Ano ang ibig sabihin ng alternatibong pagbebenta? Uri ng pagbebenta - "alternatibo": kung ano ito, mga tampok ng transaksyon at mga nuances na dapat mong bigyang pansin

Kapag pumipili ng isang apartment, ang mga advertisement ay madalas na nagpapahiwatig ng "alternatibo." Ano ang ibig sabihin nito para sa isang potensyal na mamimili? At ano ito?

Ang mga apartment sa merkado ay nahahati sa dalawang pangunahing kategorya - bakante at may alternatibo. Ang una ay nagpapahiwatig ng isang purong pagbebenta para sa pera, at ang huli ay nagpapahiwatig ng pangangailangan para sa may-ari na maghanap ng iba pang real estate bilang kapalit, i.e. palitan ito.

Ang alternatibong katayuan ay isang malubhang kawalan para sa mamimili; ang transaksyon ay maaaring maantala o kahit na hindi maganap. Matapos gumawa ng paunang bayad ang mamimili, ang nagbebenta ng naturang apartment ay nagsisimulang pumili ng mga opsyon para sa kanyang sarili, at dahil sa hindi katamtamang mga kahilingan, halimbawa, maaaring hindi siya makahanap ng angkop para sa kanya at tumanggi sa transaksyon. Maraming mga taon ng karanasan sa merkado, sa partikular, ay nagpapakita na ang mga naturang nagbebenta ay halos palaging sinusubukan na huwag i-advertise ang katotohanan na kailangan nila ng isang alternatibo at sa una ay sinasabing ang pagbebenta ay dalisay. Ngunit maaari mong subukang kalkulahin ang mga ito.

Una– Tiyaking direktang magtanong, kahit na nakikipag-usap sa telepono, tungkol sa legal na katayuan ng apartment. Nangyayari na walang direktang sagot sa isang direktang tanong, at kung magsisimula ang ilang uri ng pag-aalinlangan, kung gayon ay hindi maaaring pag-usapan ang isang netong pagbebenta.

Pangalawa– Dapat mong pag-aralan nang mabuti ang patalastas. Sinasabi nito na "libreng sale", "net" o iba pa. Kung ito ay nagsasabing "madaling alternatibo" o "AP", kailangan mong maunawaan na sa mga patalastas ay hindi sila sumusulat tungkol sa mga paghihirap.

pangatlo - Kapag nag-inspeksyon sa isang apartment, kailangan mong bigyang-pansin ang pagiging habitability nito, i.e. Ito ba ay walang laman o ang mga tao ay nakatira dito? Kung nakatira sila, kung gayon saan sila lilipat kapag nagbebenta; kung mayroong isang lugar, kung gayon bakit hindi pa sila lumipat? Samakatuwid, kailangan mong agad na itakda ang kondisyon na ang apartment ay bakante bago ang transaksyon. Dapat ka ring lumakad kasama ang nagbebenta sa EIRC, kung saan maaari kang humiling ng isang katas mula sa rehistro ng bahay o isang solong dokumento ng pabahay, na magsasaad ng lahat ng mga mamamayan na nakarehistro sa apartment. Again, ang hirap kung saan sila pupunta after ng purchase and sale. Kung, ayon sa nagbebenta, plano nilang muling magparehistro sa isang lugar, hindi ito nangangahulugan na gagawin nila ito. Masarap gawin ang lahat ng ito bago ang transaksyon.

Ang isa pang kumpirmasyon na ang apartment ay kahalili ay ang time frame kung saan ang nagbebenta ay handang gumawa ng deal. Ngayon, ang pagkolekta ng lahat ng mga dokumento, kabilang ang BTI, ay tumatagal ng 2 linggo, at anumang mas mahaba ay dapat magdulot ng hinala. Kung ang nagbebenta ay nagsimulang magbanggit ng mga paglalakbay sa negosyo o sakit, malamang na naghahanap siya ng isa pang apartment.

At panghuli: Dapat kasama ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta kondisyon sa paglipat ng apartment sa loob ng isang araw pagkatapos ng pagpaparehistro ng transaksyon.

Kailangan mong malaman ito - isa sa mga sitwasyon kung saan ang mga transaksyon sa real estate ay hindi maaaring gawin nang walang karampatang rieltor - ang pagiging kumplikado ng mga kadena ng sabay-sabay na palitan ay ginagawang posible na gawin nang hindi umaakit ng "tunay" na pera upang bumili ng bahay.

Ang karamihan sa mga transaksyon na natapos araw-araw ay, sa katunayan, alternatibo, ito lamang na ang mga gumagawa sa kanila ay hindi napagtanto ito mismo.

Ang "alternatibo" ay may sariling mga katangian at panganib (tulad ng) na nagkakahalaga ng pag-unawa - nagpasya kaming magsagawa ng pag-aaral at humingi ng mga komento mula sa mga eksperto sa real estate.

Ang ideya ng isang alternatibong transaksyon ay ang mga sumusunod: ang isang tao ay nagbebenta ng isang apartment at agad na pumasok sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa isa pang ari-arian - mayroon man o walang karagdagang bayad.

Mga uri ng kalakalan at antas ng kahirapan

Tinutukoy ng mga rieltor ang mga sumusunod na uri ng mga transaksyon na nauugnay sa pagbebenta ng mga apartment sa merkado ng real estate:

netong benta, na kung minsan ay tinatawag ding "tuwid". Sa kasong ito, natatanggap lamang ng mamimili ang napagkasunduang halaga nang walang karagdagang plano para sa pagbili ng bahay;
isang alternatibong transaksyon, na, sa katunayan, isang palitan ng pabahay. Ang nagbebenta ay nagbebenta ng kanyang apartment at agad na bumili ng bago, ang mga transaksyon ay isinasagawa sa loob ng isang araw at ang paglipat ng pagmamay-ari ay nakarehistro nang sabay-sabay;
"chain of alternatives", ibig sabihin, ilang magkakasunod na transaksyon na isinasagawa nang sabay-sabay.

Isang magandang halimbawa ng "chain of alternatives" mula sa http://td-mo.ru

Siyempre, ang pinakasimpleng at pinakamabilis sa oras ay isang purong pagbebenta, ngunit kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang kadena, kung gayon ang operasyong ito ay nangangailangan ng isang mas masusing diskarte at mahabang paghahanda. Ang "alternatibo" ay medyo mas kumplikado, dahil ang operasyon ay may kasamang hindi bababa sa dalawang transaksyon. Ang isang tao ay tumatanggap ng pera para sa real estate at kaagad, sa parehong oras, bumili ng isa pang bahay, nagtapos ng isang naaangkop na kasunduan at irehistro ito.

Para sa karamihan ng ating mga kababayan, isang alternatibong pakikitungo ang tanging pagkakataon upang mapabuti kalagayan ng pamumuhay. Hindi lahat ay may pera para sa isang malinaw na pagbili; bilang karagdagan, pagkatapos magbenta ng bahay, kakailanganin nilang manirahan sa isang lugar, at ito ay dahil sa karagdagang gastos. Kadalasan, ang mga naturang transaksyon ay nangangailangan ng mamimili - isang alternatibong mamimili - na magkaroon ng isang tiyak na halaga, dahil bihirang posible na makahanap ng isang opsyon na may ganap na pagsunod sa presyo ng pagbili sa presyo ng pagbebenta.

Ang isang kumpletong palitan ay isang napakabihirang uri ng kasunduan, dahil para sa transaksyon na maganap, isang ganap na pagkakataon ng mga interes ng parehong partido ay kinakailangan. Ang paghahanap ng gayong opsyon ay isang mahaba at walang pasasalamat na gawain.

