralan ito. Dapat mong bigyang-pansin ang lahat ng mga encumbrances at potensyal na gastos, lalo na ang nakatagong interes, kung saan inirerekomenda na isalin ang mga ito sa mga numero.

Bilang isang tuntunin, ang nakatagong interes ay binubuo ng iba't ibang bayad (para sa pag-withdraw ng pera, pagpapanatili ng account, atbp.) at mga kinakailangang deposito, na tinutukoy bilang isang porsyento ng halaga ng mortgage loan.

Halimbawa: Kapag tumatanggap ng mortgage loan na 1 milyong rubles sa rate na 10% bawat taon, ang taunang pagbabayad na walang nakatagong interes ay aabot sa 100 libong rubles (1 milyon * 10%). Ang pagsingil lamang ng cash withdrawal fee na 2.8% ay hahantong sa pagtaas ng rate ng interes sa 12.8% at karagdagang mga pagbabayad sa halagang 28 libong rubles (1 milyon * 2.8%).

Mahalaga: Sa pamamagitan ng Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 8274/09 na may petsang Nobyembre 17, 2009, ang mga bangko ay ipinagbabawal na singilin ang isang komisyon para sa pagbubukas at pagpapanatili ng isang loan account.

Kung ang bangko ay nagpapataw ng mga komisyon, na ginagawa itong mandatory para sa pagkuha ng pautang, dapat itong ipahiwatig ang mga encumbrances na ito sa kasunduan at kapag isiniwalat ang epektibong rate ng interes. Sa pamamagitan ng mga yugto ng pagbili, kapag pumirma ng isang kasunduan, kinakailangan na hilingin sa bangko na ibunyag ang mga kaugnay na gastos upang matukoy ang tunay na halaga ng mortgage.

Dapat mo ring bigyang pansin ang mga kondisyon para sa pagbabago ng rate ng interes. Maraming mga bangko ang nagbibigay ng posibilidad na ito nang unilaterally nang walang pahintulot ng nanghihiram. Ito ay puno ng katotohanan na sa ilang mga sitwasyong pang-ekonomiya ay maaaring taasan ng bangko ang rate ng interes at ang utang ay magiging hindi kayang bayaran para sa kliyente. Samakatuwid, dapat mong sikaping isama ang mga kundisyon sa kasunduan sa pautang na nagbibigay ng mga pagbabago sa mga halaga ng interes o pagbabayad ng pautang sa pamamagitan lamang ng magkaparehong kasunduan ng mga partido.

Ang isa pang mahalagang kondisyon ay ang kakayahang mabayaran nang maaga ang utang. Ibinigay ito ng batas. Gayunpaman, gumagamit ang mga bangko ng trick at kundisyon ang karapatang ito ng mga karagdagang pagbabayad.
Hal, ang kasunduan sa pautang ay maaaring magbigay na sa kaganapan maagang pagbabayad loan, binabayaran ng borrower ang bangko ng isang beses na pagbabayad sa halagang 1% ng binayad na halaga na lampas sa maagang nabayarang utang.

Pagpaparehistro ng isang transaksyon sa nagbebenta at paglilipat ng pera

Ang susunod na hakbang sa pamamaraan ng pagbili, pagkatapos ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pautang, ay ang pagtanggap Pera at pagkuha ng napiling real estate. Ang paglilipat ng pera ay pangunahing punto mga transaksyon. Sa sandaling nasa kamay ng bumibili ang pera, maaari kang magpatuloy sa paghahanda ng *kasunduan sa pagbili ng apartment*. Ang relasyon sa pagitan ng mga partido ay makikita sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang mahahalagang kondisyon kung saan ay ang halaga ng ari-arian at ang pamamaraan ng pagbabayad. Ang pamamaraan ng pagbabayad ay maaaring isagawa:

Pagbabayad ng cash (sa kamay);
Sa pamamagitan ng hindi cash na pagbabayad (ilipat sa account ng nagbebenta);
Sa pamamagitan ng safe deposit box.