Mga panig ng "alternatibo"

Ang mga alternatibong transaksyon sa pabahay ay maaaring may kasamang hindi bababa sa tatlong partido. Ang una ay ang bumibili ng apartment, ang pangalawa ay ang nagbebenta nito, na siya ring bumibili ng ibang apartment. Ang pangatlo ay ang nagbebenta ng living space (para sa nakaraang kalahok). Kasabay nito, ang alinman sa mga biniling apartment ay maaaring tawaging alinman sa alternatibong pabahay o isang direktang pagbebenta, ang kakanyahan ng kadena ng mga transaksyon ay hindi nagbabago. Gayunpaman, kadalasan ito ang pangalan na ibinigay sa isang apartment na binili upang palitan ang ibinebenta.

Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang mas mahabang chain, hindi isang alternatibong living space ang ibinebenta, ngunit dalawa o kahit ilang. Iyon ay, ang mga nagbebenta ng bahay ay kumikilos bilang mga mamimili ng apartment na susunod sa kadena. Sa kasong ito, hindi mahalaga ang pagkakasunud-sunod. Halimbawa, kung kapag nagbebenta ng isang three-ruble note, tatlong magkakaibang unit ng isang silid ang binili na may karagdagang bayad, isang apat na bahagi na chain na may tatlong "mga alternatibo" ay itinayo.

MAHALAGA

Tulad ng mga palabas sa pagsasanay, ang mga chain ng apat hanggang limang apartment ay ang pinaka-katanggap-tanggap na opsyon, dahil mas mahaba ang chain at mas maraming kalahok sa transaksyon, mas mahirap na itayo ang buong complex. Isang link lang ang kailangan para masira ang buong deal.

Upang limitahan ang paglago ng kadena, ang mga tuntunin ng paunang kasunduan ay maaaring magtakda na ang susunod na nagbebenta ay pipili ng isang apartment lamang sa panahon ng isang direktang pagbebenta.

Ayon sa analytical data mula sa iba't ibang ahensya ng real estate, ang dalisay, hindi pinagtatalunan na mga benta ay kadalasang nagsasangkot ng mga studio, klasikong isang silid na apartment at dalawang silid na apartment. Ang mga apartment na may malaking bilang ng mga lugar, bilang isang panuntunan, ay nagiging alternatibo, o humila ng isang "kadena" sa kanila.

Mga pagbabayad sa "alternatibo": mga safe deposit box

Sa parehong single at multi-part na transaksyon, ang pera ay karaniwang inililipat sa cash, at mga nakaraang taon para sa layuning ito sila ay lalong nasasangkot nagrenta ng mga safety deposit box. Upang matiyak na ang mga interes ng bawat partido ay isinasaalang-alang, ang mga cell ay hinihiling para sa lahat ng mga kalahok na may pagpirma ng mga naaangkop na kasunduan sa mga kondisyon ng pag-access.

Sa maraming kaso, kapag bumibili o nagbebenta, may inaasahang karagdagang bayad o, sa kabaligtaran, isang pagkakaiba sa gastos. Sa ganitong mga kaso, dalawang cell ang inuupahan: ang batayang halaga ay inilalagay sa una, at ang kinakailangang karagdagang bayad ay inilalagay sa pangalawa.

Ang pera ay sinusuri, binibilang at idinedeposito sa mga cell sa espesyal na itinalagang lugar ng deposito, sa presensya ng parehong nagbabayad at ang tatanggap. Ang mga kondisyon para sa pag-access sa pera ay tinukoy nang hiwalay - sa mga karagdagang kasunduan sa pag-upa ng mga kasunduan.

Mga panganib at kahirapan ng "alternatibo"

Ang anumang transaksyon sa real estate ay nagdadala ng ilang mga panganib, ngunit ang "alternatibo" ay may sariling mga detalye, at samakatuwid ay may sariling mga nuances. Dahil maraming interesadong partido ang nakikibahagi sa kanila nang sabay-sabay, ang anumang force majeure sa isa sa kanila ay agad na ibinabagsak ang buong deal. Kaya, ang karampatang organisasyon ang susi sa tagumpay ng buong "alternatibo". Mahalaga ang araw bago, sa lahat ng mga nuances, upang talakayin hindi lamang ang mga kondisyon, kundi pati na rin ang isang malinaw na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon, o mas mabuti pa, gumuhit ng isang diagram sa papel at pumirma sa mga paunang kasunduan.

Ito ay bihirang mangyari sa mga nakaranasang rieltor, ngunit sa isang hindi propesyonal na diskarte ay may mataas na panganib na ang mga kahilingan o inaasahan ng mga may-ari ng ari-arian ay lumalabas na hindi sapat, iyon ay, hindi sila tumutugma sa mga katotohanan sa merkado. Halimbawa, ang isang tao ay naglalagay ng isang apartment para sa pagbebenta at matagumpay na nakahanap ng isang mamimili, ngunit hindi siya makahanap ng alternatibo para sa kanyang sarili. Ito ay nangyayari na ang napagkasunduang halaga ay hindi sapat upang bumili ng bagong bahay, at, bilang isang resulta, ang presyo ng unang apartment ay biglang tumaas.

Sa isang simpleng "alternatibo" at lalo na kapag nagtatayo ng mahahabang "mga tanikala", ang ilang mga pagkaantala, mga kontrobersyal na isyu, mga hindi inaasahang pangyayari ay maaaring lumitaw para sa alinman sa mga kalahok, na nangangahulugan na ang mga tuntunin sa mga kontrata ay dapat na kasama sa isang tiyak na reserba, upang hindi upang kasunod na gumawa ng mga pagsasaayos o muling pag-usapan ang magkahiwalay na mga kontrata. Nalalapat din ito sa mga itinatag na panahon ng pag-access sa mga safe deposit box, mga papeles, at mga deadline para sa pag-alis ng living space.

Tampok ng "alternatibo": ang panganib ng bahagyang pagpaparehistro

Kahit na ang pamamaraan ay na-verify nang maraming beses at perpektong naayos, ang mga kalahok sa "alternatibo" ay maaaring harapin ang panganib ng "bahagyang" pagpaparehistro ng mga kontrata. Ito ay isang sitwasyon kung saan ang ilan lamang sa kabuuang pakete ng mga dokumento para sa mga indibidwal na apartment ay matagumpay na na-verify at nakarehistro.

MAHALAGA

Ito ay nagkakahalaga ng pag-unawa sa simula na mula sa isang legal na pananaw, sa mga alternatibong transaksyon, ang lahat ng mga kasunduan sa pagbebenta at pagbili ay independyente, na nangangahulugang sila ay nakarehistro nang hiwalay at hindi bilang isang pangkalahatang pakete.

Walang sinuman ang may kapangyarihan na obligahin ang tagapagpatupad na suspindihin ang pagpaparehistro ng isang kontrata kung may mga hadlang sa pagpaparehistro ng pangalawa. Bilang resulta, ang alinmang partido ay nanganganib na maiwang walang tirahan at walang pera, gayunpaman, ang mga ganitong sitwasyon ay maaaring matagumpay na malutas sa tamang paraan.

Sa panahon ng proseso ng transaksyon, mahalagang patuloy na subaybayan ang progreso ng proseso ng pagpaparehistro. Ang pinakamadaling paraan upang gawin ito ay nasa opisyal na portal ng Rosreestr. Kung ang pamamaraan sa ilalim ng isa sa mga kasunduan ay biglang nasuspinde, ang mga kalahok nito ay agad na makikita ito. Ang mga lumagda sa natitirang mga kasunduan ay maaari lamang na magsulat kaagad ng isang aplikasyon upang suspindihin ang kanilang pagpaparehistro. Pagkatapos ay kailangan mong maunawaan ang mga dahilan para sa pagtanggi, na kadalasang nasa isang hindi kumpletong pakete ng dokumentaryo. Matapos ibigay ang mga sertipiko, ang pamamaraan ay nagpapatuloy at, bilang isang patakaran, ay matagumpay na nakumpleto.

May isa pang mas maaasahang paraan, na, gayunpaman, ay nangangailangan ng maliit na karagdagang pamumuhunan. Upang irehistro ang buong pakete ng mga dokumento, iniimbitahan ang mga abogado ng third-party na dalubhasa sa pagbibigay ng serbisyong ito. Dahil alam nila ang mga kinakailangan ng registrar sa bawat detalye, ang panganib ng bahagyang pagpaparehistro ay nababawasan ng maraming beses.

MAHALAGA

Gayunpaman, ang pinakamahusay na solusyon ay ang pagsali sa isang notaryo sa pagrerehistro ng lahat ng mga pakete ng mga dokumento "sa isang mabilis na paglipat." Ang mga kinatawan ng estado ay may "espesyal" na relasyon sa Rosreestr, at ang mga kontrata na pinatunayan ng mga kinatawan ng notaryo ay hindi karagdagang sinusuri ng mga abogado ng mga awtoridad sa pagpaparehistro. Kung ang notaryo ay sumang-ayon na kunin ang buong pamamaraan, hindi na kailangang mag-alala tungkol sa panganib ng bahagyang pagpaparehistro.

Ngunit ano ang dapat mong gawin kung, dahil sa kamangmangan o kawalang-ingat, nangyari ang problemang ito? Kung ang mga kinatawan ng bawat panig ay disenteng tao, walang malaking problema. Kailangan mo lamang maghintay para sa mga isyu na lumitaw upang malutas at ang pagpaparehistro sa ilalim ng kontrata na kinikilala bilang problema ay nakumpleto. Kung mahirap ito, maaari mong wakasan ang mga natitirang transaksyon at ideklarang hindi wasto ang "alternatibo" o ang buong "kadena". Kung ang isa sa mga kalahok ay hindi handa para sa mga pinag-ugnay na aksyon, ang isyu ay mananatiling lutasin sa pamamagitan ng mga korte, bagama't ito ay isang hindi pangkaraniwang sitwasyon.

Mga komplikasyon sa mortgage

Kung walang sapat na pera mula sa pagbebenta upang makabili ng bagong apartment, ang mga "alternatibo" ay madalas na nagmamadali sa mga bangko para sa mga pautang, at dahil nangangailangan ng oras upang suriin ang mga dokumento, aprubahan at iproseso ang isang pautang, ang ibang mga kalahok ay kailangang maghintay. Sa kabilang banda, kung una kang matagumpay na dumaan sa lahat ng mga pamamaraan sa pagbabangko at makakuha ng karapatan sa isang mortgage, at pagkatapos ay makatagpo ng mga pagkaantala, may panganib na mawalan ng pagkakataon na makakuha ng pautang na limitado sa isang tiyak na panahon.

Pagkatapos ay kailangan mong makipag-ayos sa institusyong pinansyal upang madagdagan ang termino ng pautang, na puno ng mga gastos, paulit-ulit na pagsasaalang-alang ng aplikasyon at isang bagong inaasahan ng resulta. Samakatuwid, mahalagang bumuo ng isang chain sa paraang matugunan ang mga deadline ng bangko.

Ito rin ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang sa mga nuances na nauugnay sa pagpaparehistro, na sa kaso ng isang mortgage ay isang mas mabilis na proseso kaysa sa ilalim ng maginoo na mga kontrata. Gayunpaman, maraming mga bangko ang handang ganap na tulungan ang mga kalahok sa isang alternatibong transaksyon. Kung ang isang mortgage ay partikular na kinuha para sa pagpipiliang ito ng pagbili ng isang apartment, mas mahusay na i-coordinate ang plano sa isang empleyado ng institusyong pinansyal.

Isyu sa buwis

Kapag nagtatapos ng mga alternatibong transaksyon, ang pagkalito sa mga buwis at pagbabawas (kabilang) ay isang pangkaraniwang sitwasyon. Sa maraming kaso, nalilito ng mga nagbebenta ng apartment ang kanilang nararapat bawas sa buwis at ang kabuuang mga gastos na nauugnay sa mga transaksyon sa real estate. Kaya, iniisip ng maraming tao na kung nagbebenta sila ng isang apartment nang mas mura at binili ito para sa kanilang sarili na may karagdagang bayad, wala silang natanggap, ngunit sa kabaligtaran, gumastos sila ng pera. Alinsunod dito, kung mayroong negatibong balanse, hindi mo kailangang magbayad ng anuman. Ang diskarte na ito ay mali at puno ng mga problema sa mga awtoridad sa buwis.

Ang katotohanan ay, mula sa posisyon ng mga serbisyo sa pananalapi, ang mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ay hindi magkakaugnay, na nangangahulugang sila ay isinasaalang-alang nang hiwalay, hindi alintana kung sila ay natapos sa parehong panahon ng buwis o kung mayroong isang makabuluhang agwat sa oras.

Sa totoo lang, simple lang ang lahat: nagbenta ng apartment - magbayad ng buwis, bumili ng bagong living space - mag-file ng tax deduction.

Ang pinakamahusay na oras para sa mga alternatibo

Ang pinaka-angkop na panahon para sa mga alternatibong transaksyon ay kapag ang mga presyo ng real estate ay stable at walang matalim na pagbabagu-bago sa mga halaga ng palitan. Kung magaganap ang matalim na pagbabagu-bago, ang isa sa mga kalahok ay maaaring magsimulang kabahan at maglagay ng mga bagong kahilingan, na nagmamadaling naghahanap ng iba pang mga opsyon.

Kung nagsimula ang mga hindi pagkakaunawaan, lumitaw ang mga sistematikong paglabag sa mga kasunduan, o ang kaunting pagdududa tungkol sa pagiging tunay ng mga dokumento, sulit na iwanan ang transaksyon sa pamamagitan ng unang pagbebenta ng bahay at pagkatapos ay pagbili ng bago, o paghahanap ng isa pang alternatibo.

Sa halip na isang konklusyon

Kaya, sa kabila ng lahat ng kahirapan at panganib para sa marami sa ating mga kababayan, ang isang alternatibong transaksyon ay ang pinakakatanggap-tanggap na paraan upang malutas ang isyu sa pabahay. Ang tagumpay ng pagpapatupad nito ay direktang nakasalalay sa wastong pagpaplano, maingat na pag-verify ng mga dokumento at koordinasyon ng mga aksyon ng lahat ng mga kalahok.

Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang "kadena ng mga alternatibo", at kahit na kinasasangkutan ng isang mortgage, ito ay nagkakahalaga ng pakikipag-ugnayan sa isang abogado na may karanasan sa pagtatapos ng mga transaksyon ng ganitong uri.

Ayon sa mga rieltor, humigit-kumulang 70% ng mga tao ang nagbebenta ng isang apartment upang agad na bumili ng isa pa. Sa proseso, hindi natatanggap ng nagbebenta ang pera sa kamay, ngunit inililipat ito sa pamamagitan ng bangko sa nagbebenta ng kanyang bagong apartment. Ang ganitong mga transaksyon ay tinatawag na alternatibong pagbili at pagbebenta. Walang kakila-kilabot sa pagsasakatuparan ng mga ito, ngunit mayroon silang sariling mga katangian.