Kadalasan ang mga bangko ay nag-iisyu ng pautang sa mga tuntunin ng paunang pagpaparehistro ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng real estate at mortgage, at pagkatapos lamang na mag-isyu sila hiniram na pondo. Sa ganitong mga kaso, ang pagkuha ng real estate ay isinasagawa sa mga sumusunod na yugto:

ipinaalam ng mamimili sa nagbebenta ang tungkol sa natapos na kasunduan sa pautang at sumasang-ayon na kumpletuhin ang transaksyon sa kondisyon ng ipinagpaliban na pagbabayad
nagbabayad ng advance sa nagbebenta mula sa kanyang sariling mga pondo
ang transaksyon at mortgage ay nakarehistro
Ang mga sertipiko ng natapos na transaksyon at pagpaparehistro ng mortgage ay ibinibigay sa bangko, batay sa kung saan ang pera ay inisyu
ang huling pagbabayad ay ginawa sa nagbebenta

Bilang isang patakaran, ang mga nagbebenta ay sumasang-ayon sa mga naturang kundisyon, dahil pagkatapos magrehistro ng isang mortgage, ang bangko ay naglalabas ng mga pondo ng pautang sa susunod na mga araw ng trabaho. At ang pagbili at pagbebenta nang walang bayad ay ginagarantiyahan ang nagbebenta ng isang deposito sa pamamagitan ng puwersa ng batas. Kaya walang panganib ang nagbebenta.

Ang transaksyon sa pagbili at pagpaparehistro ng isang apartment ay isinasagawa sa Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography (Rosreestr). Kapag nagtatapos ng isang transaksyon, mahalagang maabot ang isang kasunduan sa lahat ng mahahalagang kundisyon na pumipigil sa transaksyong ito na hindi maganap.

Insurance at mortgage transfer

Upang tapusin ang isang kasunduan sa mortgage, kailangan mong dumaan sa pamamaraan sapilitang insurance collateral real estate laban sa mga panganib ng pinsala at pagkawala. Ang pamamaraang ito ay itinatadhana ng batas ng mortgage.

Ang mga bangko ay madalas na nangangailangan ng seguro sa buhay ng nanghihiram o iba pang mga panganib. Ang desisyon na pumirma sa isang kasunduan sa karagdagang mga uri ang insurance ay ang desisyon ng nanghihiram, dahil ito ay humahantong sa pagtaas ng mga pagbabayad ng pautang (nakatagong interes).

Susunod ay ang proseso ng paggawa ng isang mortgage at mortgage agreement. Ang kasunduan sa mortgage ay nakarehistro sa Rosreestr, na hindi papayagan ang borrower na magsagawa ng anumang mga aksyon sa ari-arian nang walang pahintulot ng bangko, ang may-ari ng mortgage. Ang mortgage ay nananatili sa institusyon ng pagbabangko at pinapayagan itong muling ibenta ang karapatan ng paghahabol sa ilalim ng kasunduan sa pledge.

Mga pamamaraan para sa pagkolekta ng mga overdue na pautang

Ang mga overdue na pautang ay may negatibong epekto sa mga aktibidad ng anuman organisasyong pinansyal, hanggang sa posibilidad na mabuhay nito. Kaugnay nito, mapapabuti ng mga bangko ang proseso ng pagtatrabaho sa mga pautang sa problema.

Ang pakikipagtulungan sa mga may utang ay nagpapatuloy sa pamamagitan ng nakabubuo na pag-uusap. Kung natukoy na ang mga paghihirap sa pananalapi ng nanghihiram ay apurahan, ang mga bangko ay magpapatuloy sa muling pagsasaayos ng utang sa pamamagitan ng:

Mga pagbabago sa iskedyul ng pagbabayad;
Mga extension ng pautang;
Rate % ng mga pagbabago.