Sa artikulong ito tutulungan ka naming maunawaan ang mga tampok ng mga alternatibong kalakalan at sasabihin sa iyo kung paano maghanda para sa mga ito.

Ano ang alternatibong deal

Alternatibong deal - Ito ay, una sa lahat, isang kadena ng magkakaugnay na mga transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga apartment. Ang isang walang limitasyong bilang ng mga apartment ay maaaring lumahok sa chain. Sa karaniwan, mayroong 3–4, bagaman ang bilang ay maaaring lumaki hanggang 10–15.

Ang mas maraming kalahok sa transaksyon, mas malaki ang pagkakataon na ito ay maantala o simpleng hindi magaganap, dahil ang isang tao ay hindi makakahanap ng alternatibo sa kanilang apartment. Kapag ang lahat ng mga kalahok sa chain ay nakahanap ng angkop na mga opsyon, sumang-ayon sa mga tuntunin at nilagdaan ang mga kontrata, sabay-sabay silang pumunta sa bangko at maglipat ng bayad sa pamamagitan ng safe deposit box sa pamamagitan ng chain. Pagkatapos mailipat ang pera, ang mga kalahok ay magsusumite ng mga dokumento sa MFC para sa pagpaparehistro. Hindi kinakailangan para sa lahat na pumunta sa MFC nang sabay-sabay, dahil ang lahat ng mga transaksyon ay nakarehistro nang hiwalay.

Sa pagsasagawa, mula sa simula ng isang alternatibong transaksyon, iyon ay, mula sa sandaling ang apartment ay inilagay para sa pagbebenta, hanggang sa pagpaparehistro ng transaksyon, ito ay tumatagal mula dalawa hanggang anim na buwan. Maaari kang mapalad at makapasok sa nakolektang kadena, pagkatapos ay magaganap ang pagbili at pagbebenta sa loob ng 2-3 linggo. Sa mga ito, ang pagpaparehistro sa Rosreestr ay tatagal ng karaniwang 5-8 araw.

Mga tampok ng isang alternatibong transaksyon

Koleksyon ng kadena

Kadalasan, ang mga problema sa pag-aayos ng isang alternatibong transaksyon ay lumitaw para sa mga nagbebenta ng apartment nang mag-isa. Kahit na makahanap ka ng isang mamimili at pumili ng isang bagong apartment para sa iyong sarili, hindi mo mahuhulaan kung gaano katagal ang aabutin upang makahanap ng alternatibo mula sa iyong nagbebenta, at iba pa sa kadena. Kadalasan, ang mga partido sa transaksyon ay hindi maaaring sumang-ayon sa mga tuntunin: tiyempo ng paglipat, mga presyo, atbp. Bilang resulta, ang mga mamimili ay umalis sa kadena at lumitaw ang mga bago. Ang lahat ng ito ay nakakaantala sa paglalakbay sa MFC upang irehistro ang transaksyon.

Upang maiwasan ang mga pagkakamali at mapabilis ang pagbili at pagbebenta, ang mga tao ay bumaling sa mga espesyalista (realtor o abogado) para sa tulong. Dahil ang bawat kalahok sa chain ay may pananagutan para sa kanilang sariling bahagi ng transaksyon, ang bawat tao ay kumukuha ng isang espesyalista para sa kanyang sarili. Ang gawain ng isang propesyonal ay lutasin ang lahat ng mga isyu sa organisasyon sa iba pang mga mamimili at nagbebenta.

Ang espesyalista ay nagsasagawa ng mga negosasyon sa mga potensyal na mamimili o nagbebenta, tumutulong upang tama na masuri ang mga pagkakataon ng pagiging posible ng isang kahalili sa napiling apartment, at tinatapos ang mga kinakailangang paunang kasunduan upang hindi ka mawalan ng pera.

Kung lumahok ka sa isang yari na chain, halos wala kang makikitang pagkakaiba mula sa mga ordinaryong benta at pagbili. Para sa iyo nang personal, ito ay magiging isang simpleng transaksyon, dahil hindi mo na kailangang maghintay para sa sinuman. Kakailanganin mong pumirma ng mga kontrata at dumaan sa pamamaraan pagpaparehistro ng estado paglipat ng pagmamay-ari.

Pagpirma ng mga kontrata

Walang espesyal na kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa kasong ito. Para sa bawat transaksyon sa chain, ang sarili nitong kasunduan ay iginuhit, na hindi konektado sa iba. Ang bawat kasunduan ay nilagdaan nang hiwalay at isinumite para sa pagpaparehistro nang hiwalay.

Pinapayagan na tapusin ang isang kasunduan sasimpleng pagsulat (PPF) o kasama ng isang notaryo. Ang unang opsyon ay angkop para sa mga transaksyon na hindi kinakailangang ma-notaryo.

Kung nais mong gumamit ng PPF, mas mahusay na makipag-ugnay sa isang abogado na susuriin ang lahat ng mga detalye ng kontrata.
Ang mga serbisyo ng isang notaryo ay kinakailangan kung ang mga menor de edad ay kasangkot sa transaksyon, isang panghabambuhay na kasunduan sa pagpapanatili sa mga dependent (renta) ay natapos, ang apartment ay may ilang mga may-ari, atbp.

Paglipat ng pera

Ang paglipat ng pera sa ilalim ng mga kasunduan sa pagbebenta at pagbili ay nagaganap nang sabay-sabay para sa lahat ng partido sa transaksyon. At ang kundisyong ito ay hindi nakasalalay sa bilang ng mga kalahok sa transaksyon: maaaring mayroong hindi bababa sa 10, hindi bababa sa 20. Totoo ito para sa mga kaso kapag ang kontrata ay hindi nagtatakda ng mga espesyal na kundisyon. Bilang pagbubukod, maaari kang magdagdag ng sugnay kung saan ang pagbabayad ay ginawa lamang pagkatapos na mairehistro ang buong hanay ng mga transaksyon.

Para sa isang hindi handa na tao, ang paglilipat ng pera ay ang pinakamahirap at mapanganib na yugto. Ito ay kapag tinatalakay ang mga kondisyon naPaanoang nagbebenta ay tumatanggap ng bayad, ang karamihan sa hindi pagkakasundo ay lumitaw. Samakatuwid, madalas na imposibleng gawin nang walang tulong ng isang abogado.

Mahalaga!Hindi ka dapat maglipat ng pera sa cash mula sa kamay papunta sa kamay. Gumamit ng letter of credit o safe deposit box para dito. Napag-usapan namin ang tungkol sa pamamaraan nang mas detalyado sa artikulong " " Sa kasong ito, posible na makatanggap lamang ng pera pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng paglipat ng pagmamay-ari. Mangyaring tandaan na ang mortgage loan at mga pondo maternity capital sa mga alternatibong transaksyon ay maaaring gamitin sa mga karaniwang kondisyon.

Pagpaparehistro ng mga transaksyon

Ang pagpaparehistro ng mga transaksyon sa MFC ay hindi nangangailangan ng sabay-sabay na pagsusumite ng mga dokumento para sa lahat ng mga transaksyon sa chain. Bagama't walang nagbabawal dito. Ang mga partido sa bawat transaksyon ay pumipili ng isang araw at oras at nagsasama-sama ng mga handa na dokumento. Kung mayroong kapangyarihan ng abogado mula sa lahat ng kalahok, ang mga awtorisadong tao ay maaaring magsumite ng mga dokumento: mga kamag-anak, abogado, rieltor, atbp.