Kung ang utang underwriting ay natukoy ang mga problema sa solvency ng borrower, ang bangko ay nagpapadala sa kanya ng mga abiso na humihingi ng pagbabayad ng utang at makipag-ayos sa kanya. Sa panahon ng mga negosasyon, ipinaliwanag ang mga kahihinatnan ng hindi pagbabayad ng utang, hanggang sa posibilidad na ilipat ang kaso sa mga korte (sapilitang pagkolekta ng utang).

Kapansin-pansin na ang pag-iwas sa pagbabayad ng utang ay isang kriminal na pagkakasala. Samakatuwid, kinakailangang gamitin ang lahat ng pagkakataon upang bayaran ang utang sa ilalim ng kasunduan sa pautang, at mas mabuti sa boluntaryong batayan.

Ano ang gagawin kung wala kang pera para ipagpatuloy ang pagbabayad ng iyong mortgage loan

Ang lahat ng uri ng mga nuances ay dapat isaalang-alang, halimbawa, pagkawala ng trabaho, pagkasira sa kalusugan, atbp. Kung ang isang pagbabayad ay huli, ang mga empleyado ng bangko ay nagsimulang tumawag sa may utang sa pamamagitan ng telepono at nagpapaalala sa kanila na bayaran ang utang. Kung walang tugon dito, magpapadala ang bangko ng postal notice ng agarang pagbabayad ng umiiral na utang sa loob ng 10 araw. Kung walang reaksyon dito, ang mortgagor ay may karapatang pumunta sa korte, kung saan ang isang desisyon ay gagawin sa maagang pagkolekta ng buong natitirang halaga ng pautang at interes, at sa pagbebenta ng apartment sa auction.
Ang apartment ay ibinebenta sa auction sa isang collateral na halaga, na kadalasang mas mababa kaysa sa market value. Samakatuwid, kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa mortgage, dapat mong bigyang pansin ang laki ng halaga ng collateral at subukang ilapit ito sa antas ng merkado.

Sa kasong ito, pagkatapos ng pagbebenta ng apartment, ang may utang ay makakatanggap lamang ng mga halagang binayaran niya sa pangunahing pautang na binawasan ng %, binabawasan din ang multa na ipinataw ng bangko, at pagkatapos ay ibinigay na may natitirang pera mula sa pagbebenta ng ang apartment.

Halimbawa: Ang kliyente ay binigyan ng pautang upang bumili ng apartment sa halagang 3,000,000 rubles. Sa paglipas ng 2 taon, 500,000 rubles ang ibinalik sa bangko, kasama ang interes. Sa oras ng pagkolekta, ang utang sa bangko sa korte ay 2,700,000 rubles. (balanse sa pautang + dapat bayaran ng interes). Ang halaga ng collateral ng apartment ay 2,300,000 rubles, ngunit sa katunayan ito ay ibinebenta sa auction para sa 2,000,000 rubles. Bilang resulta, ang nanghihiram ay may utang sa bangko ng isa pang 700,000 rubles (ang balanse na ito ay sakop ng halaga ng seguro).
Iyon ay, ang may utang ay nananatili sa pula - nawala niya ang apartment at ang halaga ng interes na binayaran, at nagbabayad ng multa sa bangko, na nagkakahalaga ng mga kahanga-hangang halaga. Ang natitirang mga pondo ay napupunta upang bayaran ang mga legal at iba pang mga gastos, at sa bangko (upang bayaran ang isang naunang ibinigay na pautang).