Pagkatapos isumite, ang mga dokumento ay mapupunta sa iba't ibang mga rehistro ng estado. Hindi masusubaybayan ng registrar ang koneksyon sa pagitan ng mga apartment, kaya lalong mahalaga na ihanda nang tama ang mga dokumento. Kung ang isa sa mga transaksyon ay hindi nakarehistro, ang buong kadena ay masususpindi hanggang sa ang problema ay naitama o isang kapalit para sa problemang apartment.

Impormasyong sanggunian!Noong nakaraan, sa Moscow at iba pang mga rehiyon, isang alternatibong transaksyon mula sa ilang mga apartment ang napunta sa isang registrar. Nakita niya ang isang koneksyon sa pagitan ng mga partido sa mga kontrata batay sa Art. 157 Civil Code ng Russian Federation at sa kaso ng mga legal na problema sa isa sa mga apartment, sinuspinde niya ang pagpaparehistro ng paglilipat ng mga karapatan sa buong ari-arian sa kadena. Ngayon sa kabisera, ang pagpaparehistro ay nangyayari ayon sa distrito. Nangangahulugan ito na kung ang isang apartment ay matatagpuan sa South-Western Administrative District at ang isa pa sa Northern Administrative District, sila ay irerehistro ng iba't ibang responsableng tao. Sa kasong ito, sa mga kontrata sa pagbebenta, sumangguni sa Art. 157 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi gagana.

Mga buwis sa mga alternatibong transaksyon

Dahil sa isang alternatibong transaksyon ang mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay hindi nakasalalay sa isa't isa, ang pagbili ng mga apartment sa kahabaan ng kadena ay hindi nakakaapekto sa pagbubuwis sa anumang paraan - walang mga pagbawas sa isa't isa. Alamin natin kung ano ang mga buwis na binabayaran ng mga kalahok sa transaksyon.

Ang bumibili ay hindi nagbabayad ng buwis. Ang kanyang tungkulin ay magbayad bayad ng estado para sa paglipat ng pagmamay-ari mula sa nagbebenta patungo sa bumibili (RUB 2,000) at sa pag-upa ng isang safe deposit box (depende sa bangko). Sa panahon ng taon, ang mamimili ay maaaring mag-aplay para sa isang bawas sa buwis at ibalik ang bahagi ng halagang ginastos.
Nagbebenta No. 1, 2, 3... - hindi nagbabayad ng mga buwis kung ang apartment ay nasa kanyang pagmamay-ari nang higit sa 3 taon at natanggap sa pamamagitan ng mana, sa ilalim ng isang kasunduan sa regalo, bilang resulta ng pribatisasyon o sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa . Sa lahat ng iba pang mga kaso, ang panahon ng panunungkulan upang maiwasan ang pagbabayad ng mga buwis ay dapat na higit sa 5 taon. Kung ang nagbebenta ay nagmamay-ari ng apartment nang mas mababa sa 3 o 5 taon, kung gayon ang buwis sa kita ay 13%.

Tinalakay namin ang isyu ng pagbubuwis kapag bumibili/nagbebenta ng apartment nang mas detalyado sa aming video: link sa video

Mga panganib sa isang alternatibong transaksyon sa pagbili at pagbebenta

Hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng mga partido.Ang pag-withdraw ng isang kalahok mula sa transaksyon ay maaaring sirain ang kadena o lubos na mapabagal ito. Ang isang tao ay maaaring tumanggi sa isang deal para sa iba't ibang mga kadahilanan: mga pagkakaiba sa presyo ng isang apartment, ang oras ng paglipat ng real estate, atbp. Bilang resulta, kailangan mong maghanap ng kapalit para sa na-withdraw na kalahok, na aabutin ng ilang oras. . Sa pinakamasamang sitwasyon, ang ibang mga kalahok ay maaaring magsimulang umalis sa kalakalan sa ilalim ng stress at ang pag-asam ng karagdagang paghihintay. Upang mabawasan ang posibilidad ng pag-aaksaya ng oras, bago mag-advance, talakayin ang lahat ng mga tuntunin ng transaksyon:

paraan ng pagkalkula– lahat ng partido ay dapat na may kakayahang makabayad ng utang at sumang-ayon na gamitin ang napiling uri ng pagbabayad;
bangko– kunin ang payo ng mga abogado o rieltor, pumili ng mga bangko mula sa nangungunang 10 o mga dalubhasang bangko na nakikitungo sa mga transaksyon sa real estate;
pakikilahok ng mga rieltor at abogado– talakayin nang maaga sa iyong rieltor at abogado ang mga detalye ng kabayaran para sa kanilang trabaho;
pakikilahok ng isang notaryo– suriin ang pagkakaroon ng mga encumbrances sa ari-arian na binibili at sa kaso kung saan, halimbawa, ang mga menor de edad na bata ay kasangkot sa transaksyon, makipag-ugnayan sa isang notaryo – siya lamang ang may karapatang patunayan ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Mahalaga!I-secure ang lahat ng mga tuntunin ng transaksyon sa paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta bago ilipat ang paunang bayad. Sa pamamagitan ng sugnay 1 sining. 380 Civil Code ng Russian Federation ang naturang Dokumento ay nag-oobliga sa mga partido na pumasok sa isang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Tinukoy din ng paunang kasunduan ang pananagutan sa pananalapi ng mga partido sa kaso ng pagtanggi na tuparin ang mga obligasyon: pagbabalik ng paunang halaga at mga parusa, kung itinakda sila ng mga tuntunin ng paunang kasunduan.

Isang hindi maisasakatuparan na alternatibo.Minsan ang kadena ay hindi gumagana para sa iba't ibang mga kadahilanan. Narito ang dalawang pangunahing:

Hindi sapat na mga kahilingan ng isa sa mga partido– halimbawa, ang isa sa mga nagbebenta ay nais ng isang apartment na may European finishing para sa maliit na pera o sumang-ayon na bumili ng isang ari-arian kung saan wala siyang sapat na pera.
Masyadong kumplikado ang scheme– mahirap magpatupad ng alternatibong transaksyon dahil sa malaking bilang ng mga kalahok o ang purchase and sale chain na may mga sangay. Ang isang rieltor ay tumutulong sa pagtatasa ng posibilidad ng pagpapatupad ng isang chain, kaya ang mga alternatibong transaksyon ay bihirang isagawa nang walang paglahok ng isang espesyalista.

Halimbawa. Gusto ni Andrey na bumili ng tatlong silid na apartment. Natagpuan niya ang nagtitinda na si Victor, na nagnanais na bumili ng dalawang isang silid na apartment bilang kapalit. Natagpuan ni Victor ang isa sa dalawang apartment. Ang property na ito ay bahagi rin ng alternatibong deal, dahil ang nagbebenta nito na si Veronica ay naghahanap ng bagong bahay at hindi siya makakaalis. Si Victor ay naghahanap pa rin ng pangalawang apartment. Dahil sa kumplikadong pamamaraan, maghihintay si Andrey ng anim na buwan at pagkatapos ay aalis sa deal.

Bahagyang pagpaparehistro.Ang pagpaparehistro ng lahat ng mga transaksyon sa chain ay hindi palaging nangyayari nang sabay-sabay, kaya ang paglipat sa isang bagong apartment ay maaaring mas matagal. Dahil sa mga encumbrances o maling naisakatuparan na mga dokumento, maaaring tanggihan ang isa sa mga kontrata sa chain. Sa ganoong sitwasyon, ang pagtanggap ng pera ng nagbebenta ay naantala, dahil ang mga tuntunin ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay kadalasang nagtatakda ng posibilidad na mangolekta lamang ng bayad pagkatapos mairehistro ang lahat ng mga transaksyon sa kadena. Upang maiwasan ang mga panganib, inirerekomenda naming maingat na suriin ang lahat ng mga dokumento bago isumite para sa pagpaparehistro. Kung may pagdududa, humingi ng legal na payo. Susuriin nila ang mga tuntunin ng transaksyon at lahat ng dokumentasyon. Basahin ang tungkol sa iba pang mga panganib sa aming artikulo " ».

Anong mga dokumento ang kailangan para makumpleto ang pagbili at pagbebenta?

Mga mandatoryong dokumento

Mga pasaporte ng lahat ng may-ari (nagbebenta) ng mga apartment.
Mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng apartment sa triplicate (isang kopya para sa nagbebenta, bumibili at Rosreestr).
Isang dokumentong nagpapatunay ng pagmamay-ari (kasunduang regalo, kasunduan sa pagbili at pagbebenta, sertipiko ng mana, atbp.).
Pahintulot mula sa Guardianship at Trusteeship Authority kung ang mga menor de edad na bata ay kasangkot sa transaksyon.
Pahintulot ng asawa na ibenta ang apartment kung ang ari-arian ay binili sa panahon ng kasal. Ito ay kinakailangan kahit na ang mag-asawa ay hiwalay. Hindi kinakailangan ang pahintulot kung ang ari-arian ay nakuha sa ilalim ng isang kasunduan sa regalo, sa pamamagitan ng mana, o bilang resulta ng pagsasapribado ng apartment para sa isa sa mga asawa.
Isang katas mula sa rehistro ng bahay upang suriin ang bilang at edad ng mga taong nakarehistro sa apartment.

Mas gusto, ngunit hindi kinakailangan

Mga bayad na utility bill (extract mula sa personal na account).
Teknikal na pasaporte ng apartment upang suriin kung mayroong anumang hindi awtorisadong muling pagpapaunlad.
Isang extract mula sa Unified State Register of Real Estate para i-verify ang mga karapatan ng nagbebenta sa apartment.
Mga sertipiko ng legal na kapasidad ng mga nagbebenta mula sa Psychoneurological at Narcological dispensaryo.

Bigyang-pansin ang mga detalye at sundin ang payo.

Maingat na suriin ang tiyempo ng pagpapatupad ng kadena: suriin ang bilang ng mga kalahok, ang antas ng kahandaan ng mga dokumento, ang kakayahang agad na umalis sa ibinebentang living space, atbp. Kung ang mga kalahok ay hindi handa para sa transaksyon, ay naantala ang mga deadline, o nagpaplanong umalis sa chain, subukang maghanap ng ibang mga apartment.
Maging lubhang maingat kapag pumipirma ng isang paunang kasunduan at gumagawa ng paunang bayad. Ito ay isa sa pinakamahalagang yugto ng transaksyon. Mas mainam na makipag-ugnayan sa mga espesyalista. Makakatulong ito sa iyo na maiwasan ang mga pagkakamali at i-save ang iyong mga ugat.

Ang alternatibong pagbebenta ay hindi napakahirap. Tanggihan kapaki-pakinabang na mga alok hindi katumbas ng halaga. Ito ay normal na kasanayan; bukod pa, ang mga kalahok sa chain ay madalas na tumatanggap ng malalaking diskwento upang mabilis na isara ang deal.

Ilang tao ang nakakaalam na bilang karagdagan sa karaniwang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, maaari kang bumili ng apartment sa ilalim ng alternatibong deal.
Ngunit may ilang mga panganib na kailangang isaalang-alang upang maiwasang maging biktima ng pandaraya. Sa artikulo sa ibaba ay pag-uusapan natin nang detalyado ang tungkol sa mga detalye ng mga alternatibong transaksyon at kung paano mo kailangang kumilos upang maisagawa ang transaksyon nang mabilis at tama hangga't maaari.

✔
✔

○ Ano ang alternatibong transaksyon?

Ang ganitong uri ng transaksyon ay isang pagpapalitan ng mga apartment sa pamamagitan ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Ang pagtitiyak ay ang isang beses na pagbebenta ng living space ay isinasagawa, iyon ay, ang mga dokumento ay pinirmahan nang sabay. Maraming kalahok ang kasangkot sa transaksyon, na hindi sumasalungat sa Kabanata 9 ng Civil Code ng Russian Federation.

Maaari ka ring magtapos ng isang alternatibong deal sa pamamagitan ng isang palitan. Ngunit narito dapat itong isaalang-alang na ang mga apartment lamang na nasa social rent ang maaaring palitan (Artikulo 72 ng Housing Code ng Russian Federation). Bilang karagdagan, halos imposible na makahanap ng isang pagpipilian na ganap na nababagay sa parehong partido, kaya ang palitan ay madalas na nangyayari sa isang karagdagang pagbabayad.

○ Mga katangian ng mga alternatibong benta.

Sa isang alternatibong pagbebenta, ibinebenta ng isang may-ari ang kanyang apartment habang bumibili ng isa pa. At ang nagbebenta ng huling living space ay maaaring isang mamimili para sa isang third party. Tingnan natin ang scheme ng naturang transaksyon gamit ang isang halimbawa.

Ang may-ari ng isang tatlong silid na apartment ay gustong ibenta ito at bumili ng dalawang isang silid na apartment. At isa sa mga nagbebenta ng isang silid na apartment ay bibili dalawang silid na apartment. Bilang resulta ng naturang transaksyon, 4 na kasunduan sa pagbili at pagbebenta ang natapos.

✔ Alternatibo.

Ang alternatibo ay nangangahulugan na ang may-ari ng apartment ay nagbebenta nito habang bumibili ng isa pa. Ito ay tiyak ang pangalawang binili na living space na alternatibo. Ang pagpirma ng mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta at ang kanilang pagpaparehistro ng estado ay nagaganap sa parehong araw. Ang ganitong uri ng transaksyon ay may tatlong kalahok:

Bumibili ng unang apartment.
Ang nagbebenta ng unang apartment, na sa parehong oras ay ang bumibili ng pangalawang "alternatibong" apartment.
Nagbebenta ng isang "alternatibong" apartment.

✔ Alternatibong kadena.

Hindi lang isang living space ang ibinebenta dito, kundi marami. Kasabay nito, ang mga nagbebenta ng bawat isa sa kanila ay kumikilos bilang mga mamimili ng iba pang pabahay, na bumubuo ng isang alternatibong kadena. Dapat itong isaalang-alang na ang lahat ng mga apartment ay hindi kailangang ibenta nang sunud-sunod.

Halimbawa, ang may-ari ng isang apat na silid na apartment ay gustong ibenta ito at bumili ng tatlong apartment bilang kapalit: dalawang isang silid na apartment at isang dalawang silid na apartment (na may karagdagang bayad). Isang chain ng 4 na apartment ang itinatayo dito, tatlo sa mga ito ay alternatibo.

Ang pagiging kumplikado ng transaksyon ay nakasalalay din sa haba ng kadena. Ang bilang ng mga apartment na maaaring lumahok sa scheme ay hindi limitado, ngunit sa pagsasanay ang kanilang bilang ay bihirang lumampas sa 4.

○ Mga karaniwang panganib ng pagbebenta ng apartment.

Ang pagbebenta ng real estate ay palaging nagsasangkot ng ilang mga panganib. Kadalasan ito ay:

Undervalued dahil sa maling pagpapahalaga ng ari-arian.
Ang pakikipagpulong sa mga scammer na, sa ilalim ng pagkukunwari ng pag-inspeksyon sa isang apartment, ay gustong magnakaw ng isang bagay mula dito.
Nagtatrabaho sa isang walang prinsipyong ahensya ng real estate.
Mga pagkakamali sa paghahanda ng mga dokumento (sa partikular, ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta).