Ngunit dahil ang proseso ng foreclosure sa isang apartment ay medyo mahaba, sa panahong ito ay ipinapayong maghanap ng trabaho at magbayad ng mga utang:

Kung ang may utang, bago ang paglilitis o kahit na sa panahon ng paglilitis, ay nakahanap ng trabaho, atbp., at binayaran ang kanyang kasalukuyang utang, ang isang mapayapang pag-aayos ng hindi pagkakasundo ay posible, dahil hindi rin kumikita ang mga bangko na makisali sa pagbebenta. ng apartment.
Kung ang kaso ay mapupunta sa korte, ang may utang ay maaaring lumaban upang bawasan ang halaga ng parusa (sa ilalim ng ilang mga kundisyon maaari itong mabawasan).

Kung mayroon kang mga katanungan tungkol sa paksa ng artikulo, mangyaring huwag mag-atubiling tanungin sila sa mga komento. Talagang sasagutin namin ang lahat ng iyong katanungan sa loob ng ilang araw.

87 komento

Unang hakbang

Maaari mong laktawan ang hakbang na ito at magsimula sa susunod. Ngunit inirerekumenda ko pa rin na gawin ito.
Inirerekomenda kong makipag-ugnayan sa isang taong nakakaalam ng halos lahat. Pagkatapos ay aabutin ng mas kaunting oras upang pumili ng isang bangko, ang posibilidad na makatanggap ng pautang ay tataas, at sa ilang mga bangko, ang isang pautang ay maaaring makuha sa mga espesyal na programa: nailalarawan sa pamamagitan ng mas mahusay na mga kondisyon. Ang mga benepisyo ng naturang paggamot ay maaaring maraming beses na lumampas sa mga gastos sa pananalapi ng pagbabayad para sa mga serbisyo ng isang broker.

Pagkatapos, inirerekumenda kong pumunta sa isang kumpanya ng real estate at pumasok sa isang kasunduan sa isang rieltor upang iyon pagbili ng apartment na may mortgage ay simple, at hindi magiging isang walang katapusang "lakad sa pagdurusa." Sa pagbili ng apartment nang pautang kailangan mong isaalang-alang ang maraming mga tampok: kung ang isang rieltor ay propesyonal na nagtatrabaho sa mga mortgage, alam niya ang lahat ng mga tampok na ito.
Siyempre, ang trabaho ng parehong mortgage broker at isang rieltor ay nagkakahalaga ng pera, ngunit sa kaso ng isang mortgage, mas mahusay na huwag mag-save dito.
Bagama't nasa iyo ang pagpipilian.

Ikalawang hakbang. Isinasaalang-alang ka ng bangko.

Sa pamamagitan ng pag-isyu ng pera, ang bangko ay nagsasagawa ng mga panganib. Samakatuwid, ang pera ay hindi ibinibigay sa lahat. Ang pagsusuri ay tumatagal mula tatlo hanggang limang araw hanggang isa at kalahating buwan, depende sa bangko at sa mga pinagmumulan ng iyong kita.

Ikatlong hakbang. Naghahanap kami ng apartment.

Ang paghahanap ng isang apartment ay hindi mahirap: maraming mga website sa Internet, pati na rin ang mga naka-print na publikasyon, kung saan nai-publish ang mga ad tungkol sa mga apartment na ibinebenta. Ngunit! Ang apartment ay kailangang suriin, ang lahat ng mga dokumento dito ay kailangang kolektahin. Bukod dito, mula nang mangyari ito pagbili ng apartment na may mortgage, at hindi para sa cash, ang apartment ay dapat mangyaring hindi lamang sa iyo, kundi pati na rin sa bangko.
Ginagawa namin ang hakbang na ito kapag may positibong desisyon sa nakaraang hakbang. Kung negatibo ang desisyon, maghahanap tayo ng ibang bangko, at dumaan sa nakaraang hakbang sa ibang bangko

Ikaapat na hakbang. Grade.

Dapat tiyakin ng bangko na hindi ito nag-iisyu ng pautang nang higit sa porsyento ng halaga ng apartment ayon sa itinakda nito programa ng kredito. Samakatuwid, kailangang masuri ang apartment. Ang sertipiko ng pagtatasa ay isinumite sa bangko.