Ngunit ang pinakamalaking panganib para sa nagbebenta ay nangyayari sa sandali ng paglilipat ng pera. Dahil ang pagbabayad ay ginawa pagkatapos irehistro ang kontrata, maaaring maiwan siyang walang pera kung biglang magbago ang isip ng mamimili. Ang pamamaraan para sa paghamon ng isang transaksyon ay maaaring medyo mahaba, at ang tagumpay ay hindi ginagarantiyahan. Hindi ka rin maaaring pumirma ng anumang karagdagang dokumento sa pagbabayad maliban sa resibo. Ang pagsasaalang-alang lamang sa lahat ng mga nuances ay maaaring mabawasan ang lahat ng mga panganib sa isang minimum.

○ Mga partikular na panganib ng alternatibong pagbebenta ng pabahay.

Bilang karagdagan sa mga karaniwang panganib na nauugnay sa pagbebenta ng real estate, ang isang alternatibong transaksyon ay nagsasangkot din ng mga partikular na panganib na lumitaw dahil sa pagiging kumplikado ng pag-aayos ng proseso. Kung ano talaga ang dapat mong pag-iingatan ay idedetalye sa ibaba.

✔ Hindi pagkakapare-pareho ng mga aksyon.

Ang anumang alternatibong transaksyon ay nagsasangkot ng higit sa dalawang partido. Samakatuwid, ang anumang hindi pagkakasundo sa pagitan nila ay maaaring maging sanhi ng kumpletong pagkasira ng buong pamamaraan. Napakahalaga na ang bawat isa sa mga kalahok sa transaksyon ay may sapat na mga kahilingan at makatotohanang tinatasa ang halaga ng parehong apartment na gusto niyang ibenta at ang isa na plano niyang bilhin.

Mahalaga na ang mga kinakailangan ay tumutugma sa tunay na mga presyo sa merkado at ang mga kakayahan ng iba pang mga kalahok. Kung hindi man, may panganib na madagdagan ang mga tuntunin ng transaksyon at maging ang pagkansela nito.

✔ Bahagyang pagpaparehistro o pagtanggi sa pagpaparehistro.

Ang panganib na ito ay lumitaw dahil sa ang katunayan na ang lahat ng mga apartment na kasangkot sa transaksyon ay hindi magkakaugnay (nakarehistro sa ilalim ng magkahiwalay na mga kasunduan). Samakatuwid, may panganib na maaaring suspindihin ng registrar ang pagpaparehistro ng isa sa mga kontrata, bilang isang resulta kung saan ang isang partido ay nanganganib na maiwan nang walang apartment at walang pera.

Upang maiwasan ito, kailangan mong regular na subaybayan ang proseso ng pagpaparehistro (sa website ng Rosreestr gamit ang mga numero ng aplikasyon). Kung ang mga problema ay lumitaw sa isang kasunduan, ang natitirang mga partido sa transaksyon ay agad na sumulat ng isang pahayag tungkol sa pagsuspinde ng iba pang mga kasunduan, at pagkatapos ay harapin ang mga dahilan. Kung ang pinag-uusapan natin ay hindi tungkol sa suspensyon, ngunit tungkol sa pagtanggi sa pagpaparehistro, ang pamamaraan ay pareho.

○ Paano maiiwasan ang mga panganib?

Upang maiwasan ang mga ganitong panganib, maaari mong gamitin ang mga serbisyo ng isang notaryo o sundin ang rekomendasyon ng isang rieltor.

✔ Tulong sa notaryo.

Ang pakikipag-ugnay sa isang notaryo ay partikular na kahalagahan sa mga bagay na kinasasangkutan ng isang alternatibong transaksyon. Ito ay dahil sa ang katunayan na kung ang isang kasunduan sa transaksyon sa real estate ay na-notaryo, hindi ito sumasailalim sa karagdagang pag-verify ng mga abogado. Alinsunod dito, ang panahon ng pagpaparehistro ay mas maikli, at ang panganib ng bahagyang pagpaparehistro o pagtanggi ay mas mababa.

Mas mainam na ipagkatiwala ang pagpapatupad ng isang alternatibong transaksyon sa mga propesyonal. Dahil sa kasong ito, ang bilang ng mga dokumento na kailangang suriin para sa pagiging tunay ay mas malaki. Maaaring magkaroon din ng mga kahirapan sa pag-aayos ng proseso ng pagpirma sa lahat ng mga kontrata. Iyon ang dahilan kung bakit, upang i-maximize ang posibilidad ng isang matagumpay na transaksyon, ito ay nagkakahalaga ng pakikipag-ugnay sa isang karampatang rieltor.

Ayon sa sociological research, mga apatnapung porsyento mga pamilyang Ruso magsikap na mapabuti ang kanilang lugar ng paninirahan. Lumipat sa ibang lungsod, lumayo sa iyong mga magulang o palawakin ang iyong lugar. Araw-araw mayroong isang malaking bilang ng mga transaksyon sa pangangalakal sa merkado ng real estate. Ang mga tao ay naging mas mobile at marami ang nagsasagawa ng ganitong uri ng operasyon, sa pamamagitan ng pagkakasunud-sunod ng pabahay, higit sa isang beses.

Mas madalas, ang isang living space ay ibinebenta upang bumili ng isa pa at mas gusto nilang gawin ito nang sabay-sabay; ang isang alternatibong transaksyon sa real estate ay itinuturing na pinakakaraniwan at tanyag na uri.

Sanggunian! Ayon sa istatistika, halos lahat ng mga may-ari na mayroon lamang isang solong tahanan ay gumagamit ng gayong mga relasyon.

Ang pagiging natatangi ng proseso ay nakasalalay sa katotohanan na kailangang hanapin ng isang tao angkop na opsyon sa iyong sarili at sa parehong oras maghanap ng isang mamimili para sa iyong bahay. Iyon ay, lumalabas na ang mga proseso ng pagkuha at pagbebenta ay malapit na magkakaugnay. Ito ay maaaring alinman sa pabahay sa mga bagong gusali o sa pangalawang pamilihan. Ang pinaka-primitive na anyo ng naturang pamamaraan ay kilala sa karamihan sa mahabang panahon - ito ay isang palitan. Kadalasan ito ay may kasamang karagdagang pagbabayad, na dahil sa hindi pagkakapantay-pantay metro kuwadrado at iba mga kakayahan sa pananalapi mga kalahok.

Interesting! Ang ganitong uri ng kasunduan sa maraming constituent entity ng Russian Federation ay tinatawag sa sarili nitong paraan. Halimbawa, sa mga publikasyong ito ng St. Petersburg- "paparating na trapiko".

Terminolohiya at mekanismo

Madalas mong makikita ang mga nakalilitong tala sa mga advertisement. Sa karaniwang tao Hindi laging madaling maunawaan ang mga tuntunin ng real estate. Ano ang pagkakaiba, at kung anong mga panganib ang naghihintay sa nagbebenta o mamimili sa bawat kaso, dapat maunawaan ng isang modernong tao.

Kaya ano ang ibig sabihin nito:

alternatibong pagbebenta mga apartment - ibinebenta ng may-ari ang kanyang bahay at agad na bumili ng isa pa para sa kanyang sarili gamit ang mga nalikom mula sa pagbebenta.
direkta - ibinebenta ng nagbebenta ang ari-arian at tumatanggap ng bayad para dito nang hindi binibili ang anumang kapalit.

Ang bawat uri ay nagsasalita tungkol sa pagiging simple o pagiging kumplikado nito, pati na rin ang oras na kakailanganin upang maghanda;

Para sa iyong kaalaman! Ang unang opsyon ay sumasakop sa higit sa walumpung porsyento ng merkado.

Algorithm ng mga aksyon

Mayroong dalawang uri ng naturang mga transaksyon:

kapag ang isang malaking living space ay nagbabago sa isang mas maliit;
sa kabaligtaran, isang pagtaas sa lugar.

Basahin din: Sino ang nagbabayad para sa pagbili at pagbebenta ng isang apartment: mga karaniwang scheme

Halimbawa

Ang isang batang pamilya ay may dalawang silid na apartment sa gitna. Dumating na ang oras, at nagpasya silang palawakin ang kanilang living space sa pamamagitan ng pagbili ng tatlong-ruble na apartment sa ibang lugar, na may natitira pa para sa mga pagsasaayos. Kasabay nito, nais ng pangalawang may-ari na ibenta ito upang makabili ng isang silid na apartment. At sa natitirang pera, sabihin natin, bumili ng kotse at isang plot ng bansa. Para maayos ang lahat, kailangan mo munang maghanap ng mamimili para sa dalawang silid na apartment. Ibigay ang paunang bayad na natanggap mula sa kanya sa pangalawang may-ari, upang siya naman ay magbabayad para sa isang silid na apartment. Pagkatapos nito, ang isang masusing pagsusuri ng mga dokumento para sa lahat ng tatlong lugar ay nagaganap. Sa wakas, lahat ng apat: ang tatlong may-ari at ang isa na bumibili ng "kopeck piece" ay maaaring magkita upang tapusin ang isang kasunduan at maglipat ng pera sa isa't isa.

Mahalaga! Lahat ay dapat mangyari sa isang araw.

Bilang ng mga panig

Ito ay isang beses na transaksyon para sa pagbebenta ng isang ari-arian at pagbili ng isa pa, na may partisipasyon ng hindi bababa sa tatlong partido:

pangunahing mamimili;
nag-iisang nagbebenta ng bahay;
nagbebenta ng pangalawa.

Mabuting malaman! Sa isang alternatibong transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng apartment mayroong hanggang anim na kalahok.Ang nagbebenta ng bawat nakaraang bagay ay ang mamimili ng susunod.Ngunit sinusubukan nilang hatiin ang mga mahaba at maraming yugtong proseso sa mga bahagi, dahil ang mga kasunduan sa lahat ng partido ay maaaring maantala, atAng mga ito ay napakabihirang dahil sa kanilang pagiging kumplikado.

Sted financing

Sa transaksyong ito, ang pangunahing bahagi ay binabayaran ng pangunahing mamimili (sa cash o sa pamamagitan ng isang mortgage), at ang natitirang mga partido, sa katunayan, ay nagbabago ng kanilang living space nang mayroon o walang karagdagang bayad. Pagkatapos nito, ang mga kasunduan ay natapos, na sapilitan ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ang mga kalahok ay kailangang maghintay ng kaunti, dahil ang lahat ng mga link sa medyo kumplikadong chain ng mga may-ari at ang kanilang mga ari-arian na ibinebenta ay dapat magsama-sama, at ang lahat ay dapat makahanap ng isang bagong tahanan.

Ngunit ito ay may mga pakinabang nito; ang alternatibo ay karaniwang mas mura kaysa sa mga libre. Kapag sinabi ng ad na may napiling alternatibo, hindi mo na kailangang maghintay ng matagal. Sa anumang kaso, upang ang halaga ay hindi nagbabago bawat linggo, makatuwiran na gumawa ng paunang pagbabayad. Pagkatapos ng paunang bayad, ang halaga ay hindi magbabago, maaari kang mahinahon na maghintay at maghanap ng alternatibong opsyon. Pagkatapos ang lahat na natitira ay suriin ang mga dokumento. Kung may mali sa isang apartment, maaaring hindi mairehistro ang transaksyon.

Basahin din: Nagtayo ng bahay: kung paano maayos na irehistro ang pagmamay-ari

Mga legal na pamantayan

Nararapat ding malaman na ayon sa uri ng pagbebenta, ang isang "alternatibo" ay isang notaryo na transaksyon at may kinalaman sa mga mahihinang kategorya ng populasyon:

menor de edad;
mga ward;
mga pensiyonado.

Upang makakuha ng isang listahan ng lahat ng nakarehistro sa apartment, bisitahin lamang ang nagbebenta ng EIRC, kung saan ibibigay nila ang naaangkop na sertipiko.

Payo! Walang saysay ang pagpunta sa sentro nang walang nagbebenta; walang magbibigay ng data kung wala ang may-ari sa gitna.

Tiyak na mga tampok

Bilang karagdagan sa mga tipikal na sitwasyon ng peligro na katangian ng isang regular na pagbebenta o pagbili, kapag gumagawa ng isang alternatibo, ang mga hindi sistematikong panganib ay maaaring lumitaw din. Minsan lumitaw ang mga pangyayari na pumipilit sa karaniwang kalahok na baguhin ang kanyang isip. Ipagpalagay, na nakatanggap na ng advance, napagtanto ng isang tao na minamaliit niya ang presyo o kulang na lang ang pondo para sa napili niya. At pagkatapos ay madali at walang babala niyang masira ang deal. Posible rin na ang ilan sa iba pang mga kalahok ay tumangging lumahok sa isang punto. Ang isang simpleng kakulangan ng koordinasyon sa pagitan ng mga partido ay maaaring humantong sa parehong resulta.

Paalala! Upang maprotektahan ang iyong sarili mula sa pagsususpinde ng pagpaparehistro, ang mga kondisyon at pagkakasunud-sunod ng operasyon ay dapat na paulit-ulit na napagkasunduan sa pagitan ng mga kalahok at kanilang mga kinatawan.

Mga obligasyong kontraktwal

Kahit na ang lahat ng mga nuances ay ginawa nang detalyado, ang panganib sa panahon ng pagpaparehistro ay nananatili pa rin. At ito ay naiintindihan, dahil ang mga kontrata ay hindi legal na konektado sa anumang paraan at ang registrar ay maaaring tumanggi na irehistro ang isa sa mga bagay. Sa kasong ito, kinakailangan upang matakpan ang proseso ng paghahanda ng natitira. Kapag ang pagpaparehistro ay bahagyang naganap, kinakailangan na subukang makipag-ayos sa ibang mga partido tungkol sa pagwawakas. Kung ang sitwasyon ay hindi nalutas, dapat kang pumunta sa korte na may kahilingan na ibalik ang karapatan sa apartment.

Kahulugan at Mga Tampok

Para sa pabahay na may mga obligasyon sa mortgage, ang pamamaraan ng transaksyon ay nananatiling pareho. Ang tanging bagay ay ang bawat institusyon ng kredito ay may sariling mga kinakailangan para sa mga kalkulasyon sa pananalapi at mga pamamaraan ng pagpaparehistro, na maaari ring makaapekto sa mga tuntunin. Ang pagpaparehistro ay nagaganap sa karaniwan:

mortgage – sa apat na araw;
karaniwan - sampung araw.

Siya nga pala! Kung mayroong ilang mga mamimili na may isang mortgage, kakailanganin mong pumili ng isa institusyong pinansyal o maghanap ng ibang ari-arian.

Mga secure na pagbabayad

Naturally, interesado ang nagbebenta na makatanggap ng pera sa lalong madaling panahon. Sa cash na hawak, hindi siya mag-aalala tungkol sa pagpaparehistro bilang isang mamimili. Sino naman ang interesadong maglipat ng pera pagkatapos lang niyang maging may-ari. Ang ginintuang ibig sabihin ay matatagpuan gamit ang isa sa mga sumusunod na pamamaraan:

safe deposit box;
sulat ng kredito;
escrow account.