Ikalimang hakbang. Ang apartment ay inaprubahan ng bangko.

Ang apartment ay natagpuan, ang mga dokumento ay nakolekta at ipinadala para sa pag-verify sa bangko at kompanya ng seguro. Sinusuri ng serbisyo ng seguridad ng bangko, kasama ang legal na departamento, pati na rin ang mga empleyado ng kompanya ng seguro, ang apartment na iyong pinili. Kung nababagay sa kanila ang lahat, kaya mo apartment na ito bumili.

Ika-anim na hakbang. Kasunduan sa pautang.

Bago ang transaksyon ay pumirma ka. Sa ilalim ng kasunduang ito, inihahanda ng bangko ang kinakailangang pera para sa iyo upang matanggap ito ng nagbebenta ng apartment (sa kaganapan ng pagbebenta ng apartment).

Ikapitong hakbang. Pera.

Depende sa bangko, ang pera ay inililipat sa nagbebenta sa iba't ibang paraan. Sa pamamagitan man ng safe deposit box o sa account ng nagbebenta. Kung sa pamamagitan ng isang deposit box, ang deposito ng pera sa kahon ay nangyayari bago ang pagpaparehistro ng estado.
Maaari ding ilipat ang pera sa pamamagitan ng letter of credit.

Sa kaso ng isang bagong gusali, ang bangko ay naglilipat ng pera sa developer sa pamamagitan ng bank transfer.
Ang bawat paraan ng paglilipat ng pera ay may sariling mga nuances.

Ika-walong hakbang. Notarization.

Mula noong Hunyo 2, 2016, naging mandatory ang notarization para sa ilang transaksyon. Ito ay mga transaksyon para sa alienation ng mga pagbabahagi sa kanan karaniwang ari-arian sa real estate, kabilang ang kapag ang lahat ng kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay inihiwalay ang kanilang mga bahagi sa ilalim ng isang transaksyon.
Iyon ay, kung ang nakahiwalay na apartment ay nakarehistro bilang ibinahaging pagmamay-ari, halimbawa, sa pangalan ng mag-asawa, kung gayon ang naturang transaksyon ay napapailalim sa mandatoryong notarization, na may bayad para sa mga serbisyo ng notaryo, siyempre.

Kung ang alienated property ay nakarehistro bilang indibidwal na ari-arian, ang kasunduan ay hindi napapailalim sa mandatoryong notarization. Ngunit ang bangko ay maaaring mangailangan ng notarization. Kung kinakailangan, ito ay kailangang ma-notaryo. Ang bangko ay maaari ding mangailangan ng mga lagda sa mortgage upang ma-notaryo. Ngunit kahit na ang bangko ay hindi nangangailangan ng alinman sa mga ito, ang isang pagbisita sa notaryo ay kailangan pa ring gawin: upang patunayan ang pahintulot ng mga asawa sa transaksyon o vice versa: upang magsulat ng mga pahayag na ang mga partido sa transaksyon ay hindi kasal .

Ika-siyam na hakbang. Pagrehistro ng estado.

Ang paglilipat ng mga karapatan ay nangyayari sa panahon ng pagpaparehistro ng estado. Ang pagpaparehistro ng mga transaksyon ay tumatagal mula 3 araw hanggang isang buwan.

Ika-sampung hakbang. Insurance.

Minsan ang hakbang na ito ay nauuna sa transaksyon.
Ang bangko ay nangangasiwa at gustong bawasan ang mga panganib nito. Binabawasan ng bangko ang mga panganib nito, gaya ng dati, sa iyong gastos. Ibig sabihin, babayaran mo ang kompanya ng seguro.

Nilaktawan ko ang ilang maliliit na hakbang, gaya ng “cash out.” Siguradong matututunan mo ang tungkol sa kanila. Kahit na nahaharap ka sa isang katotohanan, ayos lang: hindi mataas ang presyo ng isyu.